Thương vụ An Quý Hưng thâu tóm VCG: Sự thực về ‘quỹ đất khủng’ của Vinaconex

(Ngày Nay) -Việc Công ty TNHH An Quý Hưng (AQH) đã đặt mua 254,9 triệu cổ phiếu Vinaconex (VCG) từ SCIC để trở thành cổ đông chi phối (chiếm 57,7%) với giá “không tưởng”, gấp 2 lần giá trị sổ sách và cao hơn 56,2% giá trị đang giao dịch trên thị trường đang là “tâm điểm” dư luận những ngày này. Giới đầu tư đồn đoán AQH “quyết” thâu tóm VCG do “nhắm” vào quỹ đất khủng của thương hiệu này.
Trụ sở Vinaconex tại 34 Láng Hạ, Hà Nội
Trụ sở Vinaconex tại 34 Láng Hạ, Hà Nội

Vậy quỹ đất mà Vinaconex đang nắm giữ/kiểm soát theo Bảng công bố thông tin tháng 11/2017 của SSI và Báo cáo tài chính bán niên 2018 có “thực sự khủng” hay không?

Đầu tiên là Trụ sở Vinaconex tại 34 Láng Hạ, Hà Nội . Tòa nhà tại 34 Láng Hạ được Vinaconex thuê đất với Sở Tài nguyên môi trường trên diện tích 2.714 m2 với thời hạn 50 năm kể từ 2004. Tòa nhà được làm trụ sở của Vinaconex và cho thuê làm văn phòng, tiền thuê đất được thanh toán hằng năm.

Thứ hai là quỹ đất được nhà nước giao cho Vinaconex để kinh doanh. Đất được Nhà nước giao của Vinaconex chủ yếu được sử dụng cho trường học (trường Kỹ thuật Xuân Hòa tại Vĩnh Phúc với diện tích khoảng 42.000 m2, trường , trường kỹ thuật xây dựng Bỉm Sơn – Thanh Hóa với diện tích 24.700 m2,..), phần đất được giao để kinh doanh thương mại rất ít, gồm 380 m2 tại đường 2/9 Hải Châu, Đà Nẵng đang được sử dụng làm văn phòng Vinaconex tại Đà Nẵng, 477 m2 đất tại Thanh Xuân, Hà Nội đang được sử dụng làm trụ sở của Vinaconex 36 (đơn vị thành viên).

Thứ ba phải kể đến là quỹ đất Vinaconex thuê để kinh doanh Khu công nghệ cao. Vinaconex đang thuê lại từ Ban quản lý Khu công nghệ cao Hòa Lạc để đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, gần khoảng 277ha thuê 48 - 49 năm. Đây là những khu đất được Vinaconex thuê để đầu tư và cho thuê lại. Toàn diện tích của Vinaconex chiếm 1 phần nhỏ trong 1.586 ha của toàn khu và chỉ bằng ½ diện tích các khu công nghiệp khác như KCN Quế Võ (là 1 trong các KCN của công ty Kinh Bắc). Hiệu quả hoạt động của toàn Khu công nghệ cao Hòa Lạc nói chung và những chủ đầu tư riêng lẻ nói riêng vẫn rất thấp và tương lai còn nhiều khó khăn. 

 Một trong những dự án được kỳ vọng chính là quỹ đất tại dự án Công ty liên doanh TNHH Phát triển đô thị An Khánh mà Vinaconex nắm 50% vốn góp. Bắc An Khánh có quy mô khoảng 264 ha nằm trên 4 xã thuộc huyện Hoài Đức, được cấp phép bởi UBND tỉnh Hà Tây (cũ) với vốn điều lệ 680,5 tỷ đồng. Theo quy hoạch thì dự án bao gồm các loại đất thương phẩm sau: đất biệt thự (đơn lập và song lập) 37,1ha, đất ở cao tầng 17,7 ha, đất hỗn hợp 17,4 ha; diện tích còn lại dùng cho công cộng, trường học, bệnh viện, giao thông hạ tầng, cây xanh và hồ điều hòa.

Dự án đã triển khai giai đoạn 1 với gần 52 ha ở phía đông của dự án và gần hơn là khu biệt thự BT5 đây là những khu đất đẹp nhất của toàn dự án đã xây và bán. Kết quả kinh doanh của giai đoạn này Liên doanh ghi nhận lỗ luỹ kế 1.300 tỷ đồng.(!)

Dự án đã kéo dài quá lâu, giai đoạn 1 đã tạm ngừng từ khoảng 2014 (gần đây nhất là mới xây dựng thêm khu BT5 với diện tích khá nhỏ 4,7 ha) và từ đó đó đến nay chưa đầu tư thêm cho Giai đoạn 2.  Sau khi Hà Tây (cũ) sáp nhập về Hà Nội, dự án điều chỉnh quy hoạch, bên cạnh đó là các vấn đề về thủ tục pháp lý, phát sinh nghĩa vụ tài chính

Theo tìm hiểu, dự án Bắc An Khánh đang thua lỗ nặng nề (lỗ lũy kế khoảng 1.300 tỷ - so với vốn đều lệ 680,5 tỷ), các khoản nợ phải trả (đa số là quá hạn) lên đến gần 6.000 tỷ đồng. Nếu để phát triển giai đoạn 2 công ty cần 1 nguồn tiền rất lớn từ các bên góp vốn để đầu tư hạ tầng và thanh toán cho các khoản nợ lớn đã buộc phải gia hạn nhiều lần.

Được biết, Posco đã bán toàn bộ phần vốn của mình trong liên doanh (50% bằng với vốn của Vinaconex) với giá khoảng 600 tỷ. Có lẽ với một nhà đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm, đặc biệt là trong hoạt động đầu tư tại Việt Nam như tập đoàn Posco, mức giá trên đã được thẩm định kỹ càng các lợi ích và rủi ro nếu tiếp tục nắm giữ dự án. Đây có lẽ là mức giá tham chiếu để xác định giá trị khoản đầu tư 50% của Vinaconex tại liên doanh.

Các dự án bất động sản khác mà Vinaconex đang triển khai có thể kể đến như chung cư 93 Láng Hạ có diện tích đất khoảng 5.200 m2, đây là chung cư thuộc chương trình tái định cư được Vinaconex đầu tư xây dựng, thời gian hoàn thành dự kiến là cuối 2019. Đây là dự án tái định cư và chủ đầu tư phải thanh toán tiền hỗ trợ định cư cho cư dân, giá trị được nhà nước kiểm soát chặt chẽ nên khó có mức sinh lời lớn (nếu có). Dự án Vinata Tower có diện tích đất khoảng 4.030 m2 tại 289 Khuất Duy Tiến, Cầu Giấy, Hà Nội. Trong đó có khoảng 1.026 m2 là giao đất có trả tiền hằng năm, phần còn lại là đất thuê của Nhà nước. Dự án được khởi công vào quý IV/2016 và dự kiến bàn giao nhà vào quý IV/2018.

Thời gian quan, Vinaconex đã thoái bớt vốn tại nhiều công ty con, công ty liên kết. Đến cuối 2017, Công ty có 27 công ty con và 8 công ty liên kết, các công ty con có vốn nhỏ (từ 3,5 tỷ đến 426 tỷ) chủ yếu để thực hiện nhiệm vụ xây lắp, xây dựng theo khu vực địa lý và phát triển điện. Theo bản Công bố thông tin, các công ty con không có các dự án bất động sản nào lớn và Vinaconex sẽ tiếp tục thoái bớt vốn tại các công ty theo lộ trình tái cấu trúc đã được lên kế hoạch.

Như vậy, có thể thấy, quỹ đất của Vinaconex không “khủng” như đồn đoán và khá manh mún, khá nhỏ so với các doanh nghiệp bất động sản trong ngành, đất chủ yếu là đất thuê để kinh doanh hoặc cho thuê lại. Diện tích đất thuê lớn nhất ở Khu công nghệ cao vốn không mấy hiệu quả. Giá trị thực của 50% phần vốn góp trong liên doanh Bắc An Khánh không lớn như nhiều người kỳ vọng.

Thực tế này đặt ra vấn đề, AQH liệu đã mua được “món hời” hay có thể là “một trái đắng”?

TIN LIÊN QUAN
Thứ trưởng Bộ VH,TT&DL Hồ An Phong.
Hội nghị triển khai Chỉ thị 30/CT-TTg: Bước ngoặt quan trọng cho ngành công nghiệp văn hóa Việt Nam
(Ngày Nay) - Ngày 21 và 22/11/2024, Bộ VH,TT&DL đã tổ chức Hội nghị triển khai Chỉ thị số 30/CT-TTg ngày 29/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về phát triển các ngành công nghiệp văn hóa Việt Nam. Hội nghị được kỳ vọng trở thành bước đột phá, đặt nền tảng cho sự phát triển mạnh mẽ và bền vững của ngành công nghiệp văn hóa. Liên hiệp các Hội UNESCO Việt Nam cũng cử đại diện tham dự hội nghị nhằm học hỏi kinh nghiệm thực tiễn để thúc đẩy công nghiệp văn hóa gắn liền với hợp tác toàn cầu.
Bước tiến đột phá trong dự án xây dựng Bản đồ Tế bào con người
Bước tiến đột phá trong dự án xây dựng Bản đồ Tế bào con người
(Ngày Nay) - Các nhà khoa học quốc tế ngày 20/11 đã công bố bản thiết kế đầu tiên về sự phát triển của hệ xương người, đánh dấu bước tiến quan trọng trong dự án Bản đồ Tế bào con người (Human Cell Atlas), một nỗ lực lớn nhằm tạo ra bản đồ sinh học chi tiết của mọi loại tế bào trong cơ thể người.
Gia Lai : Ngôi cổ tự duy nhất được phong sắc tứ
Gia Lai : Ngôi cổ tự duy nhất được phong sắc tứ
(Ngày Nay) - Gia Lai hiện có hàng trăm ngôi chùa, trong đó có nhiều chùa đã qua trăm năm lịch sử. Nhưng chỉ duy nhất chùa Tân An (đường Nguyễn Thiếp, phường Tây Sơn, thị xã An Khê) được sự công nhận và ban tặng của hoàng gia nhà Nguyễn, gọi là sắc tứ.
Sắp xếp đơn vị hành chính của 12 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
Sắp xếp đơn vị hành chính của 12 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
(Ngày Nay) - Thay mặt Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đã ký ban hành các Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc sắp xếp đơn vị hành chính giai đoạn 2023 - 2025 của 12 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, gồm: An Giang, Đồng Tháp, Hà Nam, Hà Nội, Hà Tĩnh, TP Hồ Chí Minh, Phú Thọ, Sơn La, Quảng Ngãi, Quảng Trị, Trà Vinh, Vĩnh Phúc, giai đoạn 2023 – 2025.
Đặc sắc chương trình giao lưu "Sắc màu di sản"
Đặc sắc chương trình giao lưu "Sắc màu di sản"
(Ngày Nay) - Tối 21/11, tại hồ Nguyên Phi Ỷ Lan (thành phố Bắc Ninh), Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch tỉnh Bắc Ninh tổ chức Chương trình nghệ thuật dân ca trên thuyền và giao lưu các miền di sản chủ đề "Sắc màu di sản".
Phật dạy 5 điều thân kính với làng xóm
Phật dạy 5 điều thân kính với làng xóm
(Ngày Nay) - Mối quan hệ làng xóm cũng có những nhiêu khê và phức tạp, nếu không khéo thì từ thâm tình lại hóa ra giận ghét, thậm chí là oán thù. Cho nên Đức Phật rất tinh tế khi dạy phải thân kính với bà con.
Học cách trân quý từng phút giây còn sống
Học cách trân quý từng phút giây còn sống
(Ngày Nay) - Khi tôi nghe thấy tin có người nào đó vừa mất đi, tin ấy với tôi như tiếng chuông thức tỉnh. Tiếng chuông đó là một lời nhắc nhở sâu sắc về sự mong manh của kiếp người.
Oai nghi của người tu hành
Oai nghi của người tu hành
(Ngày Nay) - Oai nghi cùng với chánh kiến và tịnh giới là ba yếu tố làm nên đạo hạnh - phẩm chất của tu sĩ Phật giáo, như cố Trưởng lão Hòa thượng Thích Thiện Siêu, bậc am tường kinh luật luận đã từng nhấn mạnh.
Tác phẩm có tên “Comedian” của nghệ sĩ người Italy Maurizio Cattelan ra mắt lần đầu năm 2019 tại triển lãm Art Basel ở Miami Beach, đã gây tranh cãi về việc có thể được coi là nghệ thuật hay không. Ảnh: AP
6,2 triệu USD cho quả chuối dán tường
(Ngày Nay) - 6,2 triệu USD là mức giá vừa được trả cho một tác phẩm nghệ thuật gây tranh cãi, một quả chuối tươi dán lên tường bằng băng dính bạc. Tác phẩm được đưa ra trong một cuộc bán đấu giá của Sotheby’s ở New York, Mỹ.