Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến, việc cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn “chỉ từ 50-70 năm” thay vì có thời hạn “lâu dài” như hiện nay.
Đề xuất này đang gây nhiều tranh cãi, bởi đây là một vấn đề dân sinh rất lớn, có thể ảnh hưởng đến hàng chục triệu người trong tương lai.
Vì sao phải bỏ “lâu dài”?
Nói về đề xuất trên, đại diện Bộ Xây dựng cho biết theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Trong khi đó, quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị “tiêu hủy.”
Tại điều 126 Luật Đất đai cũng quy định, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm và không quá 70 năm đối với dự án lớn thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư tại địa bàn kinh tế khó khăn.
Trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, về quyền sử dụng đất thì sử dụng lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng. Chính sách này cũng được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới.
Ngoài ra, trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, phá dỡ thời gian qua rất khó khăn. Thực tế này cho thấy cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ, hết thời hạn sử dụng. Vì vậy, việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là cần thiết.
Phía Bộ Xây dựng cũng khẳng định trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết kỳ hạn, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư. Nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện “đuổi” người dân ra khỏi căn hộ.
Như vậy, việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình cũng chỉ áp dụng từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sẽ không hồi tố đối với những chung cư đã thực hiện theo quy định trước đó.
Cần tính đến lợi ích của cư dân
Tuy vậy, đề xuất trên của Bộ Xây dựng cũng khiến giới chuyên gia và rất nhiều người dân đang sinh sống tại các căn hộ chung cư, cũng như các doanh nghiệp bất động sản chuyên đầu tư phân khúc nhà chung cư không khỏi lo lắng, băn khoăn.
Chị Nguyễn Thị Mai (31 tuổi, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội) cho biết rất bất ngờ với thông tin đề xuất căn hộ chung cư chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ hồng) trong thời giạn 50-70 năm, bởi giá căn hộ trước khi đến tay khách hàng đã được cộng thêm rất nhiều khoản thuế, phí khác.
“Vợ chồng tôi sau nhiều năm tích cóp mới mua được căn hộ. Nếu Luật Nhà ở được chỉnh sửa như trên thì tôi và hàng triệu người dân chắc chắn sẽ bị thiệt thòi vì đến lúc đó rất ít người mua nhà chung cư, giá căn hộ giảm đột ngột,” chị Mai trăn trở.
Trong khi đó, anh Phan Văn Hợp (ở huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An) cho biết anh đang làm nhân viên bán hàng tại một siêu thị điện máy ở Hà Nội với mức lương 5-6 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này sẽ mất nhiều năm nữa anh mới có thể mua được nhà trả góp, chưa kể sẽ mất thêm nhiều năm để trả nợ.
Điều anh Hợp lo lắng nhất là nếu đề xuất áp niên hạn sử dụng căn hộ chung cư được thực thi, khi trả nợ xong thì quyền sử dụng căn hộ của anh cũng gần hết. “Như vậy là sau 50-70 năm sở hữu, tôi sẽ mất nhà?” anh Tuấn băn khoăn.
Từ góc độ chuyên gia, tiến sỹ Nguyễn Hữu Nguyên, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng để đảm bảo lợi ích cho người dân, Bộ Xây dựng nên nói rõ điều gì sẽ xảy ra sau khi sổ hồng hết hạn. Khi đó, căn hộ sẽ bị phá bỏ thì người dân có được cấp quyền sử dụng căn hộ mới hay sẽ bị tước luôn quyền sở hữu tài sản?
Theo ông Nguyên, trong trường hợp hết thời gian sử dụng 50-70 năm, nhà nước nên cấp cho người dân quyền sử dụng một căn hộ khác, được tính theo giá trị căn hộ tại thời điểm đó. Người dân có thể phải đóng thêm khấu hao và chi phí để sửa chữa, xây dựng căn hộ - điều này là hợp lý. Với những căn nhà người dân sở hữu vô thời hạn như hiện nay, coi như mua đứt bán đoạn.
Cũng theo ông Nguyên, nếu cấp sổ hồng có thời hạn, đến giai đoạn mãn hạn, nhà nước, chủ đầu tư có trách nhiệm thẩm định lại chất lượng tài sản và có phương án tiếp tục gia hạn hoặc chuyển đổi quyền sở hữu của người dân sang một căn hộ ở khu vực khác. Phương án này có thể coi như một dạng “bảo hành tài sản.”
Tuy vậy, ông Nguyên lưu ý trường hợp này cũng rất khó để đảm bảo giá trị sử dụng cho người dân, bởi không ai có thể dự báo trước thị trường trong 50-70 năm tới để định giá hoặc cam kết giá trị tài sản chuyển đổi. Khi đó, căn hộ giá trị bao nhiêu, chuyển đổi tương ứng ra sao sẽ do thị trường quyết định.
Nhiều ý kiến chuyên gia cũng cho rằng cấp sổ hồng có thời hạn cho căn hộ chung cư cần đi kèm với các quy định nếu hết thời hạn sử dụng nhưng công trình chung cư vẫn còn sử dụng được thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm gia hạn thời gian sử dụng nhà cho người dân, tùy theo kết quả kiểm định tại thời điểm đó.
Trường hợp với các chung cư không đủ an toàn thì phải xây dựng lại; những khu chung cư đã cấp quyền sử dụng lâu dài trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thì cần tôn trọng những gì lịch sử để lại, không được hồi tố./.
