Theo HoREA, danh sách này bao gồm nhiều loại hình như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu dân cư, dự án hỗn hợp… với hàng loạt vướng mắc liên quan đến pháp lý đất đai, nghĩa vụ tài chính, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng và rà soát pháp lý kéo dài nhiều năm.
Đơn cử như dự án nhà ở xã hội Sài Gòn Venice tại xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh (cũ) do CTCP Đầu tư Quốc tế Liên Hiệp Quốc làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô khoảng 63,06 ha nhưng đã gặp khó khăn pháp lý từ năm 2019 đến nay, khiến nhiều thủ tục đầu tư chưa thể hoàn thiện.
Theo kiến nghị của doanh nghiệp, UBND TP.HCM cần cho phép tách riêng phần diện tích đã hoàn tất pháp lý để tiếp tục triển khai trước, tránh kéo dài tình trạng đình trệ toàn bộ dự án.
Ở nhóm dự án đã hoàn thành nhưng chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai, HoREA dẫn trường hợp dự án Saigonres Plaza tại số 188 Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh do Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn phát triển, với tổng mức đầu tư khoảng 1.037 tỷ đồng.
Dự án đã hoàn thành, đưa vào sử dụng từ đầu năm 2017 với 749 căn hộ và hơn 2.000 cư dân sinh sống ổn định. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa được phê duyệt giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung. Dù chủ đầu tư đã tạm nộp khoảng 75 tỷ đồng vào ngân sách Nhà nước, cư dân vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người dân.
Không chỉ các dự án nhà ở, nhiều dự án khu công nghiệp cũng đang bị ách tắc thủ tục. Đơn cử là dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng KCN Mỹ Xuân B1 - CONAC mở rộng của CTCP Đầu tư Xây dựng Dầu khí IDICO với tổng mức đầu tư khoảng 1.989 tỷ đồng.
Hiện dự án đã hoàn tất kiểm kê giai đoạn 1 trên diện tích 50,9 ha/51,53 ha, đạt tỷ lệ khoảng 99%. Tuy nhiên, quá trình xét pháp lý cho các hộ dân bị thu hồi đất vẫn diễn ra chậm, trong khi giá đất bồi thường chưa được xác định, khiến công tác giải phóng mặt bằng kéo dài.
Tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), phải kể đến như dự án Khu dân cư Lan Anh 7 mở rộng (Lan Anh 7B) tại huyện Châu Đức của Công ty TNHH Lan Anh cũng được HoREA nhắc đến như một trường hợp điển hình về chậm xử lý nghĩa vụ tài chính. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 949 tỷ đồng, hiện đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và xây dựng khoảng 70% quỹ nhà ở xã hội.
Theo phản ánh của doanh nghiệp, quá trình xử lý kéo dài từ phía các cơ quan chức năng đã khiến doanh nghiệp phát sinh thiệt hại tài chính nhưng vẫn phải gánh thêm tiền chậm nộp thuế liên quan đến các quyết định tính thuế trước đó, gây áp lực lớn lên hoạt động đầu tư.
Trong khi đó, tại Bình Dương (cũ), hàng loạt dự án cũng đang vướng mắc, điển hình như dự án Khu dân cư Cầu Đò của CTCP Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi với tổng mức đầu tư khoảng 2.290 tỷ đồng cũng đang gặp vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài chính nhà ở xã hội. Dự án đã hoàn thiện 100% hạ tầng kỹ thuật, song chủ đầu tư vẫn đang kiến nghị được thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích hơn 30.622 m2, tương đương khoảng 12,42% diện tích dự án.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc hàng chục dự án bị đình trệ kéo dài không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà còn khiến nguồn cung bất động sản tại TP.HCM tiếp tục thiếu hụt ở phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Chủ tịch HoREA cho rằng, nhiều doanh nghiệp đã phải “chôn vốn” trong các dự án dang dở suốt nhiều năm, đồng thời chịu áp lực lớn từ chi phí lãi vay, chi phí tài chính và dòng tiền trong bối cảnh thị trường vẫn thiếu nguồn cung phù hợp.
Cùng với đó, Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài đã mở cơ chế đặc thù để “gỡ nút thắt” cho các dự án bị ách tắc pháp lý khi cho phép xử lý nhiều nhóm dự án đang đình trệ nhiều năm do các vướng mắc lịch sử, đặc biệt là các dự án: đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy phép không đúng quy định; có sai sót trong quy trình giao đất, cho thuê đất hoặc lựa chọn nhà đầu tư; dự án triển khai trên phần đất từng bị Nhà nước thu hồi nhưng có dấu hiệu thu hồi chưa đúng căn cứ pháp lý…
Và, Nghị định 145/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và nông thôn là văn bản quan trọng với thị trường bất động sản vì liên quan trực tiếp đến việc tháo gỡ ách tắc thủ tục cho các dự án. Trong đó, phân cấp mạnh cho địa phương, chuyển bớt thẩm quyền phê duyệt, thẩm định và điều chỉnh quy hoạch từ cấp trung ương xuống chính quyền địa phương 2 cấp. Điều này giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ dự án, tránh tình trạng phải “xin ý kiến vòng quanh” kéo dài nhiều tháng…
Do đó, Chủ tịch HoREA kiến nghị TP.HCM cần sớm phân loại từng nhóm vướng mắc để xử lý theo cơ chế chuyên đề, thay vì giải quyết riêng lẻ từng hồ sơ như hiện nay. Theo đánh giá của Hiệp hội, nếu các nút thắt pháp lý được tháo gỡ đồng bộ, thị trường có thể được bổ sung thêm hàng chục nghìn sản phẩm nhà ở trong thời gian tới.
