Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/1/2024 (Luật Đất đai 2024) có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, trong đó có quy định Bảng giá đất áp dụng cho 12 trường hợp (11 trường hợp quy định tại Điều 159 và 1 trường hợp là giá đất bố trí tái định cư theo quy định tại khoản 3 Điều 111) để thực hiện các thủ tục hành chính nên có tầm quan trọng đối với đời sống xã hội.
Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 nêu trên, từ ngày 1/8 2024 đến ngày 31/12/2025 sẽ áp dụng Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố (được xây dựng theo quy định Luật Đất đai 2013), hoặc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Trường hợp, nếu điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 thì việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc thị trường được quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024. Bảng giá đất sẽ không còn bị giới hạn bởi khung giá và không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất được ban hành hàng năm để điều chỉnh như Luật đất đai năm 2013.
Trước tình hình đó, Ban cán sự đảng Ủy ban nhân dân Thành phố đã họp và thống nhất chỉ đạo Ủy ban nhân dân Thành phố giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các Sở ngành, Ủy ban nhân dân quận huyện, thành phố Thủ Đức và đơn vị tư vấn phân tích các phương án điều chỉnh bảng giá đất để trình Ban Thường vụ Thành ủy xem xét, chấp thuận chủ trương thực hiện.
Trong báo cáo, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã đưa ra và phân tích 4 phương án. Trong đó có phương án giữ nguyên, không điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020. Phương án này bị giới hạn bởi quy định tại điểm 6 Phục lục IX của Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất, theo đó đơn giá đất của Bảng giá đất cho khu vực đô thị đặc biệt tối đa là 162 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, mức giá giao dịch, chuyển nhượng thực tế trên địa bàn Thành phố có nhiều vị trí cao hơn mức giá tối đa được quy định trong khung giá đất nên việc xây dựng Bảng giá phải cân chỉnh giảm lại các tuyến đường cho phù hợp mức giá tối đa 162 triệu đồng/m2 dẫn đến giá đất được xây dựng rất thấp, chưa tiệm cận giá đất thị trường.
Mặt khác, giá đất theo Quyết định số 02 không thể tăng do bị khống chế bởi khung giá đất phân tích nêu trên nên buộc phải kế thừa giá đất năm 2014 ban hành theo Quyết định 51/2014/QĐUBND ngày 31/12/2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố, do đó giá đất đã 10 năm qua chưa được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thực tế, gây nhiều bất cập trong việc áp dụng vào thực tiễn trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Dẫn chứng việc áp dụng bảng giá đất cũ dẫn đến không công bằng cho các đối tượng sử dụng đất tại thành phố Thủ Đức, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố cho biết: Dự án Vành đai 3 bố trí tái định tại đường số 1 thuộc Khu tái định cư Phước Thiện thành phố Thủ Đức có giá bố trí tái định cư 51 triệu đồng/m2, trong khi đó giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND là 1,5 triệu đồng/m2.
“Trường hợp không điều chỉnh bảng giá đất mà tiếp tục áp dụng bảng giá đất tại Quyết định số 02 thì không công bằng với người sử dụng đất đã được bố trí tại định cư trước đây (các trường hợp bố trí tái định cư trước đây xác định theo giá đất cụ thể - giá thị trường) dẫn đến khiếu nại đối với các dự án đã và đang triển khai công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư như dự án vành đai 2, 3, dự án Metro số 1, 2, dự án 2 bờ kênh Đôi, dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm... Các quận, huyện khác cũng tương tự tình trạng này”, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố phân tích.
Tương tự, các phương án khác, lấy bảng giá đất cũ nhân hệ số theo các quy định hiện hành của Thành phố hoặc chia 2 cách thức thực hiện giá đất các tuyến đường dự kiến tái định cư và các tuyến đường xây dựng bảng giá đất theo hình thức nhân hệ số. Tuy nhiên, phương án này cũng có những bất cập như một tuyến đường có 2 mức giá chênh lệch lớn; chênh lệch giá bồi thường lớn...
Từ phân tích các phương án trên, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố cho rằng phương án được chọn là điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, phương án này căn cứ cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được Ủy ban nhân dân các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh Bảng giá đất.
“Phương án này tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh nhấn mạnh.
