Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua cùng lúc gặp nhiều khó khăn.
Thứ nhất là khó khăn về thủ tục pháp lý, việc triển khai đầu tư dự án bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý, vấn đề chưa đồng bộ, còn chồng chéo dẫn tới việc ra quyết định đầu tư còn có nhiều thận trọng.
Thứ hai về trình tự thủ tục đầu tư có nhiều thủ tục phải qua rất nhiều thời gian, như thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh đầu tư, nhất là những dự án có thời gian kéo dài gây ảnh hưởng đến tạo nguồn cung trong thời gian qua. Vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất trong thời gian qua cũng là việc khó khăn trong đầu tư phát triển các dự án. Các dự án bất động sản, nhất là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng từ những vùng đất hoang sơ đã biến thành những dự án đẹp mất rất nhiều công, tuy nhiên những vùng này cũng gặp những khó khăn về pháp lý.
Vấn đề vướng mắc trong việc công tác lập điều chỉnh quy hoạch để đảm bảo sự đồng bộ giữa các cấp quy hoạch, nhất là những khó khăn về bất động sản nghỉ dưỡng giữa những khu vực mới phát triển, do đó việc công tác lập quy hoạch, quy hoạch phân khu đến quy hoạch chi tiết mất nhiều thời gian và còn nhiều khó khăn trong thực hiện. Bên cạnh đó, những khó khăn liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng tài sản cũng ảnh hưởng đến giao dịch bất động sản vừa qua. Nhiều nội dung liên quan đến vấn đề vướng mắc về pháp lý ít nhiều cũng đã có sự tác động đến sự phát triển của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó, những chính sách quản lý chặt chẽ hơn về tín dụng, trái phiếu, do đó, các vấn đề liên quan đến các nguồn lực để phát triển dự án, một số chủ đầu tư trong quá trình triển khai cũng chia sẻ các khó khăn về mặt nguồn lực trong triển khai dự án.
Nhiều chủ đầu tư trong thời gian vừa qua mặc dù đã tích cực nỗ lực đưa ra các quy hoạch và thiết kế, cơ cấu sản phẩm, tiện ích trong các khu nghỉ dưỡng để tạo nên các dịch vụ trong khu bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhưng các hoạt động đầu tư thời gian qua gặp nhiều khó khăn, một số chủ đầu tư triển khai dự án chậm khiến cam kết với khách hàng người dân chưa đảm bảo, tranh chấp, ảnh hưởng niềm tin và thị trường bất động sản.
 |
Diễn đàn “Khơi thông dòng chảy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng” do Bộ Xây dựng, Báo Xây dựng, Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức ngày 18/5 tại Khánh Hòa thu hút gần 500 đại biểu đến từ các bộ, ngành Trung ương, các doanh nghiệp du lịch, doanh nghiệp bất động sản trong nước. |
Trước những tình hình khó khăn đó, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt, ban hành các Nghị quyết, Chỉ thị, đôn đốc địa phương tích cực tháo gỡ khó khăn vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó đã ban hành nhiều giải pháp, nhiều biện pháp triển khai thực hiện đến nay có nhiều kết quả: Thứ nhất, những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở, thị trường bất động sản. Chính phủ cũng đã trình Quốc hội thông qua 4 dự án Luật rất quan trọng: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024.
Hiện nay Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, ngành như: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam khẩn trương hoàn thành trình Chính phủ các văn bản hướng dẫn Luật và trình Chính phủ sớm ban hành Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 để ba bộ Luật có hiệu lực sớm từ ngày 01/7 tới đây. Việc ban hành hệ thống các Luật này có những nội dung tháo gỡ, trong đó có các nội dung tháo gỡ vấn đề đất đai, trình tự đầu tư, các hoạt động kinh doanh bất động sản. Với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ trong việc hoàn thiện, sửa đổi, tháo gỡ những khó khăn trong thời gian tới và sẽ có những điều thuận lợi để triển khai phát triển các dự án bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng.
Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo tới các Ngân hàng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư để tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho thị trường bất động sản nói chung, trong đó có thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã có nhiều chỉ đạo tạo điều kiện để doanh nghiệp, nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn, ngân hàng cố gắng triển khai, có các giải pháp khoanh nợ, giãn nợ để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn.
Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài chính sửa đổi và ban hành Nghị định 08/2023, có những điểm mới mở ra nhiều cơ hội cho doanh nghiệp, trong đó có mở ra cơ hội cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu thuận lợi hơn, có đa dạng thêm những nguồn vốn phục vụ phát triển các dự án bất động sản, đặc biệt các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có sử dụng nguồn vốn rất lớn.
Trong thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ có nhiều chỉ đạo thành lập các Đoàn công tác tháo gỡ thị trường, nhiều địa phương có nhiều dự án bất nghỉ dưỡng được tháo gỡ, đây là một trong những điều kiện để khơi thông các dự án đã dừng đầu tư, tránh lãng phí, hiệu quả, nhiều điểm nghẽn vướng mắc khó khăn đang được nhiều địa phương tích cực tháo gỡ, trong đó có các dự án tại: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Đà Nẵng đang tiếp tục tháo gỡ, đây là tín hiệu đáng mừng cho các dự án tới đây.
Các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư đang tích cực cơ cấu lại các sản phẩm, năng lực tài chính, nâng cao năng lực canh tranh, tập trung lĩnh vực chính, nâng cao hiệu quả đầu tư, các doanh nghiệp đang rất tích cực triển khai các dự án đầu tư dở dang và sớm đưa vào hoàn thiện khai thác, đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội. Những dự án được phê duyệt đã được các doanh nghiệp tích cực triển khai bài bản, ứng dụng các công nghệ mới để triển khai nhanh, chất lượng, các doanh nghiệp đầu tư cũng đã rút kinh nghiệm không đầu tư tràn lan mà đầu tư có trọng tâm trọng điểm, nhất là chúng ta đã có các tư duy, các tiện ích hạ tầng, xã hội, kỹ thuật.
Niềm tin hồi phục, thị trường dần khởi sắc
Phát biểu khai mạc diễn đàn, Tổng Biên tập Báo Xây dựng Nguyễn Anh Dũng cho biết, trong thời gian qua, các Ban, Bộ, ngành, Trung ương và nhiều địa phương trên cả nước đã chủ động triển khai thực hiện các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, đầu tư, đất đai, nhà ở... nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng; nhờ đó, thị trường đã có dấu hiệu chuyển biến khởi sắc. Theo đánh giá, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Dự báo, thị trường sẽ ấm dần lên khi niềm tin của khách hàng đang được vực dậy.
Triển vọng dài hạn cho phân khúc bất động sản du lịch vẫn rất lớn. Điều này được dự đoán trên cơ sở tiềm năng vốn có và khả năng phục hồi mạnh mẽ của thị trường du lịch Việt Nam thời gian sắp tới. Về cơ bản, các quy định trong pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua sẽ là “trợ lực” quan trọng để phát triển loại hình bất động sản này.
Đồng quan điểm này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khẳng định: Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ có nhiều khởi sắc sau khi hệ thống pháp luật đã được tháo gỡ.
Các doanh nghiệp ngoài việc quan tâm đầu tư cũng đã quan tới tâm tới quản lý, chất lượng, vận hành các dịch vụ bất động sản nghỉ dưỡng, có nhiều quan tâm đảm bảo yêu cầu chất lượng cho người dân trong thời gian tới.
 |
| Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu tại diễn đàn. |
“Với nhiều giải pháp trong thời gian vừa qua, chúng tôi tin tưởng rằng, thời gian tới đây, thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng sẽ có nhiều khởi sắc, nhất là sau khi hệ thống pháp luật đã được tháo gỡ, tới đây nhiều dự án bất động sản sẽ được triển khai chất lượng, tiến độ đáp ứng yêu cầu, phát triển trong giai đoạn tới”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nói.
Tin tưởng vào khả năng phục hồi cao của thị trường bất động sản, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực dự báo năm 2024- 2025 kinh tế Việt Nam sẽ tốt hơn năm 2023; lạm phát trong tầm kiểm soát và lãi suất giảm, ở mức thấp; Vướng mắc về pháp lý dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện (nhiều Luật liên quan đã được thông qua); Quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh; Nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì; Cung – cầu và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.
PGS. TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng nhận định: Thị trường đang có những khởi động mới, ấm lên. Ông khuyến nghị các doanh nghiệp cần ráo riết thúc đẩy hơn nữa với tinh thần “Tình thế bất thường thì giải pháp phải khác thường”, để tình thế khó khăn lâu quá càng bị kẹt, theo cách cũ sẽ kẹt mãi thôi, đây là cách tiếp cận và những hội thảo, hội nghị hoặc những kiến nghị mang tính chất hệ thống cần phải được đưa ra một cách quyết liệt. Ý kiến của các Hội, Hiệp hội, các tổ chức doanh nghiệp cần phải được mạnh dạn hơn, quyết liệt, đòi hỏi một tư duy khác thường, chúng ta không vượt qua lối cũ thì cực kỳ khó tháo gỡ ở tình huống khó khăn này. Chính quyền địa phương cần phải có sự chia sẻ với doanh nghiệp, thống nhất được tinh thần Trung ương cho phép các địa phương trong giới hạn nào được quyền chủ động sáng tạo và bảo đảm an toàn, như thế mới có thể tháo gỡ được.
“Chính phủ cần biết cách tạo ra những mạch xử lý vấn đề, những doanh nghiệp nào có sức lan tỏa thị trường mạnh đang gặp khó khăn thì cần tháo gỡ cho thị trường đó, khi Chính phủ hành động như vậy, đấy là cách cứu nguy thị trường, giải giúp cho cả hệ thống doanh nghiệp chứ không phải ưu tiên thiên vị một ông nào đấy, cách tiếp cận yếu tố sân sau là ảnh hưởng đến chủ trương của Chính phủ, hành động của Chính phủ, nhiều khi thông tin không rõ ràng, minh bạch làm cho người suy nghĩ: Cứu ông này là sân sau, cứu ông này là thân quen, làm cho Tập đoàn đó do có đi đêm với nhau…Điều đấy rất nguy hiểm, chưa kịp làm với ý đồ rất tốt, có tác động, tính chất giải phóng hệ thống cao vẫn không dám làm vì những cái gọi là đón gió, hiểu theo nghĩa thông tin mạng làm méo mó cách đặt vấn đề. Đây là chỗ phải có những cam kết, những bảo đảm giống như cam kết chính trị trong những hành động để cứu thị trường, ta phải đặt mục tiêu cứu hệ thống để giải phóng thị trường, để làm việc tạo ra một sức đẩy thoát khỏi điểm kết của thị trường là mục tiêu tối cao chứ không phải là những nhóm lợi ích cục bộ”, TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh.
 |
Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng. |
Ở góc độ khác, theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là bước tiến lớn về chính sách và là một trong những khung pháp lý quan trọng tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Hai Bộ Luật này được thông qua đã luật hóa nhiều điểm nghẽn, các dự án triển khai liên quan đến Kết luận Thanh tra, thông tin không tốt liên quan tới trái phiếu, vấn đề thực thi hoạt động môi giới bất động sản.
“Thời gian tới bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có nhiều tiềm năng bởi thị trường đang quay trở lại dưới những tác động của các Bộ Luật mới. Đây là tín hiệu vui cho các địa phương đang phát triển du lịch”, ông Hải nhấn mạnh.
Khẳng định thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng chủ yếu là do hàng tồn kho giá trị cao, trong khi niềm tin của nhà đầu tư chưa được phục hồi bởi hành lang pháp lý chưa rõ ràng, chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng để hồi phục và phát triển bền vững trong thời gian tới, các chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng cần chú trọng vào việc quy hoạch và phát triển dự án, nâng cao chất lượng sản phẩm và đa dạng các tiện ích, dịch vụ.
Có như vậy, dự án mới có thể thu hút được khách du lịch, khai thác kinh doanh cho thuê hiệu quả, nhằm mang lại dòng tiền cho nhà đầu tư. Khi đó, niềm tin của các nhà đầu tư sẽ trở lại và thanh khoản thị trường sẽ được phục hồi.
