Bắc Hà Nội: Từ “vùng mở rộng” thành cực tăng trưởng mới
Chia sẻ tại Hội thảo “Bắc Hà Nội trong cấu trúc không gian phát triển mới của Thủ đô”, TS. Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng Hà Nội đang trải qua quá trình tái cấu trúc đô thị lớn nhất trong nhiều thập kỷ, chuyển từ mô hình phát triển đơn cực sang mô hình đa cực, đa trung tâm.
Quá trình tái cấu trúc không gian đô thị không chỉ nhằm giảm tải áp lực cho khu vực nội đô mà còn hướng tới hình thành các cực phát triển mới có khả năng dẫn dắt tăng trưởng kinh tế, dân cư và thị trường bất động sản trong dài hạn.
Trong đó, phía Bắc Hà Nội đang nổi lên như một cực tăng trưởng chiến lược nhờ lợi thế về vị trí cửa ngõ, khả năng kết nối vùng, quỹ đất lớn và sự hiện diện của các hành lang kinh tế, công nghiệp, logistics quan trọng.
Cùng với việc hình thành trung tâm hành chính mới và các tuyến hạ tầng trọng điểm, khu vực này đang dần chuyển từ vai trò “vùng mở rộng” thành động lực phát triển mới của Thủ đô.
Một trong những động lực quan trọng được các chuyên gia nhấn mạnh tại Hội thảo là sự tăng tốc của hệ thống hạ tầng giao thông khu vực phía Bắc Hà Nội.
 |
Các chuyên gia chia sẻ tại Hội thảo "Mê Linh: Tâm điểm đón đầu chu kỳ mới của BĐS Thủ đô". |
Theo VARS IRE, hàng loạt công trình giao thông trọng điểm như các cây cầu vượt sông Hồng, tuyến Vành đai 4, Vành đai 3,5 và hệ thống metro đang từng bước thay đổi khả năng kết nối của khu vực phía Bắc với trung tâm Thủ đô. Khi các dự án này hoàn thành, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản đối với quá trình dịch chuyển dân cư và dòng vốn đầu tư, tạo điều kiện để các đô thị phía Bắc phát triển theo mô hình hiện đại, đồng bộ và đa chức năng.
TS.KTS Trương Văn Quảng cho rằng phát triển đô thị mới không chỉ là xây dựng thêm nhà ở mà phải kiến tạo những không gian sống hoàn chỉnh, hài hòa giữa tăng trưởng, bản sắc văn hóa và chất lượng sống.
Mê Linh: Tâm điểm đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới
Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy khu vực phía Bắc Hà Nội đang hội tụ đồng thời nhiều động lực tăng trưởng mới từ quy hoạch, hạ tầng, logistics, công nghiệp, xu hướng giãn dân và sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản lớn.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, nguồn cung mới tại khu vực phía Bắc Hà Nội trong 5 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 1.400 sản phẩm. Mặc dù bối cảnh chung còn nhiều khó khăn nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt khoảng 56%, cho thấy nhu cầu của thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực.
Mê Linh hiện được xem là "vùng trũng giá" cuối cùng của Hà Nội. Trong khi giá thấp tầng tại Tây Hồ Tây đã dao động từ 480-1 tỷ đồng/m², Đông Anh phổ biến từ 180-400 triệu đồng/m² và các dự án dọc các tuyến Vành đai ở mức 200-300 triệu đồng/m², thì nhiều dự án tại Mê Linh hiện chỉ ghi nhận mức giá khoảng 80-120 triệu đồng/m². Mặt bằng giá này mới tương đương khoảng ⅓-1/2 các khu vực lân cận có vị trí tương đồng, thậm chí chỉ bằng khoảng 20% giá trị tại khu vực trung tâm hành chính mới Tây Hồ Tây, dù khoảng cách di chuyển chỉ chênh lệch khoảng 10-15 phút khi hệ thống hạ tầng trọng điểm hoàn thiện.
Khoảng cách giá này cho thấy Mê Linh vẫn đang là khu vực có dư địa tăng trưởng đáng kể trong tương lai khi xét trên tương quan vị trí, quỹ đất, khả năng kết nối và tiềm năng phát triển đô thị.
 |
| Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE chia sẻ về dư địa phát triển, điều kiện thanh khoản và chu kỳ tăng trưởng mới tại khu vực phía Bắc của thủ đô. |
Chia sẻ tại hội thảo, các chuyên gia cho rằng điều kiện tiên quyết để phía Bắc Hà Nội trở thành cực tăng trưởng mới không chỉ nằm ở quy hoạch mà còn ở khả năng hiện thực hóa quy hoạch bằng các dự án hạ tầng, các trung tâm dịch vụ, việc làm và hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh. Đối với Mê Linh, thách thức lớn nhất không phải là thiếu tiềm năng mà là làm thế nào để chuyển hóa những lợi thế về vị trí, quỹ đất và quy hoạch thành động lực phát triển thực chất, có khả năng thu hút dân cư và doanh nghiệp.
Về phát triển đô thị bền vững, các chuyên gia nhấn mạnh rằng các khu đô thị mới phía Bắc Hà Nội cần được phát triển theo hướng hiện đại nhưng vẫn giữ được bản sắc văn hóa, ưu tiên không gian xanh, dịch vụ công cộng và chất lượng sống thay vì chỉ tập trung vào phát triển nhà ở.
Các chuyên gia thống nhất rằng chu kỳ mới của bất động sản sẽ không còn được dẫn dắt bởi các đợt tăng giá ngắn hạn theo thông tin quy hoạch. Giá trị bền vững chỉ được hình thành khi quy hoạch đi cùng hạ tầng, pháp lý, thanh khoản và nhu cầu thực.
“Khẩu vị của nhà đầu tư đang thay đổi rõ nét. Nếu trước đây dòng tiền chủ yếu tìm kiếm cơ hội tăng giá ngắn hạn thì hiện nay nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng hình thành cộng đồng cư dân, chất lượng vận hành, hệ sinh thái tiện ích và giá trị khai thác thực tế của bất động sản. Xu hướng này đang tạo lợi thế cho các khu vực có định hướng phát triển đô thị bài bản, hạ tầng đồng bộ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Trong đó, sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cùng các dự án quy mô lớn tại Mê Linh trong giai đoạn 2026-2028 được kỳ vọng sẽ góp phần thay đổi diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng nguồn cung và tạo động lực thu hút dòng vốn đầu tư cũng như dân cư về khu vực”, ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc SGO Land, cho biết.
Các chuyên gia tham gia tọa đàm cũng nhận định dòng tiền trong thời gian tới sẽ ưu tiên những khu đô thị được phát triển đồng bộ về hạ tầng và tiện ích theo hướng xanh, tích hợp không gian trải nghiệm, nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe. Bên cạnh chất lượng sản phẩm, năng lực vận hành ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định đầu tư. Các dự án được quản lý bởi những đơn vị vận hành chuyên nghiệp, đặc biệt là các thương hiệu quốc tế, được đánh giá có lợi thế trong việc duy trì chất lượng dịch vụ, gia tăng giá trị tài sản và nâng cao sức hấp dẫn đối với cư dân.
Theo các chuyên gia, trong 5-10 năm tới, lợi thế sẽ thuộc về những khu vực có hạ tầng kết nối mạnh mẽ, khả năng thu hút dân cư thực, hình thành hệ sinh thái thương mại - dịch vụ hoàn chỉnh và tạo ra môi trường sống chất lượng cao. Đây cũng là những yếu tố được xem là nền tảng cho quá trình tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản phía Bắc Hà Nội nói chung và Mê Linh nói riêng.
Cơ hội thuộc về những dự án có giá trị thực
 |
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Bắc Hà Nội đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới trong tiến trình phát triển của Thủ đô. Tuy nhiên, cơ hội không tự động chuyển hóa thành giá trị.
Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, trong đó những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng kết nối thuận lợi, tiện ích đầy đủ và khả năng hình thành nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế vượt trội.
“Bắc Hà Nội đang chuyển mình từ vùng mở rộng thành cực tăng trưởng mới của Thủ đô. Tuy nhiên, giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không được đo bằng kỳ vọng tăng giá mà bằng chất lượng đô thị, chất lượng sống và khả năng tạo lập cộng đồng cư dân thực sự”, ông Đính nhấn mạnh.
