Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Đà Nẵng quý III/2026 do DKRA Consulting công bố cho thấy, thị trường đang ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Nguồn cung mới tại nhiều loại hình tiếp tục hạn chế, trong khi thanh khoản suy yếu trước áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng của người mua.
Diễn biến này xuất hiện trong bối cảnh kinh tế Đà Nẵng duy trì tăng trưởng tích cực. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, GRDP thành phố tăng hơn 10% so với cùng kỳ; vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt 687 triệu USD, tăng 144%. Du lịch tiếp tục là điểm sáng với gần 16 triệu lượt khách được các cơ sở lưu trú phục vụ, tăng 26%; doanh thu đạt 52.945 tỷ đồng, tăng 26%.
Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực từ kinh tế, du lịch và hạ tầng chưa tạo ra sự phục hồi tương ứng trên thị trường bất động sản.
Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp quý III đạt 1.547 nền từ 17 dự án, gần như không thay đổi so với quý trước. Tuy nhiên, nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 4%, trong khi lượng tiêu thụ đạt 54 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 4% và giảm 16% so với quý II.
Sức cầu thấp khiến mặt bằng giá sơ cấp đất nền giảm khoảng 7% so với quý trước, trong khi giá thứ cấp giảm trung bình 3%. Theo DKRA Consulting, áp lực lãi suất và nhu cầu thu hồi vốn khiến một bộ phận nhà đầu tư chủ động điều chỉnh giá bán.
Dự báo quý IV, nguồn cung đất nền mới tiếp tục khan hiếm, chỉ khoảng 50–100 sản phẩm. Thanh khoản được kỳ vọng tập trung tại những dự án quy mô lớn, kết nối thuận lợi và có chủ đầu tư uy tín. Giá sơ cấp dự kiến neo cao, trong khi giá thứ cấp có thể tiếp tục giảm trước áp lực lãi vay.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp quý III đạt 4.385 căn, giảm 14% so với quý trước; riêng nguồn cung mới giảm gần 40%. Lượng tiêu thụ đạt 2.099 căn, giảm 25% so với quý II và giảm 24% so với cùng kỳ năm 2025.
Căn hộ hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 46% nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ sơ cấp. Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mới mở bán có giá trung bình 60–70 triệu đồng/m². Phường Ngũ Hành Sơn đóng góp khoảng 40% nguồn cung và 43% lượng giao dịch toàn thành phố.
Trong khi giá sơ cấp tương đối ổn định, giá căn hộ thứ cấp giảm khoảng 3–5% do áp lực dòng tiền của nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo dự báo của đơn vị nghiên cứu, nguồn cung căn hộ mới trong quý IV tiếp tục giảm so với quý trước, dao động khoảng 500–1.000 căn, tập trung tại Ngũ Hành Sơn, Hải Châu và Sơn Trà. Căn hộ hạng A và B tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, song thanh khoản khó cải thiện rõ nét do lãi suất cao và tín dụng được kiểm soát. Giá sơ cấp dự kiến tiếp tục neo cao, trong khi giá thứ cấp duy trì xu hướng giảm.
Đối với nhà phố, biệt thự, nguồn cung sơ cấp quý III đạt 1.842 căn, giảm 48% so với quý trước, trong đó khoảng 98% đến từ các dự án đã mở bán. Lượng tiêu thụ đạt 568 căn, giảm tới 68%. Phường Hải Vân chiếm khoảng 75% nguồn cung và 99% lượng tiêu thụ sơ cấp.
Trong khi giá sơ cấp duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào và phát triển dự án gia tăng, giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 10% so với quý II.
Bước sang quý IV, nguồn cung mới nhà phố, biệt thự được dự báo tăng nhẹ, đạt khoảng 400–500 sản phẩm, tập trung tại Hải Vân, Ngũ Hành Sơn và Điện Bàn Đông. Tuy nhiên, sức cầu chưa có nhiều cải thiện, giao dịch tiếp tục tập trung ở các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng hấp dẫn.
Trái với các phân khúc nhà ở, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng tiếp tục trầm lắng dù hoạt động du lịch tăng trưởng tích cực.
Trong quý III, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng đạt 158 căn, giảm 5% so với quý trước và chủ yếu là hàng tồn kho tại các dự án hiện hữu. Đáng chú ý, toàn thị trường chỉ tiêu thụ một căn, giảm 89% so với quý II. Phường Điện Bàn Đông chiếm 80% nguồn cung, trong khi giao dịch duy nhất phát sinh tại Ngũ Hành Sơn.
Ở loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp chỉ có 36 căn từ hai dự án và không ghi nhận giao dịch trong quý.
Đối với condotel, nguồn cung sơ cấp đạt 1.269 căn, tăng 1% so với quý trước nhưng giảm 4% so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ chỉ đạt 12 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 1%, tập trung hoàn toàn tại phường An Hải.
DKRA Consulting nhận định những vướng mắc pháp lý, hạn chế vốn, tiến độ triển khai và hiệu quả khai thác tiếp tục là rào cản khiến bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể phục hồi rõ nét.
Đáng chú ý, trong quý IV/2026, nguồn cung mới bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo tiếp tục vắng bóng, nguồn hàng chủ yếu vẫn là sản phẩm tồn kho tại các dự án hiện hữu. Thanh khoản khó cải thiện khi những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để và niềm tin nhà đầu tư chưa phục hồi.
Các chủ đầu tư dự kiến tiếp tục duy trì mặt bằng giá sơ cấp, đồng thời áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và ưu đãi nhằm kích cầu. Về dài hạn, triển vọng phục hồi phụ thuộc vào tiến độ tháo gỡ pháp lý, hiệu quả khai thác dự án cùng đà tăng trưởng du lịch và cải thiện hạ tầng.
