Tham vọng vượt thực tế
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên (ĐHĐCĐ) ngày 24/6/2025, Tập đoàn NRC công bố mục tiêu doanh thu 959 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 25 tỷ đồng cho năm 2025 với bất động sản đóng góp 68% (theo biên bản ĐHĐCĐ). Tuy nhiên, báo cáo tài chính quý 1/2025 (công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM, mã CP: NRC) cho thấy, doanh thu thuần của NRC đạt 6,91 tỷ đồng (tăng 28,7% so với cùng kỳ) nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ vỏn vẹn 0,66 tỷ đồng (giảm 75,23% so với cùng kỳ). Chi phí lãi vay (5 tỷ đồng) và chi phí quản lý (3,5 tỷ đồng) tiếp tục tạo áp lực lên dòng tiền, đặt ra câu hỏi về khả năng hiện thực hóa mục tiêu đầy tham vọng này.
Tổng tài sản của NRC tính đến cuối quý 1/2025 đạt 1.875 tỷ đồng (giảm 2,8% so với đầu năm 2024) trong khi tiền mặt chỉ còn vỏn vẹn 456 triệu đồng so với nợ ngắn hạn 510,4 tỷ đồng. Tỷ số thanh toán nhanh 0,77 (dưới ngưỡng an toàn 1), phản ánh khả năng chi trả ngắn hạn mong manh. Đặc biệt, khi nợ phải trả lên tới 718,4 tỷ đồng, bao gồm 245,7 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và 160 tỷ đồng nợ trái phiếu. Đáng chú ý, khoản phải thu ngắn hạn 389,7 tỷ đồng với 82,9 tỷ đồng trích lập dự phòng là dấu hiệu rủi ro thu hồi vốn từ các đối tác hoặc khách hàng.
 |
NRC có kết quả kinh doanh ảm đạm. (Ảnh: Chụp màn hình) |
So với các doanh nghiệp cùng ngành, NRC dường như đang ở vị thế yếu hơn. Đơn cử như Novaland (mã NVL) dù cũng đối mặt với áp lực nợ nhưng vẫn ghi nhận doanh thu quý 1/2025 khoảng 4.500 tỷ đồng từ các dự án lớn như Aqua City (theo BCTC Q1, NVL). Hay Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) với chiến lược bán tài sản, đã giảm nợ vay xuống còn 1.200 tỷ đồng (báo cáo Q1, PDR). Trong khi đó, tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu của NRC (0,62) thấp hơn Novaland (1,2) cho thấy mức độ đòn bẩy tài chính tương đối an toàn. Dù vậy, chỉ số ROA chỉ đạt 0,35% và ROE gần bằng 0, cho thấy hiệu quả sử dụng vốn kém, khó đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư.
Nếu NRC đạt mục tiêu doanh thu 959 tỷ đồng, giả sử biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức 10% (dựa trên trung bình ngành, theo Savills Việt Nam), lợi nhuận gộp có thể đạt 95,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, với chi phí lãi vay và quản lý hiện tại (8,5 tỷ đồng/quý), dòng tiền tự do (FCF) có thể tiếp tục âm nếu không có nguồn vốn mới.
Một mô hình dòng tiền chiết khấu (DCF) đơn giản, giả định tăng trưởng doanh thu 15%/năm và lãi suất chiết khấu 12% (dựa trên WACC trung bình ngành) cho thấy giá trị nội tại của NRC có thể dao động quanh 6.000-7.000 đồng/cổ phiếu, cao hơn thị giá hiện tại (5.400 đồng, HOSE ngày 9/7/2025). Điều này gợi ý tiềm năng tăng giá nhưng phụ thuộc vào khả năng huy động vốn và quản lý nợ của NRC.
Bên cạnh thách thức tài chính, NRC còn đối mặt với các vấn đề pháp lý đáng lo ngại. Tính đến đầu năm 2025, NRC và các công ty con bị ghi nhận nợ thuế, dẫn đến các biện pháp cưỡng chế từ cơ quan thuế và hải quan. Theo thông báo từ Cục Hải quan TP HCM, Công ty CP Tập đoàn Danh Khôi (115,1 tỷ đồng), Danh Khôi Holdings (70,5 tỷ đồng) và các đơn vị khác bị áp lệnh dừng thủ tục hải quan với tổng số tiền cưỡng chế 216 tỷ đồng. Những con số này không chỉ phản ánh áp lực tài chính mà còn đặt ra câu hỏi về khả năng tuân thủ các nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp. Mặc dù, đại diện NRC cho biết đang đàm phán với cơ quan thuế để giãn nợ nhưng chưa có thông báo chính thức về kết quả.
 |
Những tranh cãi pháp lý liên quan đến dự án Nhơn Hội New City vẫn chưa có hồi kết. (Ảnh: Internet) |
Mặt khác, dự án Nhơn Hội New City (Bình Định) từng được kỳ vọng là “con át chủ bài” của NRC, hiện vướng vào tranh cãi pháp lý. Một số khách hàng cho rằng dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi mở bán và việc thế chấp sổ hồng tại ngân hàng không được công khai đầy đủ.
Dù NRC khẳng định đã công khai thông tin thế chấp theo quy định, đang làm việc với ngân hàng để giải chấp và chưa có phán quyết chính thức từ cơ quan chức năng (tính đến tháng 7/2025), nhưng những tranh cãi này làm dấy lên lo ngại về tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh của NRC. Nhà đầu tư có thể đối mặt với rủi ro mất vốn nếu các vấn đề pháp lý không được giải quyết. Đặc biệt, khi so sánh với các doanh nghiệp như Hưng Thịnh Corp, vốn đã giải quyết tương tự bằng cách bồi thường và hoàn thiện thủ tục.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi 2023), việc mở bán dự án chưa đủ điều kiện pháp lý có thể bị phạt đến 1 tỷ đồng (Điều 57, Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Nếu các cáo buộc được xác thực, NRC có thể đối mặt với rủi ro pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng đến uy tín và khả năng huy động vốn trong tương lai.
Tầm nhìn hay đánh lạc hướng?!
Theo ông Lê Thống Nhất - Chủ tịch NRC, năm 2024 là năm nhiều biến động với những bất ổn địa chính trị, xu hướng bảo hộ thương mại và chính sách tiền tệ của các cường quốc kinh tế. Vĩ mô chao đảo đã gây xáo trộn dòng vốn đầu tư, tâm lý thị trường và chuỗi cung ứng trong và ngoài nước. Dù GDP tăng trưởng dương nhưng kinh tế chưa có sự phục hồi đồng đều, nhất là trong mảng bất động sản. Ông Nhất cho rằng, với những tín hiệu tích cực từ các chính sách mới của Chính phủ năm 2025, NRC xác định là cơ hội để tạo nên những chuyển biến đột phá.
 |
Trong nỗ lực tái cấu trúc, NRC đã đổi tên từ Tập đoàn Danh Khôi thành Công ty Tập đoàn NRC và công bố kế hoạch mở rộng sang các lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao và y tế/dược phẩm. Tuy nhiên, với tiền mặt chỉ 456 triệu đồng và dòng tiền âm, việc đầu tư vào các ngành đòi hỏi vốn lớn và thời gian dài để sinh lời (yêu cầu 3-5 năm để sinh lời) dường như là một bước đi đầy mạo hiểm.
Trong khi đó, kế hoạch phát hành riêng lẻ 92,6 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, nhằm huy động 926 tỷ đồng (theo công bố tại ĐHĐCĐ 24/6/2025) được kỳ vọng cải thiện thanh khoản và tài trợ các dự án mới. Nhưng với thị giá cổ phiếu chỉ 5.400 đồng và thanh khoản thấp (1,1 triệu đơn vị/quý), việc phát hành có thể gặp thách thức trong việc thu hút nhà đầu tư.
 |
Giá cổ phiếu của NRC. (Ảnh: chụp màn hình) |
Theo lý thuyết tín hiệu tài chính, các động thái như phát hành cổ phiếu hoặc mở rộng ngành có thể là cách để gửi tín hiệu tích cực đến thị trường. Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa giá phát hành và thị giá, cùng với tình trạng tài chính hiện tại của NRC khiến nhà đầu tư không khỏi băn khoăn về tính khả thi của các kế hoạch này. Liệu đây là một chiến lược tái cấu trúc thực sự hay chỉ là cách để phân tán sự chú ý khỏi những khó khăn cốt lõi trong mảng bất động sản?!
Mặc dù sự phục hồi của thị trường bất động sản với nhu cầu căn hộ giá rẻ tăng 15% (theo CBRE Việt Nam, Q2/2025), mang lại cơ hội cho NRC. Tuy nhiên, lãi suất vay ngân hàng duy trì ở mức 9-11% (theo Ngân hàng Nhà nước tháng 6/2025) tiếp tục gây áp lực lên các doanh nghiệp nợ cao như NRC. Những con số tài chính, vấn đề pháp lý và chiến lược mở rộng của doanh nghiệp này cho thấy một bức tranh phức tạp, đòi hỏi sự minh bạch và quản trị chặt chẽ hơn.
Để giành lại niềm tin từ nhà đầu tư và khách hàng, NRC cần công khai kế hoạch sử dụng vốn từ đợt phát hành cổ phiếu, giải quyết dứt điểm các tranh cãi pháp lý và chứng minh khả năng tạo dòng tiền bền vững. Nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng trước khi tham gia đợt phát hành cổ phiếu của NRC. Đồng thời, các Cơ quan chức năng như Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Cục Thuế TP HCM có thể cần xem xét các hoạt động của NRC để đảm bảo tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.
