Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM MarketBeat Q1 2026 của Cushman & Wakefield vừa công bố cho thấy khu vực lõi của TP.HCM ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý, giảm 62% theo quý và 47% theo năm, trong khi giá bán sơ cấp trung bình tăng lên gần 7.300 USD/m².
Ngược lại, các cực tăng trưởng mới của TP.HCM, tức địa phận tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT), ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mới và hơn 6.100 giao dịch, cho thấy vai trò ngày càng lớn của các khu vực vệ tinh trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở.
“Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng đa cực hơn,” bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định. “Trong khi khu vực lõi vẫn được săn đón và tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả và sự hạn chế về đa dạng sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa hơn khỏi trung tâm. Điều này tạo ra động lực mạnh hơn tại các khu vực vệ tinh, nơi nguồn cung mới, kết nối hạ tầng và mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu hiện tại. Khi thị trường TP.HCM mở rộng dần định hình, các cực tăng trưởng mới sẽ đóng vai trò chiến lược hơn trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở và định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường căn hộ thành phố.”
 |
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Người mua có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn xa hơn khỏi trung tâm. |
Vùng lõi trung tâm: cung giảm, giá sơ cấp đạt mức cao nhất mọi thời đại
Trong Q1 2026, khu vực trung tâm TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm mạnh về số lượng nguồn cung mới, với khoảng 1.200 căn hộ được chào bán, giảm khoảng 62% so với quý trước và 47% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự chậm lại này phản ánh thái độ thận trọng, “chờ đợi và quan sát” của các chủ đầu tư vào thời điểm đầu năm.
Khu Đông tiếp tục giữ vị trí thống lĩnh khi chiếm khoảng 80,3% tổng nguồn cung mới, theo sau là Khu Nam với khoảng 19,7%. Xét theo phân khúc, hạng sang dẫn đầu khoảng 72%, trong khi các sản phẩm cao chấp chiếm khoảng 28% còn lại. Các đợt mở bán đáng chú ý, bao gồm Masteris Cosmo Central, và Masteri Park Place của Masterise Homes, cũng như Sunshine Sky City của Sunshine Group, đã thu hút được sự quan tâm lớn nhờ vị thế cao cấp và chiến lược bán hàng hấp dẫn.
Thị trường ghi nhận lượng hấp thụ mới ở mức dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm 74% so với quý trước (QoQ) và 31% so với cùng kỳ năm ngoái (YoY). Sự kết hợp giữa giá sơ cấp leo thang và sự hạn chế về cơ cấu đa dạng sản phẩm (thiếu hụt các sự lựa chọn thuộc phân khúc bình dân/ trung cấp) đã làm giảm rõ rệt tâm lý người mua so với đà tăng trưởng của năm 2025. Xu hướng này cho thấy sự lệch pha giữa nguồn cung phân khúc hạng sang và nhu cầu thực tế của thị trường trung cấp.
Bên cạnh đó, việc thắt chặt tín dụng và chi phí nợ vay tăng cao đang trở thành rào cản lớn, làm chậm quá trình hấp thụ khi người mua tâm lý thận trọng, “chờ đợi và quan sát” các chính sách tiền tệ thuận lợi hơn trong những quý tới.
 |
Trong khi nguồn cung mới chạm mức thấp, giá sơ cấp trung bình đã đạt mức cao nhất mọi thời đại, gần 7.300 USD/m2, tăng mạnh khoảng 19% so với quý trước (QoQ), và khoảng 53% so với cùng kỳ năm ngoái (YoY). Đáng chú ý, con số này đại diện cho mức giá thị trường cơ sở và chưa trừ đi các ưu đãi “đặt chỗ sớm” (early bird) hay chiết khấu thanh toán nhanh, cho thấy các chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá bán niêm yết.
"Xu hướng giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường trung tâm TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục giữ ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và những điều chỉnh tăng của lãi suất vay mua bất động sản. Dòng vốn từ các khu vực khác đặc biệt là các nhà đầu tư từ phía bắc, đang đổ vào khu vực lõi TP.HCM với kỳ vọng về sự tăng giá sau một thời gian dài đình trệ do thiếu hụt nguồn cung mới.
Sau khi sáp nhập, thị trường kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định dựa trên ba yếu tố: cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng và hỗ trợ pháp lý. Điều này mở ra một chu kỳ mới cho thị trường căn hộ TP.HCM mở rộng", Cushman & Wakefield nhận định.
Vùng ven: Hình thành các cực tăng trưởng mới, thanh khoản dần cải thiện
Trong Q1 2026, thị trường căn hộ tại khu vực mở rộng TP.HCM ghi nhận khoảng 7.017 căn mở bán mới, giảm 17,4% so với quý trước (QoQ) nhưng vẫn duy trì ở mức tương đối cao. Nguồn cung tiếp tục đến từ các thị trường vệ tinh, đặc biệt là Bình Dương, trong khi BR-VT bắt đầu quay trở lại sau giai đoạn hạn chế nguồn cung.
Bình Dương tiếp tục là nguồn cung chủ đạo với 6.430 căn mở bán, tập trung tại Thuận An và Dĩ An, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa và nhu cầu ở thực. Các dự án tiêu biểu gồm Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon (branded residences vận hành bởi WORLDHOTELS), Emerald Garden View và Green Skyline, phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín như Phú Mỹ Hưng, Phát Đạt và Lê Phong, củng cố niềm tin thị trường.
BR-VT ghi nhận 587 căn từ tháp còn lại của Maison Grand (Phú Mỹ, Tùng Mỹ phát triển), tiếp nối đà phục hồi từ 2025 sau giai đoạn trầm lắng 2023–2024. Nguồn cung cho thấy tín hiệu tái khởi động nhưng vẫn ở mức khiêm tốn so với Bình Dương.
Tổng lượng căn hộ giao dịch trong Q1 2026 tại khu vực mở rộng TP.HCM đạt khoảng 6.118 căn, phản ánh thanh khoản duy trì tích cực dù giảm so với quý trước. Nhu cầu tiếp tục dịch chuyển về các thị trường vệ tinh nhờ mức giá cạnh tranh hơn và sự gia tăng quan tâm của nhà đầu tư trong bối cảnh giá căn hộ tại TP.HCM duy trì ở mức cao:
Bình Dương ghi nhận 5.484 căn giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 76,6%, phản ánh tốc độ bán tốt tại các dự án của chủ đầu tư uy tín như Phú Mỹ Hưng, tiếp tục thu hút cả người mua ở thực và nhà đầu tư.
BR-VT ghi nhận khoảng 634 giao dịch, bao gồm cả nguồn cung mới và hàng tồn kho, cho thấy thanh khoản cải thiện khi thị trường dần phục hồi.
 |
Theo Cushman & Wakefield, giá sơ cấp căn hộ tại thị trường mở rộng TP.HCM tiếp tục xu hướng điều chỉnh, phản ánh cơ cấu sản phẩm và chiến lược bán hàng giữa các khu vực:
Bình Dương: Giá sơ cấp trung bình đạt 1.886 USD/m², giảm 7,4% so với quý trước (QoQ) nhưng tăng 16,9% so với cùng kỳ năm ngoái (YoY). Mức giảm theo quý chủ yếu do cơ cấu nguồn cung nghiêng về phân khúc trung cấp, sau khi các sản phẩm cao cấp ghi nhận hấp thụ tốt trong quý trước.
BR-VT: Giá sơ cấp trung bình đạt 1.373 USD/m², tăng cả so với quý trước (QoQ) và so với cùng kỳ năm ngoái (YoY), được hỗ trợ bởi nguồn cung mới quay trở lại và lực cầu cải thiện. Mặt bằng giá tiếp tục phân hóa giữa các dự án, phản ánh khác biệt về vị trí và định vị sản phẩm.
Trong giai đoạn 2026–2029F, Bình Dương dự kiến bổ sung khoảng 31.816 căn, với nguồn cung tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một, được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối cải thiện và quá trình đô thị hóa. Nguồn cung tương lai phản ánh niềm tin tiếp tục của chủ đầu tư, đồng thời củng cố vai trò của Bình Dương như khu vực mở rộng dân cư trọng điểm của TP.HCM.
Nguồn cung tương lai Bà Rịa Vũng Tàu dự kiến ở mức hạn chế hơn, với khoảng 1.000 căn từ Beacon Tower (Blanca City) trong năm 2026, tiếp theo là các giai đoạn sau trong 2027. Định hướng phát triển mang tính chọn lọc, tập trung vào các vị trí trọng điểm thay vì các dự án quy mô lớn.
