Mặt bằng giá căn hộ chung cư đã kịch trần
Báo cáo cho thấy thị trường nhà ở cao tầng tại Hà Nội và TP. HCM năm 2025 đã tăng mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch, lũy kế cung cấp ra thị trường gần 37 ngàn căn hộ. Năm 2025 thị trường 2 thành phố lớn này xuất hiện hơn 50 dự án mới/ phân khu mới của dự án hiện hữu, chiếm tỷ trọng lớn nguồn cung sơ cấp của thị trường.
Tỷ lệ hấp thụ chung năm 2025 tại HN và TP. HCM đạt 60,3% nguồn cung và lượng giao dịch của 2 thị trường không chênh lệch quá lớn. Phần lớn lượng giao dịch và nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang. Giá bán trung bình đnag chào bán mới trên thị trường tại Hà Nội tăng hơn 40% so với cuối năm 2024, TP.HCM (cũ) mức điều chỉnh giá cao hơn khoảng 30% so với cùng kỳ do sự xuất hiện của nhiều dự án phân khúc cao cấp và các dự án đi vào giai đoạn bàn giao.
Tại các thị trường khác, báo cáo ghi nhận trong năm 2025 có hơn 40 ngàn căn hộ với 35 ngàn dự án mở bán mới, cung cấp ra thị trường nguồn cung khổng lồ. Trong đó, nguồn cung cực lớn đến từ các khu vực Hưng Yên, Ninh Bình, Đà Nẵng. Tỷ lệ hấp thụ phân khúc căn hộ các khu vực này đạt 64%.
Đặc biệt, báo cáo nhận định, năm 2025, mặt bằng giá căn hộ chung cư gần như được đẩy lên đỉnh giá. Tại Hà Nội giá chung cư lên ngưỡng cao chưa từng có, tuy nhiên mức giá ghi nhận tại cuối quý 4/2025 gần như giữ nguyên hoặc chỉ tăng nhẹ. Thị trường căn hộ phía Nam thu hút sự quan tâm hơn khi những vướng mắc về vấn đề pháp lý của các dự án cũ đang dần được tháo gỡ và sau khi chính thức sáp nhập tỉnh thành. Dự báo làn sóng nguồn cung dồi dào sẽ đổ bộ mạnh mẽ từ năm 2026-2027.
 |
Giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn đã kịch trần. |
Giá nhà đất mới chỉ tăng nhẹ
Trái với sức nóng thị trường căn hộ, thị trường nhà ở thấp tầng năm 2025 ghi nhận tín hiệu tích cực khi nguồn cung và lượng giao dịch tăng trưởng mạnh mẽ so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường đón nhận hơn 35.600 sản phẩm, sản phẩm xây thô chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 80%). Trong đó, lũy kế cả năm 2025 nguồn cung tại Hà Nội và TP .HCM đạt gần 10.900 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 60%, lượng giao dịch chủ yếu đến từ các đại dự án, còn lại đến từ hàng tồn của các dự án hiện hữu.
Giá nhà đất năm 2025 tại hai thành phố HN và TP.HCM chỉ tăng nhẹ, 6-9% so với thời điểm cuối năm 2024.
Thị trường nhà đất các tỉnh thành còn lại ghi nhận hơn 24.800 sản phẩm đất nền/ nhà xây thô, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án có quy mô lớn tại Hải Phòng, Long An, Tây Ninh, Ninh Bình. Tỷ lệ hấp thụ đạt 43,5%.
Đáng lưu ý, thị trường nhà ở thấp tầng năm 2025 đón nhận làn sóng nguồn cung từ các khu vực vùng ven như Đan Phượng, Đông Anh, Cần Giờ…nhờ đầu tư quy hoạch hạ tầng bài bản và xu hướng giãn dân, giảm bớt áp lực nội đô cùng nhu cầu sống xanh. Đồng thời lượng hấp thụ tốt tập trung vào các dự án có chủ đầu tư uy tín, tiện ích đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.
Thị trường BĐS 2026 sẽ bùng nổ nguồn cung
Tổng quan chung về thị trường 2025, BHSProperty nhận định: Thị trường phục hồi mạnh mẽ khi ghi nhận nguồn cung và giao dịchtăng gấp đôi so với 2024. Thị trường miền Bắc trở thành“đầu tàu” khi ghi nhận nguồn cung và lượng giao dịch chiếm hơn 50% toàn thị trường. Thị trường miền Nam có sự tăng trưởng mạnh mẽ khi nguồn cung năm 2025 tăng gấp 3 lần so với năm 2024. Miền Trung chiếm tỷ trọng nhỏ nhất tuy nhiên vẫn ghi nhận sự tăng trưởng mạnh về cả nguồn cung và lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ năm 2025 đạt 90,3%, cao hơn so với năm 2024 (83.7%)
 |
Nhà đầu tư quan tâm tới các dự án có pháp lý chuẩn chỉ. |
BHSProperty dự báo năm 2026 - 2027 sẽ là năm bùng nổ nguồn cung căn hộ chung cư với hàng loạt dự án lớn đang rục rịch chuẩn bị ra hàng. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực lân cận các thành phố lớn nhờ sở hữu quỹ đất rộng, giá cả hợp lý hơn trong khi khu vực nội thành đang neo mức giá quá cao và hạ tầng giao thông ngày càng phát triển. Giá bán cuối năm 2025 đã gần đạt ngưỡng “đỉnh giá”, cùng với “cơn sóng” nguồn cung sắp đổ bộ, dự kiến giá bán sẽ không tăng hoặc tăng nhẹ.
Phân khúc thấp tầng vẫn là phân khúc tiềm năng nhờ hạ tầng phát triển, sự khan hiếm về quỹ đất nội đô và nhu cầu thực của nhiều khách hàng. Thị trường sẽ có sự sàng lọc, khách hàng có xu hướng lựa chọn các dòng sản phẩm của những chủ đầu tư lớn uy tín, với chất lượng bàn giao và cơ sở hạ tầng, pháp lý chuẩn chỉnh, ưu tiên đầu tư dài hạn, hạn chế đầu cơ, lướt sóng. Giá bán dự kiến sẽ tăng ổn định do nguồn cung tương đối lớn trên thị trường.
