Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, các nhà hoạch định chính sách, chuyên gia kinh tế, pháp lý và quy hoạch đã mổ xẻ vấn đề này và đưa ra các giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn, hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý, là trụ cột, động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững.
5 nút thắt kìm hãm thị trường nhà ở cho thuê
Tại báo cáo chuyên đề: "Nhà ở cho thuê tại Việt Nam: Thực trạng, kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách, pháp luật", TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nhà sáng lập, Chủ tịch Tập đoàn CEO đã chỉ ra 5 nút thắt.
Thứ nhất, tỷ trọng tiền sử dụng đất quá cao trong cấu thành giá thành nhà ở. Đơn cử, trước đây, tại dự án Sunny Garden City tiền sử dụng đất chỉ 10% nhưng vừa qua tại dự án CEOHomes Hana Garden, tiền sử dụng đất lên 33% tổng giá thành.
Thứ hai, thiếu vốn dài hạn với mặt bằng lãi suất thấp. Dòng vốn hiện nay chủ yếu là vốn ngắn và trung hạn, lãi suất vay quá cao (khoảng 10 - 12%).
Thứ ba, tính khả thi kém. Đầu tư nhà cho thuê lợi nhuận 2 - 4%/năm, thấp hơn cả lãi suất ngân hàng (10 - 12%) nên tính khả thi tài chính không đạt.
Thứ ba, chi phí xây dựng cao. Điều này xuất phát từ các nguyên nhân như nhân công thiếu, cạnh tranh không lành mạnh; vật liệu xây dựng khan hiếm, giá tăng cao. Năm 2025, giá vật liệu tăng 30%, quý I/2026 tăng thêm 10% so với 2025, trở thành một trong những yếu tố khiến giá bất động sản tăng.
Thứ tư, thị trường nhà cho thuê chưa phát triển, thiếu chuyên nghiệp. Cụ thể, thị trường cho thuê vẫn còn bình dân tự phát: Nhà trọ tạm bợ, nhà nhỏ lẻ, chung cư mini phân tán, manh mún, không an toàn, thiếu dịch vụ, tiện ích; bên thuê không được bảo vệ thỏa đáng khi có tranh chấp… Đơn cử, có tới 18.347 cơ sở vi phạm PCCC tại TP.HCM, đã đình chỉ 344 nhà trọ/nhà ngăn phòng (dữ liệu 2024). Ngoài ra, chúng ta cần xây dựng bộ dữ liệu để xây dựng định hướng, khả năng thực thi cho loại hình nhà ở cho thuê.
Thứ năm, xu hướng Serviced Living đòi hỏi trải nghiệm sống và kết nối cộng đồng. Quản lý vận hành, bảo trì và tiện ích trở thành giá trị cốt lõi thay vì chỉ có chỗ ở.
 |
Cũng theo TS Đoàn Văn Bình, thị trường chuộng Nhà ở để bán (BTS) hơn so với Nhà cho thuê (BTR) do các nguyên nhân sau: Văn hóa sở hữu/Ownership Society, với quan niệm nhà không chỉ để ở, mà còn là kênh đầu tư, tài sản, tích sản, của hồi môn cho thế hệ sau; Thị trường vốn dài hạn chưa phát triển, trong đó có REIT;chi phí phát triển, chi phí tuân thủ, lãi suất cao. Và cuối cùng là thể chế đang "tạo điều kiện" cho thị trường bất động sản thiên về Nhà ở để bán: Nhà nước thu tiền sử dụng đất lớn; chủ đầu tư ưa thích phát triển nhà ở để bán do vay vốn dễ, huy động được từ vốn từ trước khi mở bán, thu hồi vốn nhanh, trách nhiệm ngắn hơn (hoàn thành trách nhiệm khi bàn giao nhà cho người mua và bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho Nhà nước).
Giải pháp tạo đột phá cho phân khúc nhà ở cho thuê
Để tháo gỡ các điểm nghẽn, theo ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần sớm tổ chức rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước, làm cơ sở để các địa phương chủ động bố trí quỹ đất, xây dựng quy hoạch và ban hành các cơ chế, chính sách phù hợp nhằm thúc đẩy phân khúc này phát triển bền vững trong thời gian tới.
“Có 2 nhu cầu có thể thí điểm trong thời gian tới: Thứ nhất, gắn với trung tâm thành phố, TOD - nơi tập trung nhiều người trẻ, chuyên gia. Quỹ đất phát triển bằng cách nhà nước ưu tiên và thuộc sở hữu của nhà nước. Nhà đầu tư đầu tư vào với tỷ lệ tiền sử dụng đất bằng 0 hoặc thấp để thu hút nhà đầu tư. Thứ hai, nhà ở cho thuê ở các khu công nghiệp, hướng tới phục vụ đối tượng là người lao động thu nhập chưa cao”, ông Kiên nhấn mạnh.
 |
Các chuyên gia trao đổi tại Tọa đàm. |
Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là vấn đề nguồn vốn. Nếu Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới tức là đáp ứng được nhu cầu nhà ở, thì cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.
Ví dụ gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân khoảng 2%. Qua trao đổi, chúng tôi thấy doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn vay với mức lãi suất 6,1% theo quy định bởi chi phí huy động vốn của ngân hàng hiện đã ở mức 7-8%. Nhiều doanh nghiệp đang thiếu vốn, nhiều dự án xây dựng dở dang do khó khăn tài chính. Bản thân ngân hàng cũng là doanh nghiệp nên rất khó cho vay dài hạn với lãi suất thấp.
Cho nên, nguồn vốn cho nhà ở cho thuê cần được huy động từ vốn Chính phủ và trái phiếu Chính phủ, bởi chỉ có trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3 - 4%.
Bên cạnh vốn, quản trị cũng là vấn đề quan trọng bậc nhất. Qua khảo sát tại một số quốc gia châu Âu như Phần Lan, chúng tôi thấy mô hình phổ biến là Chính phủ lo đất đai, vốn và quy hoạch, sau đó giao cho các hiệp hội hoặc đơn vị có năng lực quản lý vận hành.
Việt Nam cũng nên đi theo hướng Nhà nước chuẩn bị đất đai, nguồn lực và quy hoạch, còn khu vực tư nhân tham gia xây dựng, vận hành nhằm bảo đảm tính chuyên nghiệp và hiệu quả khai thác. Hay hiệp hội nào có năng lực cũng có thể giao họ quản lý. Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, chúng ta không nên chủ quan mà tôi cho rằng cần sớm thiết kế và triển khai nhanh hệ thống chính sách phát triển nhà ở cho thuê để tạo thêm động lực phát triển cho thị trường bất động sản.
 |
PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến: Trong Luật Đất đai hiện hành, chưa có thiết kế rõ ràng về trách nhiệm của các địa phương trong việc giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch giao cho doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê. |
Dưới góc độ hoàn thiện hành lang pháp lý, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho biết quy định về phân khúc này vẫn chưa đầy đủ. Hiện nay, trong Luật Nhà ở 2023 mới chỉ có 1 chương quy định về nhà ở xã hội, trong khi chưa có quy định riêng, đầy đủ cho nhà ở cho thuê. Đây là khoảng trống pháp lý cần sớm được nghiên cứu bổ sung.
Vì vậy, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trong năm 2026, tôi cho rằng cần thiết kế ít nhất 1 chương hoặc hệ thống điều khoản riêng liên quan đến nhà ở cho thuê, nhằm hoàn thiện khung pháp lý và tạo cơ sở cho việc phát triển phân khúc này một cách bài bản và bền vững.
Bên cạnh các quy định chung về tiếp cận đất đai, cần có thêm những cơ chế mang tính ưu đãi và vượt trội để doanh nghiệp có thể thuận lợi hơn trong việc tiếp cận quỹ đất và phát triển nhà ở cho thuê.
Chính phủ cần giao rõ trách nhiệm cho các địa phương trong việc chuẩn bị quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê. Đồng thời, trong luật cũng cần quy định cụ thể về tỷ lệ, vị trí và khu vực bố trí quỹ đất này, để tạo sự minh bạch và thống nhất trong triển khai. Đây là nội dung mà cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.
Bên cạnh đó, cần làm rõ hơn cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất cũng như xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai để xây dựng nhà ở cho thuê. Bởi lẽ, chỉ khi chi phí đầu vào được kiểm soát ở mức hợp lý thì giá thuê nhà mới có thể phù hợp với khả năng chi trả của người dân, qua đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của phân khúc này.
 |
TS Đoàn Văn Bình: Phân khúc nhà ở cho thuê phát triển, thị trường bất động sản sẽ cân bằng hơn, không "lệch pha" như hiện nay. |
TS Đoàn Văn Bình cho biết đã dày công nghiên cứu kinh nghiệm phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở vừa túi tiền trên thế giới. Ông cho rằng nếu triển khai đồng bộ các giải pháp từ chiến lược phát triển, chính sách đất đai, hạ tầng, tài chính và pháp lý thì thị trường nhà ở cho thuê hoàn toàn có thể trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai. Để phát triển hiệu quả thị trường này, cần huy động đa dạng các nguồn lực từ khu vực nhà nước và tư nhân; đồng thời thu hút các dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng và các định chế tài chính. Cùng với đó, việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước sẽ đóng vai trò dẫn dắt, tạo động lực và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở cho thuê.
“Đại diện cho tiếng nói của cộng đồng doanh nghiệp, chúng tôi rất ủng hộ và mong muốn Nhà nước tạo điều kiện, xây dựng cơ chế hỗ trợ phù hợp để tham gia thực hiện định hướng của Đảng, Nhà nước về nhà ở cho thuê, nhà ở vừa túi tiền. Cụ thể, vai trò của Nhà nước là kiến tạo về thể chế, quy hoạch, quỹ đất và tín dụng, trên quan điểm không bao cấp nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn. Vai trò của doanh nghiệp là tham gia phát triển nhà ở cho thuê với lợi nhuận vừa phải, vận hành chuyên nghiệp”, TS Đoàn Văn Bình nhấn mạnh.
 |
GS. TS. Hoàng Văn Cường: |
Đồng quan điểm này, GS. TS. Hoàng Văn Cường Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam bổ sung thêm: Thị trường cho thuê cần ở gần hay ở khu trung tâm, phát triển, để có thể trở thành thị trường hàng hoá, nhờ hạ tầng đồng bộ, thuận tiện giao thông để thu hút người dân.
“Để giảm giá nhà ở cho thuê thì tôi đồng tình với anh Bình là phải xây trên đất thuê. Giá đất có thể được miễn hoặc chuyển sang hình thức thu tiền thuê đất hàng năm; chủ đầu tư cần được tiếp cận vốn vay ưu đãi do đặc thù "bỏ tiền cục, thu tiền lẻ"; đồng thời Nhà nước cần hỗ trợ đầu tư hạ tầng đồng, chứ không phải đầu tư "ngoài hàng rào", GS. TS. Hoàng Văn Cường nói.
