Từ đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước có động thái yêu cầu các ngân hàng thương mại phải kiểm soát chặt chẽ các khoản tín dụng tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán,... Từ tháng 3, chính sách siết tín dụng bất động sản đã được các ngân hàng đồng loạt thực hiện, điều này đã trực tiếp đẩy thị trường bất động sản dần trở nên bất động
Thị trường bất động vì bị siết tín dụng
Theo tìm hiểu của Ngày Nay, việc 2 nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu ngày càng bị siết chặt khiến các doanh nghiệp bất động sản dần gặp nhiều khó khăn. Thời điểm ngân hàng bắt đầu siết tín dụng bất động sản, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn hoạt động bình thường.
Tuy nhiên, thời gian càng kéo dài khiến thị trường địa ốc lâm vào cảnh lao đao khi lượng tiền dự trữ dần cạn kiệt, trong khi doanh nghiệp phải gồng gánh nhiều chi phí như tiền thuê mặt bằng kinh doanh, trả lương nhân viên, duy trì hoạt động các dự án, trả lãi các khoản vay,...
Đại diện một tập đoàn lớn tại TP.HCM chia sẻ, doanh nghiệp hiện nay gặp rất nhiều khó khăn về tài chính do bị siết chặt tín dụng, không tiếp cận được các khoản vay, khó tiếp cận vốn nên không còn tiền để duy trì hoạt động, phát triển dự án.
Cùng với đó, khách hàng mua bất động sản theo thời gian cũng giảm dần và hiện tại gần như đóng băng do khách hàng cũng không tiếp cận được nguồn vốn vay nên khó mua nhà, đất. Do đó, nếu doanh nghiệp vay được tiền nhưng không thể bán được hàng cũng gặp khó.
"Khách hàng mua bất động sản có 2 dạng, một là khách hàng sử dụng thật, có nhu cầu mua nhà ở nên năm 2021 dù xảy ra dịch bệnh nhưng doanh nghiệp vẫn bán được hàng vì trong thời điểm nào nhu cầu nhà ở cũng luôn hiện hữu. Nếu thời điểm này khách hàng có sẵn tiền mua để ở sẽ rất tốt, được hưởng lợi nhiều khi doanh nghiệp đang cạn tiền nên sẵn sàng cắt giảm lợi nhuận từ 20 – 30% để đẩy hàng. Còn thời điểm bình thường, doanh nghiệp thường chỉ chiết khấu 5 – 7% là cao.
Khách hàng mua bất động sản để ở này đa số lựa chọn vay ngân hàng để giãn tài chính. Nếu muốn mua nhà thường chỉ cần có sẵn 1/3 số tiền, ví dụ nếu mua căn hộ 3 tỷ đồng, họ chỉ phải trả trước 1 tỷ đồng, còn lại vay ngân hàng rồi trả góp. Nếu khách hàng có công việc ổn định cùng mức thu nhập khá, thì họ sẵn sàng trả khoản vay này trong vài chục năm. Nhưng thời điểm hiện tại, khách hàng mua nhà cũng không thể tiếp cận được vốn vay từ ngân hàng, nếu như may mắn vay được thì chịu mức lãi suất khá cao so với lúc trước.
Dạng thứ 2 là khách hàng đầu tư, hiện tại nhiều người vẫn có tiền, nhưng họ lo ngại trước tình hình thị trường đang “đóng băng” nên không dám đầu tư vào nhà đất như trước. Thay vào đó, họ chuyển sang kênh đầu tư vàng, ngoại tệ; cùng với việc ngân hàng chạy đua tăng mức lãi suất tiền gửi khiến nhiều người đem tiền gửi ngân hàng cho an toàn", lãnh đạo một Tập đoàn chia sẻ.
 |
Hầu hết doanh nghiệp bất động sản đang cắt giảm số lượng lớn nhân sự, hoạt động cầm chừng. |
Một chủ đầu tư tại TP.HCM cho biết thêm, ngoài khó khăn về tài chính, tại TP.HCM và nhiều địa phương từ mấy năm nay bắt đầu xuất hiện tình trạng dừng, hạn chế cấp phép các dự án bất động sản. Việc pháp lý dự án bị chậm trễ, khó khăn cũng khiến doanh nghiệp lao đao trong việc hoạt động, phát triển quỹ đất để kinh doanh.
“Tồn tại được đã là may mắn”
Trong giai đoạn này, gần như tất cả các công ty bất động sản phải tạm dừng các kế hoạch. Tại các doanh nghiệp hiện nay gần như đều xảy ra tình trạng tái cơ cấu nhân sự, cụ thể là cắt giảm nhân lực, cắt giảm lương nhân viên. Thậm chí một tập đoàn lớn tại TP.HCM thời gian qua đã phải giảm 50% bộ máy, cùng với đó một nửa số lao động cũng mất việc. Dù họ cũng không đành cắt giảm nhân nhưng trong thời điểm hiện tại doanh nghiệp cũng không còn cách nào khác, tồn tại được đã là may mắn.
“Mình tuyển nhân viên để làm 10 việc, nhưng nay chỉ hoạt động được 2, 3 việc thành ra bị dôi dư, do đó phải tìm cách cắt giảm nếu không chỉ riêng việc trả lương cũng đủ chết, trong khi doanh nghiệp còn phải gánh nhiều chi phí khác. Không chỉ cắt giảm nhân sự, những nhân viên ở lại cũng phải chấp nhận bị giảm 40 – 50% lương”, đại diện một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM chia sẻ.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, hiện nay họ đang phải gồng mình gánh chịu nhiều chi phí cho hoạt động, trong khi nguồn thu rất ít, thậm chí không có. Do đó, doanh nghiệp bắt buộc phải cắt giảm số lượng lớn nhân sự, cắt giảm lương, thưởng của nhân viên.
Ngoài ra, nhiều hoạt động của doanh nghiệp như thi công xây dựng tại các dự án, đầu tư, phát triển các dự án mới, phát hành trái phiếu, thậm chí công tác bán hàng... cũng tạm ngưng hoặc chỉ hoạt động cầm chừng. Không ít doanh nghiệp đã tạm ngưng hoạt động hoàn toàn hoặc tuyên bố phá sản. Nhiều Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản do không vay vốn được từ ngân hàng đã chuyển qua tiếp cận nguồn tín dụng đến từ các quỹ đầu tư nước ngoài
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, một số doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” thậm chí đã vay vốn ngoài (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, hoặc giảm sâu giá bán sản phẩm bất động sản, thậm chí giảm đến 40% để đẩy hàng, điều này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro với những dự án hình thành trong tương lai.
Trong năm 2022, một số tên tuổi trong lĩnh vực bất động sản như Công ty Propzy Việt Nam cùng một số đơn vị thành viên đã ra thông báo ngừng giải thể, ngừng hoạt động. Công ty CTL cũng thông báo ngừng hoạt động, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Một nghiên cứu của DatxanhServices cũng thể hiện đến tháng 10/2022, gần 2.300 doanh nghiệp môi giới đã tạm ngưng hoạt động, khoảng 1.000 doanh nghiệp đã hoàn tất thủ tục giải thể...
Theo dự báo của nhiều doanh nghiệp, tình hình năm 2023 sẽ còn khó khăn hơn và không biết khi nào thị trường mới phục hồi. Đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là về tài chính. Nếu người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận được vốn vay với các trường hợp, dự án đủ điều kiện vay vốn sẽ tháo gỡ được nhiều khó khăn. Việc nới room trong tín dụng trong lĩnh vực bất động sản được nới lỏng sẽ khiến thị trường phục hồi phần nào.
Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng bày tỏ mong muốn các địa phương triển khai phê duyệt dự án, tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho bất động sản.
