Trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận sự phục hồi rõ nét về thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở mới vẫn ở mức hạn chế khi nhiều dự án tiếp tục chờ hoàn thiện pháp lý hoặc chỉ triển khai các giai đoạn tiếp theo. Điều này khiến quỹ đạo ngắn hạn của thị trường tiếp tục phụ thuộc vào mức độ cải thiện của công tác phê duyệt dự án và phát triển quỹ đất, góp phần duy trì mặt bằng giá ở mức cao.
Trước thực trạng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, người mua được dự báo sẽ dịch chuyển dần ra các khu vực vùng ven, đặc biệt là Bình Dương (cũ), nơi sở hữu nhiều lựa chọn hơn về mặt giá cả. Cùng với đó, sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đang thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng mở rộng thị trường nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm.
Giá bán căn hộ sơ cấp đạt trung bình 102 triệu đồng/m2
Theo số liệu từ Savills Việt Nam, giai đoạn 2026 - 2028, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu hoặc các dự án được tái khởi động, phản ánh thực tế quá trình phê duyệt và phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để cải thiện.
Báo cáo Thị trường của Savills, diễn biến năm 2025 cho thấy thanh khoản thị trường đã cải thiện đáng kể, phân khúc căn hộ ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82%, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Riêng Quý 4/2025 ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, phản ánh sự cải thiện rõ rệt của nhu cầu vào giai đoạn cuối năm.
Giá bán căn hộ sơ cấp đạt trung bình 102 triệu VNĐ/m2, tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc trên 110 triệu VNĐ/m2 hiện chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu VNĐ/m2 chỉ có 12%, cho thấy sự mất cân đối đáng kể trong cơ cấu sản phẩm trên thị trường.
Theo thông tin từ Cổng thông tin điện tử TP.HCM (Hochiminhcity.gov.vn), thu nhập bình quân đầu người năm 2025 đạt 8.755 USD (khoảng 230 triệu đồng, tương đương 19 triệu đồng/tháng). Do đó, đa số người dân rất khó tiếp cận với mức giá bán căn hộ trung bình hơn 102 triệu đồng/m2.
Theo ghi nhận của phóng viên, trong năm 2025, nhiều chủ đầu tư đã tung ra thị trường các sản phẩm căn hộ được xem là vừa túi tiền với mức giá bán từ 30 – 50 triệu đồng/m2, nhưng nguồn cung hạn chế. Mức giá bán này được xem là dễ tiếp cận hơn với người dân có nhu cầu mua ở thực.
Đồng thời, trong năm 2025, chính quyền TP.HCM cũng đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội với mức giá bán trung bình trên dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng các dự án này chiếm nguồn cung rất nhỏ so với nhu cầu nhà ở tại TP.HCM mới với dân số hơn 14 triệu người.
Sự phát triển của các đại đô thị
Phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng ghi nhận sự dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm, gắn liền với sự phát triển của các đại đô thị và hạ tầng kết nối liên vùng. Động lực thị trường nhiều khả năng sẽ tập trung tại những khu vực có quy hoạch rõ ràng và khả năng kết nối thuận lợi, trong khi mặt bằng giá ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí và khả năng tiếp cận các tuyến giao thông trọng điểm.
Xu hướng phát triển này dự kiến sẽ tiếp tục duy trì trong những năm tới. Đến năm 2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 15.500 căn từ 22 dự án, với khoảng 90% nguồn cung tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và Quận 12. Theo dữ liệu thị trường, trong năm 2025, nguồn cung mới của phân khúc này tăng mạnh lên khoảng 4.100 căn, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 4.800 căn, tăng đến 397% theo năm. Lượng giao dịch đạt khoảng 2.000 căn, phản ánh sự quan tâm đáng kể đối với các dự án quy mô lớn tại khu vực vùng ven.
Giá bán phân khúc này trung bình đạt khoảng 233 triệu VNĐ/m2 đất, có sự sụt giảm so với cùng kỳ năm trước do nguồn cung mới tập trung nhiều hơn ở các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn khu trung tâm.
Trong khi đó, phân khúc đất nền tiếp tục khan hiếm trên thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025. Nguồn cung mới của phân khúc này có xu hướng dịch chuyển ra Bình Dương (cũ) và 2 tỉnh Tây Ninh, Đồng Nai.
