Căn hộ hạng B và C chiếm thế chủ đạo trên thị trường căn hộ chung cư TP.HCM

Căn hộ Thủ Thiêm vượt ngưỡng 500 triệu đồng/m2

Thời gian trước đây, thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM và vùng phụ cận phát triển nóng với đa số là các dự án cao cấp, căn hộ hạng sang với giá bán rất cao, tính thanh khoản thấp. Nhưng khoảng 2 năm gần đây, thị trường chung cư tại TP.HCM có sự chuyển biến rõ rệt khi phân khúc căn hộ trung cấp, căn hộ vừa túi tiền chiếm đa số những dự án mới trên thị trường. Trong khi đó, khu vực trung tâm TP.HCM tập trung những dự án hạng sang với giá bán đắt đỏ.

Trong nguồn cung thị trường chung cư TP.HCM thời điểm tháng 1/2026, một số dự án đang kinh doanh tại Quận 1 (cũ) như Grand Marina Saigon có giá bán tham khảo từ 350 triệu – 625 triệu đồng/m2; The Grand Manhattan (160 triệu – hơn 220 triệu đồng/m2); Zenity (120 triệu – 260 triệu đồng/m2).

Khu vực Thủ Thiêm, nơi được quy hoạch là trung tâm tài chính quốc tế, giá bán căn hộ chung cư tại đây đã tiệm cận khu vực Quận 1, thậm chí có phần nhỉnh hơn. Giá bán tham khảo các dự án mới Thủ Thiêm gồm Eaton Park (120 triệu – hơn 500 triệu đồng/m2), The Opera Residence (210 triệu – hơn 530 triệu đồng/m2), The Crest Residence (250 triệu – 470 triệu đồng/m2), Thu Thiem Zeit River (190 triệu – 330 triệu đồng/m2).

Ngoài các khu vực trên, các quận, huyện trước đây của TP.HCM nguồn cung căn hộ rất khan hiếm do quỹ đất dần cạn kiệt, các dự án đang kinh doanh trên thị trường đa phần là các dự án cũ từ nhiều năm trước hoặc các phân khu thành phần trong các dự án lớn được quy hoạch. Mức giá bán căn hộ mới tại các khu vực này phổ biến trong khoảng 50 – 150 triệu đồng/m2.

Căn hộ tại The Opera Residence Thủ Thiêm đang được chào bán trên 500 triệu đồng/m2.

Căn hộ vừa túi tiền dịch chuyển ra vùng ven

Các khu vực TP.Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một (cũ) trở thành điểm sáng trên thị trường chung cư TP.HCM với hàng chục dự án mới được tung ra thị trường. Các căn hộ tại đây thường được định vị với phân khúc căn hộ vừa túi tiền, tuy nhiên giá bán cũng không thấp.

Giá bán phần lớn các dự án mới tại đây thời điểm tháng 1/2026 dao động từ 30 triệu - hơn 50 triệu đồng/m2, chỉ có ít dự án giá bán dưới 30 triệu đồng/m2, trong khi đó một số dự án đang được môi giới chào bán trên 60 triệu đồng, thậm chí chạm mốc 90 triệu – 100 triệu đồng/m2 (Green Skyline, Khải Hoàn Impera, Midori Park The Ten, Midori Park The Nest).

Dự kiến thời gian tới, thị trường bất động sản tại khu vực Bình Dương (cũ) sẽ tiếp tục phát triển khi có nhiều dự án mới tại đây đang được các chủ đầu tư chuẩn bị triển khai trong năm 2026.

Tại Long An (cũ), hiện nay có khoảng 9 dự án chung cư mới đang được giới thiệu trên thị trường, giá bán phổ biến từ 20 triệu – 40 triệu đồng/m2, chỉ có 1 dự án chạm mốc 80 triệu đồng/m2.

Theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương, những căn hộ vừa túi tiền đạt hiệu quả kinh doanh khá tốt. Các dự án mở bán sau 6 – 12 tháng đã hết hàng, sau khi bàn giao tỷ lệ cư dân lấp đầy đạt mức trên 90% trong thời gian ngắn.

Ngoài phân khúc căn hộ vừa túi tiền, với việc Chính phủ cùng chính quyền các địa phương đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội. Nhiều dự án nhà ở xã hội với giá bán ở mức thấp được hoàn thành hoặc triển khai trong năm 2025. Tại thời điểm cuối năm 2025 – đầu năm 2026 trên địa bàn TP.HCM mới có 8 dự án dự kiến tiếp nhận hồ sơ đăng ký, giá bán từ 12 triệu – 25 triệu đồng/m2.

Dù mặt bằng giá căn hộ vẫn tăng đều theo hàng năm, nhưng với việc căn hộ vừa túi tiền chiếm thế chủ đạo trên thị trường chung cư hiện nay, người có nhu cầu ở thực dễ tiếp cận với việc mua nhà hơn so với trước đây, kéo theo tỷ lệ thanh khoản cũng gia tăng đáng kể.

Số liệu từ Báo cáo Bất động sản Q3/2025 của Savills Việt Nam cho thấy bức tranh thanh khoản tích cực tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, nguồn cung mới tại đây đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%.

Tại Hà Nội, diễn biến thị trường còn có phần sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Trong đó, các sản phẩm mới ra mắt cũng đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng ở mức 81%, phản ánh lực cầu ở thực vẫn đang giữ vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thanh khoản.

Một trong những điểm nhấn của thị trường trong giai đoạn này là sự áp đảo của phân khúc trung cấp (căn hộ hạng B và C). Tại TP.HCM, hai phân khúc này chiếm tới 97% tổng nguồn cung, trong khi tại Hà Nội, phân khúc B cũng chiếm ưu thế tuyệt đối với 73% nguồn cung sơ cấp. Việc các chủ đầu tư tập trung vào dòng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven ngày càng rõ nét.