Hạn chế đầu cơ đất đai để phát triển nhà ở vừa túi tiền

Dòng tiền đầu cơ đang dẫn dắt thị trường

Báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, thị trường BĐS sôi động trở lại nhưng vẫn thể hiện rõ sự lệch pha giữa cung và cầu, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM – hai khu vực có mức giá trung bình trên 100 triệu đồng/m2. Trong quý III, đất nền chiếm khoảng 32,2% tổng lượng cung, trong khi căn hộ chung cư chiếm hơn 60%.

Đáng chú ý, trong cơ cấu căn hộ chung cư, phân khúc hạng sang chiếm tỷ trọng cao nhất với 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội; phân khúc cao cấp chiếm 21%. Trong khi đó, nhóm căn hộ bình dân – vốn là loại hình được người dân trông đợi nhiều nhất – chỉ chiếm vỏn vẹn 3% lượng hàng mở bán trong quý III.

Nếu xét trong cả 9 tháng đầu năm, tỷ trọng căn hộ bình dân chỉ đạt khoảng 6% và phần lớn thuộc nhóm nhà ở xã hội. Nói cách khác, sản phẩm nhà ở giá rẻ trên thị trường thương mại gần như đã “biến mất”.

Phân bổ theo vùng miền, khu vực miền Bắc dẫn đầu với 49% tổng nguồn cung mới, miền Nam chiếm 27%, còn miền Trung đóng góp khoảng 23%.

Xét theo cơ cấu doanh nghiệp, các chủ đầu tư lớn hiện chiếm khoảng 54% tổng nguồn cung trên thị trường, trong khi nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa đóng góp 45,7%. Điều này cho thấy nguồn cung trên thị trường vẫn đang chủ yếu bởi các tập đoàn lớn, nổi bật nhất là Vingroup – doanh nghiệp đóng góp vào nguồn cung cao nhất từ đầu năm đến nay.

Tuy nhiên, chính sự tập trung này cũng đặt ra vấn đề về cạnh tranh. Khi nguồn hàng chủ yếu nằm trong tay một vài “ông lớn”, thị trường sẽ thiếu tính cạnh tranh lành mạnh. Nếu có nhiều doanh nghiệp tham gia và phân bổ nguồn cung đồng đều hơn, thị trường sẽ vận hành hiệu quả và bền vững hơn.

Các diễn giả uy tín tham dự Toạ đàm.

Về phía cầu, nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, song diễn biến thị trường lại đang được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư nhiều hơn là nhu cầu mua để ở. Nhu cầu đầu tư tăng mạnh nhờ chính sách tín dụng được nới lỏng — riêng trong lĩnh vực bất động sản, khoảng 4 triệu tỷ đồng đã được bơm vào nền kinh tế. Trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng và hạ tầng được đẩy mạnh, nhiều nhà đầu tư coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn và công cụ sinh lời hiệu quả.

Dòng tiền đầu tư hiện chủ yếu tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực – những sản phẩm có khả năng khai thác cho thuê tốt và tiềm năng tăng giá rõ rệt. Đây là các yếu tố chính thúc đẩy quyết định “xuống tiền” của nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, nhu cầu mua để ở vẫn cao, nhưng sức mua thực tế lại bị hạn chế do mặt bằng giá bất động sản đang ở mức rất cao.

Trong 9 tháng đầu năm 2025, phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn này đều có mức giá cao hơn cùng kỳ, nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí có dự án “cháy hàng” ngay trong đợt đầu mở bán. Song, phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai – tức là mua để đầu tư, không phải để ở. Điều này cho thấy hoạt động mua bán chủ yếu vẫn được thúc đẩy bởi dòng tiền đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực vẫn gặp khó do mức giá hiện tại đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

TS Nguyễn Văn Đính: hoạt động đầu cơ và lũng đoạn thị trường đã và đang diễn ra với dấu hiệu khá rõ ràng.

Chia sẻ tại toạ đàm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thẳng thắn cho biết thị trường cũng đang xuất hiện một số tín hiệu rủi ro, hoạt động đầu cơ và lũng đoạn thị trường đã và đang diễn ra với dấu hiệu khá rõ ràng. Trong khi đó, Nhà nước hiện vẫn thiếu các công cụ điều tiết hiệu quả. “Ghi nhận gần đây cho thấy có hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích thích tâm lý mua của khách hàng. Cùng với đó, đã xuất hiện các nhóm đầu cơ thu gom hàng để tạo khan hiếm nhân tạo, rồi lướt sóng hưởng chênh lệch. Đây là những hiện tượng đáng quan ngại, cần được các nhà đầu tư lưu ý và thận trọng khi tham gia thị trường”, ông Đính nhận định.

Sáu giải pháp trọng điểm để có “nhà ở vừa túi tiền”

Để khắc phục những bất cập đang tồn tại trên thị trường, đặc biệt là tình trạng thiếu cung và giá bất động sản tăng phi mã, các chuyên gia tại toạ đàm đã chia sẻ, đề xuất nhiều giải pháp.

Theo đó, giải pháp quan trọng nhất chính là cần ban hành kịp thời, đầy đủ và chi tiết các văn bản hướng dẫn thực hiện các luật, nghị quyết mới, để đội ngũ cán bộ — đặc biệt là cấp xã, phường — có thể yên tâm triển khai trên thực tế.

Hai là, việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo từng mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo công bằng và giảm thiểu tác động bất lợi đến người dân. Bên cạnh đó, đối với các chính sách có thể gây bất lợi cho thị trường hoặc doanh nghiệp, như quy định thu thêm tiền sử dụng đất hàng năm (trong khi Luật Đất đai chưa có quy định rõ ràng), chúng tôi cho rằng nên được xem xét bãi bỏ.

Ba là, cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án tại đô thị lớn, nhằm tăng nguồn cung thực chất cho thị trường.

Bốn là, khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, vì đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác điều tiết thị trường hiện nay còn kém hiệu quả. Cùng với đó, cần triển khai các trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch và niềm tin trong các hoạt động giao dịch.

Năm là, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp đầu tư và tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.

Sáu là cần xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thông qua quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu hoặc các kênh huy động vốn mới, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Khi đó, việc hình thành và triển khai các dự án tương lai sẽ ổn định và bền vững hơn.

“Nhà nước phải tiên phong giảm thuế tiền sử dụng đất và có chính sách hỗ trợ người mua thật và hạn chế những người đầu cơ. Việc xây nhà, phải xác lập quy tắc “xây nhà để ở” và “không đưa dân về được thì sẽ không được xây”. Ở góc độ người mua nhà cũng thế, mua nhà phải để ở hoặc mua để cho thuê, nếu để trống nhà, phải nộp phạt. Đồng thời cần nhanh chóng kết nối hạ tầng, phát triển đường sắt cao tốc, nếu làm khu đô thị mới hoàn toàn phụ thuộc vào việc phát triển các TOD”, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land kiến nghị.

Ông Nguyễn Trung Vũ: Chúng ta nên chặn đầu cơ và nắn dòng tiền.

Cũng theo ông Vũ, để phát triển nhà ở vừa tuy tiền thì nên ở mức 2 tỷ thôi cho người trẻ, có thể là trả góp trong vòng nhiều năm, phải hướng đến việc đưa giá nhà xuống mức hợp lý. Để có nhà giá rẻ bán cho người cần thì chủ đầu tư phải tiếp cận được nguồn vốn phải nhiều, phải dài và phải rẻ.

Đồng quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng cần có những ngôi nhà phù hợp với vòng đời của con người. Theo ông Châu, muốn giảm giá thì phải tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, nhà ở vừa túi tiền. Để tăng được nguồn cung nhà ở giá phù hợp thì phải tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho những dự án đang bị ách tắc, tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất một cách công bằng. Tiếp đó phải kiểm soát được chi phí tạo lập quỹ đất cho từng loại dự án. Ví dụ đối với nhà ở xã hội là trên dưới 10%; cao cấp 15%; nhà phố khoảng trên dưới 30%; dự án thuần túy là xây chung cư 100% thì chi phí tạo lập quỹ đất chiếm khoảng trên dưới 50%...

Ông Trần Quang Trung: Nếu bổ sung được nguồn cung cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền thì tự khắc nền giá sẽ được điều tiết lại một cách hợp lý.

Ở góc độ vĩ mô hơn, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing lại cho rằng: để giải quyết vấn đề giá nhà, chúng ta cần một tư duy chiến lược, dựa trên dữ liệu và có tầm nhìn xa. Quy hoạch hạ tầng và quy hoạch nhà ở phải được thực hiện đồng bộ. Chúng ta phải quy hoạch ngay từ bây giờ, để 5-10 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận những sản phẩm nhà ở phù hợp.

Lạc quan hơn, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi (Thắng Lợi Group) khẳng định: Sắp tới, triển vọng phát triển phân khúc nhà bình dân hay nhà ở vừa túi tiền sẽ rất lạc quan. Trong 10 năm tới (tức là tầm 2035) thị trường sẽ chứng kiến hai phân khúc là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở siêu sang sẽ bùng nổ.

Ông Nguyễn Thanh Quyền: Mỗi phân khúc có chỗ đứng riêng. Ai đủ năng lực vươn đến đỉnh cao thì cứ làm, còn chúng tôi chọn cách “bình dân mà chắc chắn”.

“Tôi thật sự có một niềm tin rất sáng sủa rằng trong 10 năm tới, thế hệ trẻ Việt Nam sẽ có cơ hội sở hữu căn nhà đầu tiên của mình. Đó là cơ hội mà các bạn không nên bỏ lỡ. Và để đạt được điều đó, chúng ta cần sự đồng hành của cả hệ thống, từ các cơ quan quản lý đến những doanh nghiệp lớn trong ngành, những “Big Four” của thị trường bất động sản Việt Nam để có những sản phẩm thực sự vừa sức, vừa túi tiền, nhưng mang lại giá trị xã hội lâu dài. tôi thấy rất nhiều doanh nghiệp phía Nam cũng đang chuẩn bị quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, dòng sản phẩm mà tôi tin sẽ là điểm sáng trong 10 năm tới, khi được hỗ trợ bởi chính sách điều hành quyết liệt của Chính phủ và sự đồng hành của các hiệp hội, truyền thông.

Nếu 10% dân số Việt Nam hiện nay chưa có nhà ở, thì đây chính là cơ hội để họ sở hữu căn nhà đầu tiên. Tôi thực sự tin vào điều đó và hy vọng nó sẽ trở thành hiện thực”, ông Quyền khẳng định.