Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, để thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, khó khăn đầu tiên cần tháo gỡ vướng mắc là về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở xã hội. Vì hiện nay, nếu quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại đã “khó 1” thì đối với dự án nhà ở xã hội lại “khó gấp đôi”.
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận thấy, vướng mắc về thủ tục là một trong những nguyên nhân dẫn đến kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016 - 2020 của cả nước chỉ đạt khoảng 41% kế hoạch; trong đó, TP Hồ Chí Minh tuy đạt 75% kế hoạch nhưng số lượng thực tế chỉ có 15.000 căn nhà ở xã hội, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn của thành phố.
Trong giai đoạn 2021 - 2023, cả nước mới hoàn thành 72 dự án nhà ở xã hội với 38.128 căn hộ chỉ đạt 8,5% kế hoạch 5 năm 2021 - 2025 là 446.000 căn; trong đó, TP Hồ Chí Minh chỉ hoàn thành, đưa vào sử dụng 2 dự án nhà ở xã hội với 623 căn hộ (chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020) và đã khởi công 7 dự án nhà ở xã hội với 4.996 căn hộ nhưng do bị “vướng pháp lý” nên gần như chưa thể triển khai thi công.
Đối với các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất (tự thương lượng mua lại quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình) thì bị "ách tắc” ngay từ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư do bất cập của điểm c khoản 7, Điều 31, Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch.
Điều này dẫn đến hệ quả làm ách tắc gần như toàn bộ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong khi đây lại là thủ tục đầu tiên nếu các nhà đầu tư không làm được thủ tục này thì “tắc” tất cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.
Từ thực tế trên, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kiến nghị tập trung tháo gỡ ngay thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại trong phạm vi cả nước.
Theo đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP theo hướng: Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Đồng thời, có thể vận dụng theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 6, Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội quy định “Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án”.
Bởi lẽ, theo quy định của Luật Nhà ở thì dự án nhà ở xã hội được ưu đãi tăng 1,5 lần mật độ xây dựng; hệ số sử dụng đất so với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Từ đó, làm cơ sở phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhà ở xã hội theo cơ chế được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội.
Về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, hiệp hội đề nghị các địa phương bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội khi lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng và triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đấu thầu 2023, để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực và khai thác sử dụng hiệu quả quỹ đất công (đất sạch) đã được quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, khắc phục tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai như đã xảy ra trước đây.
Mặt khác, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, các địa phương còn có thể triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội trong trường hợp khu đất chưa giải phóng mặt bằng, xen cài đất công với đất tư theo quy định tại Điều 126, Luật Đất đai 2024.
Để thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề nghị bổ sung hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để khuyến khích và thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án nhà ở xã hội.
Chẳng hạn, xem xét tăng thêm lợi nhuận định mức đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội lên mức 15% (thay vì chỉ 10% hiện nay) đối với trường hợp doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất, tự thương lượng “mua lại” quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Hay, cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án nhà ở xã hội đó, chí ít là đối với trường hợp chủ đầu tư đã tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, bởi lẽ hiện nay, các chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Cùng với đó, kết quả khảo sát, điều tra xã hội học của Liên đoàn Lao động TP Hồ Chí Minh vừa thực hiện cho thấy, có khoảng 60% công nhân, lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà trọ với giá thuê khoảng 1,5 triệu đồng/tháng là phù hợp và chỉ chịu đựng được chi phí thuê nhà tầm khoảng 20% thu nhập hàng tháng và chỉ muốn đi làm tại các đô thị, khu công nghiệp trong chừng 10 - 15 năm rồi lại trở về quê.
Nhằm đáp ứng nhu cầu thuê của công nhân, tại TP Hồ Chí Minh đã có khoảng 60.000 cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng các khu nhà trọ với nhiều phòng trọ cho thuê hoặc dành một số phòng cho thuê với tổng số khoảng 560.219 phòng trọ, bao gồm 38.800 khu nhà trọ với 357.246 phòng trọ và 25.670 nhà có phòng cho thuê với 202.973 phòng trọ. Điều này góp phần giải quyết nhu cầu thuê nhà cho hơn 1,4 triệu công nhân, lao động, người nhập cư… thuê nhà trọ.
Từ thực tế này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, rất cần bổ sung chính sách nhà nước hỗ trợ về nhà ở đối với các chủ nhà trọ để xây dựng, cải tạo, nâng cấp nhà ở phục vụ công nhân lao động ở thuê; đồng thời cần bổ sung thêm các chính sách ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho thuê, kể cả các khu nhà trọ.
