Trong nhóm doanh nghiệp bị xử lý, Công ty cổ phần Dịch vụ Đầu tư Lucky House là đơn vị bị phạt nặng nhất. Theo Quyết định số 459/QĐ-XPHC ngày 26/11/2025, công ty bị phạt 175 triệu đồng do công bố thông tin sai lệch liên quan đến việc sử dụng 200 tỷ đồng trái phiếu giai đoạn 2022–2023.
Thanh tra xác định các báo cáo kiểm toán không khớp với dòng tiền thực tế tại ngân hàng, buộc doanh nghiệp phải hủy bỏ hoặc cải chính thông tin sai lệch.
Ngoài Lucky House, trước đó nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng bị UBCKNN xử phạt 92,5 triệu đồng trong khoảng thời gian từ 18 đến 25/11/2025, chủ yếu do chậm hoặc không công bố các báo cáo bắt buộc.
 |
Áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đè nặng trên vai các doanh nghiệp bất động sản. |
Ngày 18/11/2025, UBCKNN xử phạt Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Minh Tân vì không công bố hoặc công bố chậm các báo cáo sử dụng vốn trái phiếu 2021–2022, báo cáo tài chính và tình hình thanh toán trái phiếu. Ngày 19/11/2025, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas bị phạt vì không gửi báo cáo tài chính, báo cáo trái phiếu và báo cáo sử dụng vốn giai đoạn 2022–2024 cho Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội.
Ngày 20/11/2025, Công ty cổ phần Kinh doanh Bất động sản Thái Bình bị xử phạt do không công bố báo cáo kiểm toán trái phiếu bán niên 2023 và chậm công bố báo cáo tài chính cùng các thông tin liên quan đến mua lại trái phiếu trước hạn.
Ngày 21/11/2025, Công ty TNHH Đầu tư & Phát triển Bất động sản Seaside Homes bị phạt vì không công bố thông tin về các báo cáo sử dụng vốn trái phiếu 2022–2024 và công bố không đúng thời hạn các báo cáo bán niên 2023–2024.
Ngày 22/11/2025, Công ty cổ phần Đầu tư Summer Beach bị xử lý do không công bố báo cáo sử dụng vốn trái phiếu bán niên 2023 và công bố chậm báo cáo bán niên 2024.
Ngày 23/11/2025, Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM bị phạt vì không công bố các báo cáo tài chính và báo cáo trái phiếu 2020–2021 cùng các thông tin về sử dụng vốn và thanh toán trái phiếu.
Ngày 24/11/2025, Công ty TNHH No Va Thảo Điền bị xử phạt vì không công bố thông tin bất thường về việc bị yêu cầu mua lại trái phiếu trước hạn và chậm công bố báo cáo sử dụng tiền thu từ trái phiếu.
Ngày 25/11/2025, UBCKNN xử phạt Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) và một số quyết định bổ sung đối với Summer Beach và Seaside Homes do không công bố hoặc công bố chậm các báo cáo về tình hình sử dụng vốn và thanh toán trái phiếu. Đáng chú ý, cả Seaside Homes và Summer Beach đều là doanh nghiệp địa ốc được thành lập vào năm 2017 và có CTCP Nova Group – cổ đông lớn nhất của Novaland (NVL) là cổ đông sáng lập sở hữu 98% vốn điều lệ.
Bên cạnh nhóm bất động sản, Công ty TNHH Phoenix Holdings cũng bị xử phạt theo Quyết định số 422/QĐ-XPHC với số tiền 80 triệu đồng. Doanh nghiệp liên quan đến một thành viên HĐQT Chứng khoán Vietcap đã thực hiện giao dịch 198.000 cổ phiếu VCI trong tháng 7/2025 nhưng không báo cáo dự kiến giao dịch theo quy định.
Hàng loạt quyết định xử phạt trong tháng 11/2025 cho thấy UBCKNN đang tăng cường siết chặt kỷ luật trên thị trường chứng khoán, đặc biệt đối với các tổ chức phát hành trái phiếu. Riêng ngành bất động sản, chỉ trong vài ngày cuối tháng, ngành này chiếm tỷ trọng áp đảo trong số các doanh nghiệp bị xử phạt, phản ánh áp lực lớn về minh bạch thông tin mà lĩnh vực này đang phải đối mặt.
Bên cạnh đó, theo dữ liệu từ FiinGroup, lũy kế 10 tháng năm 2025, tổng giá trị mua lại trái phiếu đạt 270,4 nghìn tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Ngân hàng chiếm phần lớn.
Dòng tiền dự kiến phải thanh toán trong hai tháng cuối năm 2025, bao gồm cả gốc và lãi, vào khoảng 59,6 nghìn tỷ đồng, trong đó riêng nhóm Bất động sản dự kiến khoảng 11,8 nghìn tỷ đồng. Đáng chú ý, dòng tiền dự kiến thanh toán trong tháng 12/2025 khoảng 45 nghìn tỷ đồng, cao gấp 3 lần so với tháng 11/2025. Một số doanh nghiệp bất động sản có khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn trong tháng này gồm Đầu tư Sun Valley với 3,6 nghìn tỷ đồng, Vinhomes 2 nghìn tỷ đồng và Newco JSC 1,5 nghìn tỷ đồng.
Về lãi trái phiếu, nhóm Phi ngân hàng dự kiến phải thanh toán khoảng 7,6 nghìn tỷ đồng trong tháng 12/2025, tăng 33% so với tháng trước và là mức cao nhất trong năm 2025. Trong đó, ngành Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 4 nghìn tỷ đồng, tương đương 53% nghĩa vụ lãi của toàn bộ nhóm Phi ngân hàng.
Nhìn về nửa đầu năm 2026, nhóm Phi ngân hàng dự kiến có khoảng 77,8 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn, trong đó Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với 69%, tương đương 54 nghìn tỷ đồng, cho thấy áp lực dòng tiền vẫn còn hiện hữu.
