Hoàn thiện pháp lý để quản lý bất động sản đa công năng
Sáng ngày 22/6/2019, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã tổ chức Diễn đàn “Đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và Cơ hội” với sự tham gia của nhiều chuyên gia hàng đầu. Nội dung của diễn đàn lần này là tổng kết lại những vấn đề còn tồn đọng trong hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản, những rủi ro nổi cộm mà giới đầu tư có thể gặp phải từ đây sẽ đưa ra những định hướng để khắc phục. Cùng với đó, nội dung diễn đàn cũng chỉ ra những cơ hội lớn dành cho giới đầu tư bất động sản trong thời gian tới đây.
Tham dự chương trình có: Ông Võ Tân Thành – Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam; Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam; Ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường; Ông Đỗ Huy Hoàng – Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng cùng nhiều đại diện của các doanh nghiệp, đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
 Ông Võ Tân Thành – Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam |
Theo ông Võ Tân Thành - Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), thị trường bất động sản đang trên đà tăng trưởng, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Đặc biệt, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước hướng tới. Tiềm năng phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam còn rất lớn bởi tăng trưởng kinh tế Việt Nam cao và sự hấp dẫn của những cảnh quan thiên nhiên.
“Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án đến giao dịch bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch”, Phó Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.
Theo đó, từ nửa cuối 2017, bên cạnh các dự án căn hộ codotel, biệt thự dự thì thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng xuất hiện thêm nhiều sản phẩm như nhà phố thương mại kết hợp kinh doanh và lưu trú hoặc khu phức hợp nghỉ dưỡng du lịch quy mô lớn có casino, công viên, sân golf… Rất nhiều cơ hội và thách thức đang đặt ra, đặc biệt là với nhà đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị quản lý vận hành.
Ở chiều ngược lại, sự tăng trưởng của ngành du lịch đã kéo theo sự sôi động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lan rộng khắp cả nước. Từ các dự án ven biển như Phú Quốc, Nha Trang, Phan Thiết, Thanh Hóa, Bình Định, Đà Nẵng… đến các dự án tại các thành phố du lịch, miền núi như Hà Nội, Đà Lạt, Sa Pa, TP HCM…
“Dù chính sách siết tín dụng cho vay khiến các giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng có phần chậm lại nhưng đây vẫn là phân khúc đầu tư hấp dẫn”, ông Võ Tân Thành nhấn mạnh.
Nguyên nhân là số lượng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước mới chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu căn hộ lưu trú cho khách du lịch quốc tế đến Việt Nam. Do đó, việc đầu tư vào loại hình này còn dư địa rất lớn.
Ngoài ra, giá bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam đang ở mức thấp so với các quốc gia có cùng tiềm năng phát triển du lịch. Các khu vực có kết nối đường hàng không như Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh… tiếp tục được đánh giá là có tiềm năng phát triển mạnh.
 Nội dung liên quan Condotel được thảo luận rất nhiều trong diễn đàn |
Phó Chủ tịch VCCI cũng cho biết, theo con số chưa đầy đủ, trước dư địa mở như vậy, các nhà đầu tư không bỏ qua cơ hội của mình. Chỉ trong hai năm 2018, 2019 sẽ có khoảng 40.000 căn hộ condotel được mở bán. Sự phát triển bùng nổ các dự án này đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương.
Trước sự phát triển nóng như vậy, điều mà các nhà đầu tư, các doanh nghiệp lo lắng là hiện nay hành lang pháp lý về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chưa định hình rõ là bất động sản để ở hay kinh doanh...
“Với nhà đầu tư, sự chưa rõ ràng về pháp lý đối với các loại hình này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro trong kinh doanh. Ngoài ra, làm thế nào để quản lý, khai thác vận hành dự án bất động sản du lịch một cách hiệu quả và bền vững cũng là những băn khoăn lớn”, ông Võ Tân Thành chia sẻ.
Do đó, Phó Chủ tịch VCCI nhận định, không chỉ bất động sản nghỉ dưỡng, khi đầu tư bất kỳ một sản phẩm nào, các nhà đầu tư cũng nên "chọn mặt gửi vàng", lựa chọn các chủ đầy tư đủ năng lực để đạt được hiệu quả đầu tư và lợi nhuận.
Áp dụng Luật du lịch để quản lý condotel
Tại Diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện tại chỉ tiêu về tiêu dùng của Việt Nam đang rất tốt, nhiều dự án nhà ở lớn được triển khai ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM.
“Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ban hành với những điều chỉnh giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, dự kiến giảm tiếp tỷ lệ vốn dài dạn từ 40% xuống chỉ còn 30% lộ trình 3 năm, nhưng từ góc nhìn của mình, chúng tôi kiến nghị 5 năm, để tránh sốc cho thị trường” - ông Nam nhấn mạnh và kiến nghị nên kiểm soát khoản vay cá nhân trên 3 tỷ và kiểm soát khoản đầu tư vào đất nền.
 Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam |
Về mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, ông Nam khẳng định, cơ hội để thị trường bất động sản du lịch tăng trưởng là rất tiềm năng. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều vấn đề được đặt ra đã gây khó khăn cho thị trường này.
“Việc đẩy mạnh du lịch, bên cạnh các doanh nghiệp lớn làm ăn nghiêm chỉnh, vẫn có làn sóng nhỏ ăn theo là các dự án nhỏ đầu tư có quy mô nhỏ. Tôi khuyến cáo các khách hàng nên mua sản phẩm của dự án quy mô tại các doanh nghiệp có tên tuổi ở những nơi có khả năng phát triển du lịch như Vân Đồn như CEO, SunGroup, VinGoup…”, ông Nam nhấn mạnh.
Về Condotel, ông Nam cho biết, Chính phủ đã khẳng định đó là sản phẩm của du lịch, nên được điều chỉnh bởi Luật Du lịch. “Như vậy, đây đã là sản phẩm được giao dịch và mua bán”, ông Nam nhấn mạnh.
Về khuyến nghị cho nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường bất động sản, ông Nam nhấn mạnh: “Hiện nay, thị trường bất động sản du lịch đang phát triển mạnh nhưng đầu tư vào đâu cần cẩn trọng, tôi khuyên trách đất nền tại các dự án nhỏ lẻ, hay như việc mua lại đất nền của người dân là rất nguy hiểm. Thay vào đó, nhà đầu tư nên đầu tư vào dự án có quy mô lớn của các doanh nghiệp lớn là kênh đầu tư sinh lời, đảm bảo giá trị”, ông Nam nhấn mạnh.
Cũng tại diễn đàn này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chorằng, chúng ta khuyến khích đầu tư trên đất, đây là nguyên tắc đầu tư bất động sản của tất cả các nước.Về cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Võ cho rằng chúng ta không lo tình trạng cung vượt cầu.
“Tôi chưa thấy dấu hiệu bong bóng của thị trường bất động sản. Cơ hội và tiềm năng của thị trường vẫn còn nguyên, nhà đầu tư chỉ chờ giấy chứng nhận và quyền sử dụng dài hạn là đầu tư ngay. Thực tế hiện nay, những dự án có quyền sử dụng đất dài hạn đang có tiềm năng đầu tư tốt hơn”, ông Võ nói.
Về khuôn khổ pháp lý cho bất động sản du lịch, ông Võ chia sẻ khi còn làm quản lý ở Bộ, ông thường nghe thấy câu nói quen thuộc của anh chị em rằng cần phải tìm cách quản lý cho thật chặt.
 Các chuyên gia đều nhận định bất động sản du lịch biển sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới |
Bày tỏ quan điểm tại phiên này, ông Đỗ Huy Hoàng – Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng khẳng định, các chính sách tuy có tính định hướng nhưng luôn theo yêu cầu thực tế. Như vậy, các chính sách pháp luật cần qua thời gian tổng kết đánh giá, do đó mà luật pháp có đi sau thực tế.
Xung quanh chủ đề này, TS Vũ Đình Ánh Chuyên gia kinh tế chia sẻ, ngày 12/6/2019, Văn phòng Chính phủ có ra một văn bản chỉ đạo Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch, xác định thông tin tỷ lệ phòng khách sạn có thương hiệu quốc tế tại Việt Nam chỉ chiếm 1,4%. Trong khi con số này tại Malaysia là 10%, Singapore lên tới 55%.
Theo quan điểm của TS Vũ Đình Ánh, rõ ràng thông tin phòng, khách sạn thương hiệu quốc tế, không nói lên rằng Việt Nam đang thiếu cơ sở hạ tầng phục vụ cho du lịch, hay thiếu cơ sở hạ tầng cao cấp. Bởi, có thể tại Malaysia hay Singapore có nhiều phòng, khách sạn đẳng cấp quốc tế mang thương hiệu quốc tế tuy nhiên tại Việt Nam, phân khúc này lại do các doanh nghiệp Việt Nam cung cấp như FLC, CEO, hay Vingroup. Đây nên được xem là ưu thế tốt tại Việt Nam.
