Thêm nguồn cung nhưng dòng tiền ngày càng chọn lọc hơn
Dữ liệu của VARS IRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Trong đó căn hộ chung cư (CHCC) thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung CHCC thương mại mở bán mới. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó, nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.
Sức cầu vẫn hiện hữu nhưng có xu hướng lựa chọn và tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng tốt, đồng thời phù hợp với nhu cầu ở thực và tiềm năng khai thác, tạo dòng tiền. Đặc biệt, một lượng lớn cầu tập trung vào phân khúc sản phẩm giá “bình dân”, có thể đưa vào sử dụng ngay. Các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đã được đẩy mạnh, song cần thêm thời gian để hình thành nguồn cung thực chất và tạo chuyển biến rõ nét trong cơ cấu thị trường.
Luồng cân nhắc vì vậy không chỉ nằm ở phân khúc và mức giá, mà còn ở thời điểm hình thành giá trị sử dụng. Nghĩa vụ thanh toán thường phát sinh trước khi tài sản có thể ở, cho thuê hoặc chuyển nhượng, tạo ra yêu cầu cân đối dòng tiền tốt hơn đối với cả người mua và doanh nghiệp.
Dữ liệu Chỉ số giá VARS IRE cho thấy, so với quý 1/2019, giá căn hộ bình quân thuộc tập mẫu đưa vào quan sát tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá bình quân gần như đi ngang nhưng tiếp tục neo ở mức cao.
 |
Khách hàng tìm hiểu cơ hội đầu tư dự án The Privé tại TP HCM. |
Dư địa giảm giá nhà hạn chế
Khả năng thanh toán của người mua đồng thời chịu tác động từ mặt bằng giá và chi phí tài chính. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất hiện nay đang neo ở mức cao. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8.5-11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm và được điều chỉnh theo quy định của từng tổ chức tín dụng.
Ngoài ra, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đòi hỏi nhiều hộ gia đình chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định mua nhà. Nhà đầu tư cũng ưu tiên những sản phẩm có khả năng khai thác sinh dòng tiền ngay để có chi phí bù đắp phần lãi vay.
Dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.
Tuy nhiên, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.
Dòng vốn tiếp tục đóng vai trò quan trọng đối với chu kỳ tăng trưởng mới
Theo VARS IRE, khả năng tiếp cận vốn tiếp tục là một trong những yếu tố quyết định mức độ phục hồi của từng doanh nghiệp và dự án. Giai đoạn 2019-2021 chứng kiến sự tăng trưởng nhanh của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Trong năm 2023, nhiều lô trái phiếu đã được doanh nghiệp đàm phán tái cơ cấu, gia hạn kỳ hạn hoặc điều chỉnh phương án thanh toán. Theo VBMA, trong nửa cuối năm 2026, khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn; trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm 54,7%, tương đương khoảng 61.000 tỷ đồng.
Khả năng thanh toán phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, tốc độ bán hàng, thu hồi công nợ và khả năng tái cấp vốn. Nếu dòng tiền không được cải thiện, doanh nghiệp có thể phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án, tiếp tục ảnh hưởng đến nguồn cung trong tương lai. Khó khăn về dòng vốn cũng tác động đến các ngành liên quan, như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, thi công, nội thất, vận tải và dịch vụ.
Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận vốn cũng ảnh hưởng tới quyết định mua. Khả năng hấp thụ của thị trường vì vậy tiếp tục gắn chặt với mức độ thuận lợi của các chính sách tín dụng.
Đến cuối tháng 5/2026, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ của nền kinh tế. Dòng vốn tiếp tục phân hóa mạnh: doanh nghiệp có năng lực tài chính, dự án đầy đủ pháp lý và tài sản bảo đảm vẫn có khả năng huy động vốn, trong khi doanh nghiệp nhỏ hoặc dự án còn vướng mắc pháp lý gặp nhiều khó khăn.
Kênh trái phiếu đã phục hồi nhưng chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp lớn. Trong khi đó, các nguồn vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ hưu trí và vốn của nhà đầu tư tổ chức vẫn chưa phát triển tương xứng.
Việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời nâng cao tính ổn định của dòng vốn cho các dự án.
 |
Khó rơi vào đợt suy giảm đồng loạt
VARS IRE nhận định: trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng. Từ cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng các dự án thông qua khả năng hấp thụ.
Đối với doanh nghiệp, tốc độ bán hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng vốn và kế hoạch triển khai dự án. Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu và tiến độ triển khai bảo đảm sẽ có nhiều lợi thế hơn trong giai đoạn này.
Tuy nhiên, thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, sản phẩm định giá “ảo”, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.
Cần tiếp tục tháo gỡ điểm nghẽn để duy trì động lực tăng trưởng
VARS IRE cho rằng, vấn đề đặt ra không phải ban hành chính sách để “giải cứu” thị trường hoặc duy trì mặt bằng giá, mà là tháo gỡ những điểm nghẽn đang làm gia tăng chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án và hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Một thị trường bất động sản vận hành thông suốt sẽ giúp các dự án có đầy đủ pháp lý được triển khai liên tục, nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả, doanh nghiệp chủ động kế hoạch đầu tư và người dân có thêm lựa chọn nhà ở phù hợp.
“Cần tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, xác định rõ trách nhiệm và thời hạn giải quyết của từng cơ quan. Cơ chế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo. Đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp, cần xây dựng cơ chế đất đai, thuế và tín dụng hỗ trợ với mục tiêu phát triển”, VARS IRE kiến nghị.
