Phát triển nhà ở vừa túi tiền không nên “thả nổi”, phó mặc cho thị trường
Phát biểu tham luận tại Diễn đàn, LS. TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết, phát triển nhà ở vừa túi tiền càng ngày càng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ chính phủ các nước. Tư duy “thả nổi” đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung - cầu tự nhiên của thị trường đang được thay đổi bằng những định hướng, chính sách khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở này.
Từ nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia trên thế giới như Hoa Kỳ, Canada, Đức, Trung Quốc…, LS. TS. Đoàn Văn Bình gợi mở một số giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật của Việt Nam. Trong đó nhấn mạnh đến giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật bao gồm: Đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền; đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền; có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn; Tham khảo kinh nghiệm ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà.
Bên cạnh đó, LS.TS. Đoàn Văn Bình cho rằng, cần hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền, ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền…qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.
 |
Đối với công tác quy hoạch, cần đổi mới dựa trên sự chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền, quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng, tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn, quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị. Cùng với đó, cần chú trọng hơn việc quy hoạch nhà ở vừa túi tiền gần các đấu mối giao thông và đầy đủ hạ tầng xã hội cũng như khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.
Ngoài ra, LS.TS. Đoàn Văn Bình còn đưa ra kiến nghị về áp dụng giải pháp tài chính và thuế. Sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực, thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền, đi kèm với xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền. Khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền và nghiên cứu triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở (Central Provident Fund - CPF), quỹ tín thác bất động sản (Reits); tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.
Một giải pháp khác không kém phần quan trọng, theo TS.LS. Đoàn Văn Bình là cải cách thủ tục hành chính thông qua đơn giản hóa hệ thống các thủ tục, ứng dụng công nghệ, tăng cường phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp, rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.
“Nếu để “bàn tay vô hình” của cơ chế thị trường thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước cũng nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định”, TS. LS. Đoàn Văn Bình kết luận.
KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cũng cho rằng, nhà ở xã hội phải do Nhà nước cầm trịch, doanh nghiệp đồng hành. Việc phát triển phải dựa trên quy hoạch, cần gắn nhà ở xã hội nhà ở công dân với việc phát triển các dự án hạ tầng giao thông công cộng, trường học, bệnh viện, khu công nghiệp… để tạo sự thuận tiện cho việc di chuyển của người dân.
 |
Chính sách nhà ở xã hội cần tháo gỡ cả phía cầu
Ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho biết, thách thức của việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua là những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Do đó, ông Hải đề xuất, cần có ưu đãi về quyền sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng đối với doanh nghiệp đầu tư, bên cạnh đó cũng cần thúc đẩy phía cầu, là người mua.
“Có những dự án nhà ở xã hội quy mô 4 - 5 nghìn căn nhưng không hấp thụ được do người dân chưa có nhà có nhu cầu mua lại không đủ điều kiện thụ hưởng mua nhà ở xã hội. Khi không tiêu thụ được sản phẩm thì nhà đầu tư sẽ không dám mạnh dạn đầu tư. Khơi thông nguồn cung nhưng nghẽn ở phía cầu thì cũng tắc”, ông Lê Viết Hải nhấn mạnh.
TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng chương trình nhà ở xã hội hiện nay đang được thiết kế trên tư duy mua - bán chứ không phải cho thuê. Cần xác định rõ đối tượng nhà ở xã hội với các vấn đề về thu nhập thực tế thay vì thu nhập danh nghĩa, bên cạnh đó là phân phối thu nhập và khả năng chi trả của đối tượng.
TS. Vũ Đình Ánh đề xuất, với nhà ở xã hội, chính sách nên hướng đến thúc đẩy việc xây dựng để cho thuê nhiều hơn là để bán để đáp ứng nhu cầu và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. “Nếu không nghiên cứu kỹ, việc đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhà ở xã hội có thể dẫn đến nhiều hệ lụy. Doanh nghiệp xây nhà ở xã hội đang phải đối mặt với rủi ro bán sai đối tượng. Còn người chưa có nhà thì không có khả năng mua, nếu mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay, như vậy chính sách nhà ở xã hội lại dồn gánh nặng vào vai người dân”, TS. Vũ Đình Ánh khẳng định.
Còn theo chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, cần thay đổi quan niệm nhà ở xã hội, giá rẻ thì chất lượng thấp, dẫn đến nhiều khu nhà ở xã hội xây xong không bán được hoặc người dân không đến ở. Đã đến lúc cần triển khai bài bản từ việc khảo sát nhu cầu đến quy hoạch và nguồn vốn ưu đãi để hỗ trợ người mua nhà.
Dưới góc nhìn tổng thể hơn, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, với việc phát triển nhà ở xã hội, nên tiếp cận ở nhiều góc độ, nhiều giải pháp để hướng đến kết quả cuối cùng là hỗ trợ được cho người dân. Theo đó, nhà ở xã hội nên phát triển cả bán và cho thuê, ai có đủ năng lực mua sẽ mua, ai không đủ thì thuê. Với vấn đề tiếp cận nguồn vốn, ông Hiếu nhấn mạnh, việc thí điểm tiếp cận các quỹ đất khác để phát triển nhà ở thương mại sẽ tạo ra cơ chế tốt hơn cho các doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở. Trong Luật Đất đai, Nhà nước đứng ra thu hồi đất cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, đây là điểm thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp so với làm nhà ở thương mại.
Bàn luận thêm, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản dường như đã vượt qua giai đoạn “ngập lụt” trong khó khăn, tuy nhiên sự phục hồi giữa các phân khúc không đồng đều. Điểm sáng rõ nhất là những tín hiệu thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhiều dự án đã khởi công, được chấp thuận chủ đầu tư.
“Năm 2024 dự kiến 108 dự án sẽ hoàn thành, cung cấp 148.000 căn nhà ở xã hội. Có thể nói đây là điểm nhấn quan trọng của lượng cung. Sự hưởng ứng của các doanh nghiệp là rất tuyệt vời. Bên cạnh đó, sự đốc thúc của Chính phủ về giảm lãi suất cho vay và điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội được cải thiện cũng góp phần tạo ra tín hiệu tốt cho việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới”, ông Phong nhấn mạnh.
Với chính sách thí điểm “đất khác” trong phát triển nhà ở thương mại, TS. Nguyễn Minh Phong cũng đồng tình và cho rằng, quy định này sẽ tăng khả năng tiếp cận quỹ đất cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở, tuy nhiên, cần thí điểm và hướng mạnh vào phân khúc nhà giá rẻ và nhà ở xã hội.
Tại Diễn đàn, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng đã công bố triển khai đề tài khoa học “Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiêm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam” nhằm đưa ra những kiến giải về chính sách và mô hình phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, góp phần thúc đẩy phát triển phân khúc này một cách hiệu quả, lành mạnh, bền vững trong thời gian tới.
Cụ thể, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội là đơn vị chủ trì. Cùng với đó, LS.TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO sẽ đảm nhận vai trò chủ nhiệm đề tài và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam sẽ là đơn vị thực hiện.
Đề tài nghiên cứu khoa học và hội thảo khoa học quốc tế có sự tham gia, tư vấn, phản biện từ các chuyên gia hàng đầu trong các lĩnh vực bất động sản, kinh tế, tài chính, luật, thống kê, báo chí… trong và ngoài nước; qua đó hướng tới mục tiêu nghiên cứu, khảo sát cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền trên thế giới; đánh giá nhu cầu, tiềm năng, cơ hội, thách thức của thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền Việt Nam; đề xuất mô hình, cơ chế, chính sách để phát triển thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam.
Phát biểu khai mạc Diễn đàn, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho biết, Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân là sự kiện thường niên được tổ nhằm tạo ra không gian thảo luận, trao đổi khách quan, đa chiều để nhìn lại thị trường bất động sản một năm đã qua và có những nhận định, phân tích, dự báo về tình hình, diễn biến thị trường bất động sản trong năm mới. Qua đó, đóng góp những kiến giải, đề xuất đối với các vấn đề còn tồn đọng của thị trường, góp tiếng nói giúp hoàn thiện thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam an toàn, lành mạnh và bền vững hơn.
Tại Diễn đàn, các chuyên gia đã cùng phân tích, đánh giá, thảo luận về những chủ đề đang nhận được nhiều sự quan tâm và đóng vai trò then chốt, gần như mang tính quyết định đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Đó là câu chuyện về nền tảng pháp lý tạo động lực cho giai đoạn chuyển mình mới của thị trường bất động sản, đặc biệt quan trọng là việc tổ chức thực hiện 3 bộ luật "xương sống" của thị trường và tháo gỡ vướng mắc trong các nghị định, thông tư có kịp thời hay không.
