Đất - Trong vòng xoáy COVID

2021 là năm dịch COVID-19 diễn biến phức tạp trên địa bàn cả nước, đặc biệt là tại TP HCM và các tỉnh giáp ranh, tác động tiêu cực đến nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Nhiều doanh nghiệp bất động sản than thở, dịch xảy ra khiến họ gặp rất nhiều khó khăn. Hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ suốt nhiều tháng, doanh thu gần như không có trong khi họ phải gánh rất nhiều chi phí như tiền thuê mặt bằng, trả lương nhân viên, lãi vay từ các tổ chức tín dụng...

______________________

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land chia sẻ, dịch xảy ra gây ảnh hưởng lớn tới doanh thu và dòng tiền, các hoạt động kinh doanh, mở bán dự án bị ngưng lại hết, khiến các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn.

“Bất động sản khác với những hình thức kinh doanh sản phẩm khác khi khó có thể chuyển đổi hình thức kinh doanh. Khi dịch COVID-19 xảy ra, nhiều doanh nghiệp chuyển sang bán hàng online nhưng hiệu quả không cao, hình thức kinh doanh này có thể áp dụng với những sản phẩm cấp thấp, có giá trị thấp, còn với những sản phẩm giá trị cao như nhà phố, nhà liền thổ khách hàng thường có nhu cầu xem thực tế rồi mới quyết định mua. Trong quý 3, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản chắc bị ảnh hưởng tới 70%”, bà Hương chia sẻ.

Theo CEO của Đại Phúc Land, vấn đề lớn nhất liên quan đến giãn cách xã hội. Doanh nghiệp phải linh hoạt chuyển đổi chế độ làm việc theo tình hình dịch thực tế, khối văn phòng phải làm việc tại nhà, khối dự án phải chuyển sang làm việc 3 tại chỗ, còn khối công trường phải ngưng hoạt động. Suốt mấy tháng giãn cách, do không có cơ hội gặp khách hàng, Đại Phúc Land gần như chỉ chăm sóc khách hàng cũ và lên kế hoạch chuẩn bị cho quý 4. Đây cũng là khó khăn chung mà doanh nghiệp bất động sản gặp phải.

Bà Hương chia sẻ, nguyên nhân chính khiến doanh thu sụt giảm xuất phát từ dịch bệnh chứ không phải từ thị trường. Thực tế nguồn cung bất động sản từ các chủ đầu tư vẫn dồi dào, nhu cầu về thị trường vẫn có, nhưng tất cả bị gián đoạn do giãn cách xã hội và các vấn đề liên quan đến dịch bệnh, đây là yếu tố bất khả kháng tác động ngắn hạn đến thị trường bất động sản.

Điều quan trọng nhất của tất cả doanh nghiệp trong đại dịch là họ phải duy trì được bộ máy hoạt động và có kịch bản ứng phó theo tình hình. Đại Phúc Land cũng chung guồng quay, suốt thời gian giãn cách xã hội họ phải chuyển đổi bộ máy làm việc văn phòng, thay vì tập trung bán hàng thì chuyển sang các công tác chuẩn bị để ra hàng vào cuối năm như thiết kế, chuẩn bị hồ sơ dự án. Đặc biệt là vẫn phải bố trí làm việc 3 tại chỗ cho gần 100 nhân sự của khối quản lý, vận hành các khu dân cư đã bàn giao như an ninh, cây xanh và các dịch vụ hỗ trợ cư dân.

Theo bà Hương, khi xảy ra dịch bệnh, hầu như các doanh nghiệp đều phải điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh. Kịch bản của các doanh nghiệp trong năm 2021 vẫn khá lạc quan, dù vẫn có sự thận trọng trong việc sống chung với dịch bệnh. Nhưng từ đầu năm đến nay dịch xảy ra liên tiếp nhiều đợt, trong đó đợt dịch trong quý 3 rất nặng, điều này khiến doanh nghiệp phải thay đổi lại toàn bộ kế hoạch đầu tư, kinh doanh.

Chung nhận định với bà Hương, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) – DKRA Vietnam cho rằng, việc áp dụng các biện pháp giãn cách xã hội làm gián đoạn mọi hoạt động, từ các dự án trong giai đoạn chuẩn bị các thủ tục pháp lý đến các dự án đang triển khai xây dựng, dẫn đến nguồn cung bất động sản trong quý 2, quý 3 sụt giảm so với thời gian trước.

Mặc dù từ đầu tháng 10, các biện pháp giãn các xã hội được gỡ bỏ, mọi hoạt động gần như trở lại bình thường, nhưng tính chung cả năm 2021, nguồn cung mới giảm khoảng 15% – 30%. Theo ông Hoàng, do hoạt động kinh tế giảm sút, nhiều người phải tạm dừng hoặc từ bỏ kế hoạch mua bất động sản, dù để đầu tư hay để ở. Điều này khiến sức mua chung của toàn thị trường giảm, thị trường thứ cấp trì trệ, thiếu tích cực làm nhà đầu tư khó “thoát hàng”. Từ thực trạng đó, các chủ đầu tư, đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản đến môi giới đã phải điều chỉnh kế hoạch và giảm mục tiêu doanh số.

Theo báo cáo thị trường quý 3/2021 của DKRA Vietnam, trong quý 3, đây là là thời điểm dịch COVID-19 bùng phát mạnh ở TP HCM và các địa phương phía Nam, dẫn đến các biện pháp siết chặt giãn cách xã hội được áp dụng. Chịu ảnh hưởng trực tiếp trong bối cảnh đó, thị trưởng bất động sản tại TP HCM và vùng phụ cận có sự sụt giảm nghiêm trọng về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Dù hình thức bán hàng online được nhiều doanh nghiệp bất động sản áp dụng, nhưng hiệu quả vẫn chưa được kỳ vọng như cách bán hàng truyền thống.

Tại TP HCM và các tỉnh giáp ranh, nguồn cung đất nền giảm mạnh, chỉ đạt 4,1% so với quý 2 và lượng tiêu thụ cũng giảm xuống mức rất thấp, chỉ đạt 1,5% so với quý trước. Nhà phố, biệt thự trong quý 3 ghi nhận sự sụt giảm mạnh nhất trong năm 2021 khi nguồn cung mới chỉ đạt 13% so với quý trước và bằng 29% so với quý 3/2020, lượng tiêu thụ cũng giảm chỉ còn 13% so với quý 2/2021 và bằng 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung căn hộ cũng giảm 12% và lượng tiêu thụ giảm 16% so với quý 2/2021.

Bất động sản nghỉ dưỡng có lẽ là điểm sáng hiếm hoi của thị trường khi trong quý 3 ghi nhận nguồn cung tăng 46% so với quý trước, nhưng sức mua ở phân khúc này khá thấp.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương tâm sự, từ đầu tháng 10 khi bắt đầu mở cửa trở lại, các doah nghiệp cũng lập tức khôi phục hoạt động. Trong quý 4, các doanh nghiệp đang chạy nước rút cuối năm để bù lại cho quý 3 gần như nằm im do giãn cách. Thị trường quý 4 khá tốt khi các chủ đầu tư lớn đều có các kế hoạch mở bán khá rầm rộ ở tất cả các phân khúc, sức mua cũng đã hồi phục 80% - 90%.

Theo đánh giá của bà Hương, giai đoạn khốc liệt nhất của dịch bệnh đã qua, hiện tại đã có vaccine, và quan trọng nhất là tâm lý ứng phó với dịch bệnh cũng đã nhẹ nhàng và bình tĩnh hơn. Bà Hương hy vọng các giải pháp liên quan đến kiểm soát dịch bệnh sẽ có sự ổn định, không còn xảy ra giãn cách xã hội như lúc trước. Việc kiểm soát dịch bệnh thận trọng và ổn định, doanh nghiệp sẽ có cơ hội phát triển và tâm lý chung của thị trường cũng sẽ tốt hơn so với năm 2021.

Trong năm 2022, doanh ngiệp kỳ vọng sau thời gian phục hồi, thị trường sẽ có sự tăng tốc. Theo bà Hương, sang năm Chính phủ cũng thúc đẩy các giải pháp phát triển kinh tế, xã hội để bù lại cho năm 2021 bị ảnh hưởng do dịch, cùng với đó các mục tiêu liên quan đến đầu tư công, các quy hoạch, các vấn đề triển khai thúc đẩy kinh tế cũng sẽ được đẩy mạnh. Từ đó, sẽ tạo động lực phát triển cho thị trường bất động sản.

“Quan trọng nhất là doanh nghiệp mong muốn sự ổn định về cơ chế về môi trường để phát triển, chứ dịch xảy ra cứ đóng – mở xã hội suốt sẽ gây tổn thất rất lớn cho doanh nghiệp và cả nền kinh tế. Về bất động sản hiện có những nút thắt về pháp lý, chị hy vọng sẽ có sự tháo gỡ kịp thời, triển khai nhanh chóng và hiệu quả. Hy vọng hệ thống tài chính cũng sẽ có sự song hành để hỗ trợ cho doanh nghiệp và các dự án bất động sản. Còn bản thân doanh nghiệp lúc nào cũng trong tâm thế sẵn sàng để làm, bất động sản thường đầu tư trung và dài hạn nên sự ổn định rất quan trọng mới đảm bảo hiệu quả đầu tư cho doanh nghiệp. Ngược lại, nếu dịch bệnh mất kiểm soát hoặc xảy ra những yếu tố bất ngờ khác thì rất khó cho doanh nghiệp xoay xở”, bà Hương bộc bạch.

Còn ông Nguyễn Hoàng nhận định, các hoạt động kinh tế, xã hội đang dần mở lại từ tháng 10 và đã có những thay đổi tích cực. Trong quý 4, doanh nghiệp đang có sự tăng tốc để lấy lại phần nào những gì đã mất trong quý 2 và quý 3. Đây vừa là cơ sở, vừa là sự tiếp nối cho năm 2022 khi đã xác định sống chung với dịch COVID-19.

Ông Hoàng dự báo, trong năm 2022 thị trường bất động sản sẽ có những dấu hiệu tích cực hơn. Cụ thể, nguồn cung mới sẽ tăng thêm, các hoạt động kinh tế phát triển kèm theo thu nhập của người dân tốt hơn sẽ kéo theo sức mua tốt hơn. Nhìn chung, thị trường năm 2022 sẽ phục hồi và có thể tương đương năm 2019 về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ, với điều kiện dịch bệnh không có đợt bùng phát nghiêm trọng dẫn đến giãn cách xã hội hoặc xảy ra các yếu tố bất ổn khác.

Trước mắt, thị trường bất động sản cần được tháo gỡ vướng mắc của nhiều dự án đang bị đình trệ, giải phóng thêm nguồn cung mới, từ đó giảm áp lực tăng giá. Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng rất rất trông đợi vào việc sửa đổi, bổ sung một số luật cho phù hợp với sự phát triển như: Luật đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014. Bên cạnh đó, các luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cũng cần xem xét có sự tương thích phù hợp. Sự điều chỉnh của quy định pháp luật không chỉ cần cập nhật theo sự phát triển của thị trường mà còn làm thị trường phát triển, trưởng thành và nâng cấp để tiếp cận với thị trường bất động sản các nước trong khu vực.

Về lâu dài, ông Hoàng hy vọng Nhà nước cần xây dựng kế hoạch cụ thể hơn cho loại hình nhà ở vừa túi tiền từ quy hoạch quỹ đất, thiết kế, hạ tầng giao thông, tiện ích,… đặc biệt là chính sách cho vay đối với người mua nhà ở lần đầu. Khi đa số dân cư được đáp ứng về nhu cầu nhà ở tối thiểu, sẽ làm cho thị trường giảm bớt tình trạng đầu cơ cũng như sự phát triển đô thị đạt hiệu quả thực tế hơn. Mặt khác, các chủ đầu tư cũng nên xem xét đa dạng các sản phẩm khi phát triển dự án, đặc biệt là loại hình nhà ở vừa túi tiền, để có thể đáp ứng nhu cầu đa số khách hàng.

Bài: Bùi Khắc Thành

Thiết kế: Thúy Hà