Như Ngày Nay đã phản ánh, khách hàng Lương Đức Long đã gửi đơn “tố” Công ty Vịnh Thiên đường cho nhân viên dụ dỗ tới tham dự hội nghị giới thiệu kỳ nghỉ Alma rồi tới tận nhà thu tiền lúc nửa đêm. Nộp hơn 100 triệu đồng, nhận thấy giao dịch đầy mờ ám, lại biết thông tin nhiều người đã nộp tiền cho công ty này như mình mà vẫn chưa được hưởng bất kỳ một dịch vụ nào, ông Long yêu cầu trả tiền cọc thì chỉ nhận được sự…im lặng.
Trong khi đó, phản hồi tới Ngày Nay, đại diện ALMA cho rằng: thu tiền đặt cọc trong đêm không phải là hành vi “chiếm đoạt”, hai bên đã có sự trao đổi kỹ càng và thống nhất về phương thức thanh toán. Vì vậy, những từ ngữ sử dụng trong thư như “chiêu lừa bịp”, “chiêu trò moi tiền” là rất nặng nề và hoàn toàn không đúng sự thật”.
Để làm rõ thêm sự việc này, phóng viên Ngày Nay đã mời luật sư Luật sư Trương Anh Tú, Trưởng văn phòng luật sư Trương Anh Tú và cộng sự phân tích dưới góc độ pháp lý.
Thưa luật sư, hình thức đầu tư sở hữu kỳ nghỉ rất mới, vậy trong pháp luật Việt Nam có pháp chế, quy định nào quản lý rủi ro của loại "mặt hàng" đặc biệt này?
Công ty TNHH Khu du lịch Vịnh Thiên Đường (ALMA) là Công ty kinh doanh dịch vụ du lịch theo mô hình “sở hữu kỳ nghỉ” của nước ngoài.Sở hữu kỳ nghỉ (Timeshare) là loại hình kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng đang trở thành một xu thế đầu tư mới trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam, khi nó mang lại cơ hội đầu tư vào phân khúc sang trọng này cho nhiều người hơn. Đây là mô hình kinh doanh hướng đến những khách hàng có nhu cầu nhưng lại chưa đủ khả năng tài chính sở hữu một căn hộ nghỉ dưỡng đắt tiền.
Tuy nhiên, đến Việt Nam mô hình này đã bị “biến tướng” bởi vì “Dự án” của ALMA trên thực tế chưa hoàn thành và đang trong quá trình xây dựng “hình thành trong tương lai” nhưng vẫn được chào bán tới khách hàng bằng hình thức “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ”. Về bản chất, đây là Hợp đồng cung cấp một gói dịch vụ lưu trú kỳ hạn và dài hạn cho khách hàng, là loại Hợp đồng cung ứng dịch vụ du lịch bị điều chỉnh theo pháp luật bởi Bộ luật dân sự Việt Nam và Luật du lịch Việt Nam.
Theo khái niệm trong từ điển tiếng Việt thì “kỳ nghỉ” là một khoảng thời gian tạm ngừng công việc hay hoạt động nào đó nên đây là một trạng thái chứ không phải một loại tài sản, vì không phải là tài sản nên sử dụng thuật ngữ “sở hữu” trong trường hợp này là khiên cưỡng. Do đó, khái niệm “sở hữu kỳ nghỉ” mà Công ty Vịnh Thiên Đường này đưa ra trong hợp đồng là không rõ ràng, dễ gây hiểu nhầm cho khách hàng “mua và sở hữu kỳ nghỉ” vì nhầm tưởng rằng đó là một loại tài sản (bất động sản)
Như vậy, với loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch bản chất là cho thuê bất động sản và các dịch vụ Khu nghỉ dưỡng trong Dự án đang được hình thành trong tương lai của ALMA tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng. Tuy vậy, đại diện của ALMA vẫn cho rằng Công ty không “kinh doanh bất động sản” nên không chịu sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản 2014.Ngoài ra, theo qui định của pháp luật hiện hành tại Việt Nam, “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ” của ALMA còn bị điều chỉnh bởi các qui định chung của Bộ luật dân sự, Luật thương mại, Luật du lịch, Luật đầu tư… và các văn bản khác hướng dẫn thi hành.
Do tiềm ẩn nhiều rủi ro như vậy, trách nhiệm của đơn vị tiếp nhận đơn hàng của khách hàng sẽ như thế nào khi mà người mua khiếu nại, thưa ông?
Do “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ” của ALMA tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, dễ gây hiểu nhầm đối với khách hàng nên trách nhiệm của đơn vị tiếp nhận đơn hàng của khách hàng khi có khiếu nại (bộ phận kinh doanh hoặc bộ phận chăm sóc khách hàng của ALMA)sẽ phải chịu trách nhiệm về việc cung cấp thông tin không cụ thể, không giải thích rõ ràng loại hình dịch vụ Công ty đang cung cấp cho khách hàng. Trên thực tế, trong trường hợp phát hiện có dấu hiệu lừa dối, không trung thực của đơn vị tiếp nhận đơn hàng của AlMA thì khách hàng hoàn toàn có thể khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện đòi lại tiền và bồi thường thiệt hại theo qui định của pháp luật Việt Nam.
Trong vụ việc của ông Lê Đức Long, nhân viên của Công ty Vịnh Thiên Đường đã đến tận nhà lấy tiền, dĩ nhiên là được sự đồng ý của ông Long. Vậy hành vi này có vi phạm quy định pháp luật trong kinh doanh? Có dấu hiệu của hành vi cưỡng đoạt tài sản không?
Theo qui định của pháp luật tại Bộ luật dân sự về việc giao kết hợp đồng trên nguyên tắc “tự do nhưng không được trái pháp luật, trái đạo đức xã hội” và nguyên tắc “tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng”.Trong hoạt động thương mại, các bên trong hợp đồng được tự do thỏa thuận các điều khoản về thời hạn và địa điểm giao hàng; thời hạn và địa điểm thanh toán. Tuy nhiên, trong thực tế, vì nhiều lý do, không phải tất cả các hợp đồng đều có thỏa thuận đầy đủ thời hạn và địa điểm giao hàng; thời hạn và địa điểm thanh toán.
 Vì chính sách đặc biệt này, khách hàng Lương Đức Long đang "mắc kẹt" với ALMA trong khi hai vợ chồng ông chỉ là cán bộ hưu trí, lương ba cọc, ba đồng. |
Do đó trước và sau khi ký kết Hợp đồng, mặc dù có sự “thỏa thuận” của hai bên nhưng việc nhân viên của ALMA đã đến tận nhà ông Lê Đức Long lấy tiền là không phù hợp. Bởi vì: theo qui định của Luật thương mại 2005, trong trường hợp không có thỏa thuận về địa điểm cụ thể thì bên mua phải thanh toán cho bên bán tại một trong các địa điểm sau đây:“Địa điểm kinh doanh của bên bán được xác định vào thời điểm giao kết hợp đồng; nếu không có địa điểm kinh doanh thì tại nơi cư trú của bên bán”. Như vậy, hành vi này của nhân viên ALMA đến tận nhà khách hàng lấy tiền đã có dấu hiệu vi phạm pháp luật trong kinh doanh. Tuy nhiên, hành vi này của nhân viên ALMA chưa đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm của tội cưỡng đoạt tài sản theo Điều 135 của Bộ luật hình sự : “Người nào đe dọa sẽ dùng vũ lực hoặc có thủ đoạn khác uy hiếp tinh thần người khác nhằm chiếm đoạt tài sản, thì bị phạt tù từ một năm đến năm năm”. Luật sư Tú cũng cho biết, đây không phải là lần đầu người của ALMA có hành vi khuất tất như vậy.
Với việc ko bán quyền sở hữu tài sản mà chỉ bán quyền sở hữu kỳ nghỉ trong khoảng thời gian nhất định. Vậy, quy định về giá mặt hàng này có được pháp luật Việt Nam quy định?
Đối với việc ALMA không bán quyền sở hữu tài sản mà chỉ bán quyền sở hữu kỳ nghỉ trong khoảng thời gian nhất định thực chất là một hình thức kinh doanh dịch vụ du lịch đối với Dự án bất động sản được hình thành trong tương lai.
Do đó, theo qui định của pháp luật về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai như sau:
“1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”.
Như vậy, mặc dù không qui định rõ về “giá của mặt hàng này”, tuy nhiên đối chiếu với qui định nói trên, trường hợp ALMA thu một khoản tiền (cho là đặt cọc) kiêm thanh toán vượt quá tỉ lệ % nói trên là không đúng qui định.
Với việc hàng loạt các khách hàng lên tiếng đòi ALMA tiền đã nộp, Các cơ quan quản lý nào phải có trách nhiệm trong việc này?
Trong trường hợp có hàng loạt khách hàng lên tiếng đòi lại tiền đã nộp đối với “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ” của ALMA thì các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tại Việt Nam cần vào cuộc để xác minh thông tin và làm rõ các vấn đề khách hàng đang khiếu kiện liên quan đến Dự án theo Hợp đồng. Cụ thể: UBND tỉnh cần giao nhiệm vụ cho Sở kế hoạch đầu tư là đơn vị cấp Giấy đăng ký kinh doanh phối hợp với Sở, ngành, địa phương đơn vị liên quan kiểm tra, thanh tra toàn bộ cơ cấu, tổ chức, hoạt động, thuế…đối với Dự án của ALMA.
Ngoài ra, trong trường hợp các cá nhân, tổ chức có tranh chấp liên quan đến “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ” của ALMA hoàn toàn có thể thực hiện quyền khiếu kiện ALMA ra trước có quan có thẩm quyền như Cơ quan Công an, Tòa án tại Việt Nam để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Bởi vì, ALMA là pháp nhân có vốn đầu tư nước ngoài nhưng được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam nên việc ALMA lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp trong “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ” là Trung tâm trọng tài quốc tế Singapore chưa phù hợp, làm khó khách hàng Việt Nam. Bởi vì: cơ chế giải quyết tranh chấp này mang tính “đánh đố” khách hàng. Cụ thể, khoản 12.1 qui định, theo đó:“Bất kỳ tranh chấp nào không được giải quyết thông qua thương lượng….,sẽ được giải quyết bằng Trung tâm Trọng tài quốc tế Singapore. Việc giải quyết bằng trọng tài sẽ được thực hiện tại Singapore và được thực hiện bằng Tiếng Anh”.
Có thể thấy qui định giải quyết tranh chấp nói trên của ALMA có dấu hiệu đánh đố khách hàng Việt Nam vì không ai sang tận Singapore để giải quyết tranh chấp từ 15 - 20.000 USD nhưng nhiều khả năng sẽ phải chi ra gấp nhiều lần số tiền này để chi trả cho phí Luật sư, vé máy bay, lưu trú…Khách hàng có giao dịch mua bán nhưng chưa hiểu rõ các quy định pháp luật chi phối và tham vấn luật sư sẽ dễ dàng dẫn đến rủi ro trong đàm phán - ký kết hợp đồng, hệ quả cuối cùng là không đảm bảo được sự an toàn pháp lý khi xảy ra tranh chấp và giải quyết tranh chấp Hợp đồng.
Mặc dù, ALMA có dẫn chiếu qui định giải quyết tranh chấp trong Luật đầu tư nhưng ALMA đã nhầm lẫn khi áp dụng đối tượng giải quyết là các bên tranh chấp. Bởi vì căn cứ vào khoản 3 Điều 14 Luật đầu tư qui định giải quyết tranh chấp trong Hợp đồng kinh doanh thì “Tranh chấp giữa các nhà đầu tư trong đó có ít nhất một bên là người nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế qui định tại khoản 1 Điều 23 của Luật này được giải quyết thông qua các cơ quan tổ chức sau, Tòa án Việt Nam,Trọng tài Việt Nam,Trọng tài nước ngoài, Trọng tài quốc tế,Trọng tài do các bên tranh chấp thỏa thuận thành lập”.
Như vậy, theo qui định nói trên chỉ được áp dụng đối với các bên tranh chấp là các nhà đầu tư theo Luật đầu tư, trong khi đó Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ của Alma đối tượng khách hàng ký Hợp đồng đang có khiếu nại là những cá nhân ký Hợp đồng với nhu cầu nghỉ dưỡng của chính mình.Do đó, trong trường hợp có tranh chấp pháp luật Việt Nam vẫn tiên quyết được sử dụng và ngôn ngữ chính là Tiếng Việt.
Xin cảm ơn luật sư Trương Anh Tú!
