Thông tin được đưa ra tại tọa đàm khoa học với chủ đề “Pháp luật trong hoạt động tài chính về chuyển nhượng, góp vốn, đầu tư các dự án bất động sản tại Việt Nam” do Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam (AVRCIPL) tổ chức ngày 30/5.
Các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp có xu hướng chuyển từ hình thức “mua đứt bán đoạn” sang hợp tác đầu tư để giảm thiểu rủi ro, hoạt động M&A đang đóng vai trò quan trọng trong việc tái cơ cấu thị trường và khơi thông nguồn lực cho các dự án. Tuy nhiên, quá trình này vẫn bị cản trở bởi nhiều bất cập pháp lý.
Theo ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện nay cả hệ thống chính trị rất quyết tâm trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Tuy nhiên, quy định dự án muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
Bởi, để có được quỹ đất sạch, doanh nghiệp phải bỏ ra một nguồn vốn rất lớn. Đến khi bắt tay vào triển khai, nhiều chủ đầu tư đã không còn tiền khi luật yêu cầu muốn được vay vốn, dự án phải có sổ hồng. Do vậy, nhiều chủ đầu tư buộc phải bán dự án theo kiểu bán lúa non.
Tuy nhiên, khi chuyển nhượng dự án gặp khó khăn, doanh nghiệp lách bằng cách chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Khi đó "ruột" của doanh nghiệp đã thay đổi, ông chủ mới thực chất là người mua dự án. Cách lách luật này không sai vì luật không cấm chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp, nhưng cũng sẽ gặp một số rủi ro về sau.
 |
Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ tại tọa đàm.
Theo TS Hồ Trung Phước, nguyên Trưởng ban Kinh tế - Ngân sách HĐND tỉnh Bình Thuận, hiện có ba nhóm vướng mắc chính: Xung đột giữa các quy định pháp luật; Điểm nghẽn về định giá đất và năng lực tài chính; Bất cập trong quy định huy động vốn từ khách hàng.
Nhóm vướng mắc đầu tiên đến từ sự thiếu đồng bộ giữa các luật liên quan đến đầu tư, đất đai và kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, Luật Đầu tư 2020 cho phép chuyển nhượng dự án sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 lại yêu cầu dự án phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sự khác biệt này tạo ra khoảng trống pháp lý khiến nhiều dự án đủ điều kiện về đầu tư nhưng vẫn không thể thực hiện chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, quy định yêu cầu hoàn thành hạ tầng trước khi chuyển nhượng cũng được cho là chưa phù hợp với thực tiễn. Nhiều doanh nghiệp cần huy động thêm nguồn vốn hoặc đối tác chiến lược ngay từ giai đoạn đầu để triển khai hạ tầng, nhưng lại không thể thực hiện các giao dịch góp vốn hoặc chuyển nhượng do chưa đáp ứng điều kiện pháp lý.
Nhóm vướng mắc thứ hai liên quan đến công tác xác định giá đất và đánh giá năng lực tài chính của nhà đầu tư.
Theo TS Phước, quá trình thẩm định giá đất tại nhiều địa phương vẫn kéo dài, thiếu cơ chế linh hoạt theo biến động thị trường, khiến dòng vốn bị chôn chân và dự án rơi vào tình trạng đình trệ trong thời gian dài.
Ngoài ra, quy định yêu cầu vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư dự án được đánh giá là chưa phản ánh đầy đủ các mô hình tài chính hiện đại. Điều này có thể hạn chế cơ hội tham gia của những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt nhưng sử dụng các công cụ huy động vốn như quỹ đầu tư hoặc đòn bẩy tài chính.
Nhóm vướng mắc thứ ba xuất phát từ quy định về tỷ lệ thu tiền trước khi bàn giao sản phẩm.
Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư trong nước được phép thu tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà, trong khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thu tối đa 50%. Sự khác biệt này gây khó khăn cho các thương vụ chuyển nhượng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI, đồng thời làm phát sinh nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai dự án.
 |
TS Hồ Trung Phước, nguyên Trưởng ban Kinh tế - Ngân sách HĐND tỉnh Bình Thuận đề xuất nhiều biện pháp gỡ nút thắt trong M&A dự án bất động sản.
Để tháo gỡ các điểm nghẽn nêu trên và khơi thông nguồn vốn, TS Hồ Trung Phước cho rằng cần ưu tiên hoàn thiện thể chế theo hướng đồng bộ giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh đó, cơ quan quản lý có thể xem xét nới điều kiện chuyển nhượng dự án, cho phép thực hiện giao dịch khi dự án đã được giao hoặc cho thuê đất và hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng. Đồng thời, cần đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính và tiền sử dụng đất.
Về nguồn vốn, các chuyên gia kiến nghị Ngân hàng Nhà nước sớm có hướng dẫn cụ thể đối với hoạt động cho vay phục vụ các thương vụ M&A khả thi, đồng thời đa dạng hóa các kênh huy động vốn nhằm giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc xem xét giãn thời gian nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng dự án cũng được đánh giá là giải pháp hỗ trợ thanh khoản đáng cân nhắc trong giai đoạn hiện nay.
