Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng... Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được chuẩn bị công phu, nghiêm túc, có nhiều điểm đổi mới phù hợp với các quan điểm, định hướng đổi mới chính sách pháp luật về đất đai theo Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Tiếp thu, hoàn thiện sửa đổi trước khi ban hành
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 được chính thức khởi động từ cách đây 3 năm vào tháng 8/2020 khi Thủ tướng Chính phủ thành lập Ban Chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời giao Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chủ trì xây dựng Dự thảo Luật.
Ngay sau khi Nghị quyết số 18-NQ/TW được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã khẩn trương huy động sự tham gia của các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý; tham khảo kinh nghiệm quốc tế để thể chế hóa quan điểm, chủ trương mới vào Dự thảo Luật; lấy ý kiến các địa phương, bộ, ngành để thống nhất nội dung sửa đổi, báo cáo Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XV.
Ngày 20/10/2022, tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XV, lần đầu tiên Quốc hội đã thảo luận tại Hội trường đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Sau Kỳ họp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã hoàn thiện Dự thảo Luật và lấy ý kiến nhân dân từ ngày 3/1 đến 15/3/2023. Tính sơ bộ, từ cấp Trung ương đến địa phương đã tổ chức gần 90 hội nghị, hội thảo, phiên họp, cuộc làm việc về sửa đổi Luật Đất đai. Việc lấy ý kiến rộng rãi nhân dân trong và ngoài nước được thực hiện với nhiều phương thức trực tiếp và trực tuyến, trở thành một cuộc sinh hoạt chính trị sâu rộng trong toàn quốc.
Ngày 9/6/2023, tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội cho ý kiến lần 2 đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Dự thảo Luật đã được chỉnh lý trên cơ sở tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4, hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách (tháng 4/2023) và ý kiến nhân dân.
Dự thảo Luật đã quy định khái quát 4 phương pháp định giá đất gồm: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Bốn phương pháp này khi đưa vào áp dụng sẽ đảm bảo phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính đất đai; đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư, đảm bảo đất đai là nguồn lực cho phát triển kinh tế-xã hội.
Tiếp tục quy trình lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV đã cho ý kiến về Dự thảo Luật tại Phiên họp thứ 25. Dự thảo Luật được báo cáo, xin ý kiến tại Hội nghị Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách.
Tại Phiên họp thứ 26, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục cho ý kiến một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Dự thảo Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 263 điều (bỏ 4 điều, bổ sung 6 điều so với Dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5).
Điểm mới trong quá trình sửa đổi Dự thảo Luật
Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Tổ trưởng Tổ biên tập Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho biết, kết thúc quá trình lấy ý kiến nhân dân, đã có hơn 12,1 triệu lượt ý kiến góp ý đối với Dự thảo Luật. Phần lớn ý kiến tập trung vào các nhóm vấn đề như: Quy định chung; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; cơ chế, chính sách tài chính đất đai, giá đất; đất cho đồng bào dân tộc thiểu số...
Dự thảo Luật đặc biệt đã thể chế hóa 3 mục tiêu tổng quát, 6 mục tiêu cụ thể, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển. Theo đó, có nhiều nội dung mới được sửa đổi tại Dự thảo Luật như: Đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất; hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường..
Dự thảo Luật đã hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai; các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất; cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng,...Quy định về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.
Phân tích những điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra lấy ý kiến nhân dân, đặc biệt về cơ chế xác định giá đất, các vấn đề của thị trường bất động sản, Thạc sỹ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia tư vấn pháp lý, bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, Dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô... Việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hàng năm nhận được sự đồng thuận rất cao của người dân với hy vọng giá đất sẽ dần tiến đến phù hợp với thị trường.
Tiến sỹ, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, Dự thảo Luật đã có tiếp thu chọn lọc các góp ý và đã hoàn thiện với 16 chương, 263 điều. Tuy nhiên, về quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cần được xem xét với tính độc lập, nhất là trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội và đô thị hóa nhanh trong giai đoạn tới. Trong quy hoạch sử dụng đất, Dự thảo Luật cần quan tâm đến yêu cầu phân kỳ 5 năm và với kế hoạch sử dụng đất để tạo thuận lợi, cơ động là giao tỉnh được chủ động điều chỉnh hằng năm trên cơ sở khung quy định cả kỳ kế hoạch.
Để xác định giá đất, Tiến sỹ Đào Ngọc Nghiêm đề xuất Dự thảo Luật cần xem xét thêm về thành phần Hội đồng thẩm định để đảm bảo phù hợp với nguyên tắc thị trường; Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các cấp có liên quan đến đất đai cũng cần được khẳng định vai trò của mình.
Theo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội khóa XV xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 khóa XV. Cử tri và nhân dân cả nước đang kỳ vọng Quốc hội sẽ thông qua được một đạo luật chất lượng, giải quyết những điểm nghẽn, gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội, tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản.
