Loạn bán suất, loạn tiền chênh
Trong vai người có nhu cầu mua căn hộ Parc Régent, ngày 14/12/2025, phóng viên Ngày Nay liên lạc với một số môi giới chạy quảng cáo trên các nền tảng mạng xã hội là: “có sẵn quỹ căn ngoại giao, quỹ căn cư dân” để hỏi mua một căn hộ 4 phòng ngủ.
Ngày đầu tiên, N.T.A, một sale nhận “chuyên bán suất ngoại giao” tại dự án này nhận lời sẽ tìm cho PV một căn ưng ý với thỏa thuận phải trả tiền ngoài. Cụ thể, N.T.A cho biết, khách ngoại giao sẽ được mua với giá khoảng 108 triệu đồng- 110 triệu đồng/ m2, sau đó bán lại cho khách với giá 118 triệu đồng- 120 triệu đồng/ m2. Khách sẽ vào cọc 500 triệu đồng + tiền chênh (khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn 4 phòng ngủ 145 m2), sau đó người bán suất ngoại giao sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho khách và khách đóng theo tiến độ của chủ đầu tư quy định.
Đêm đó, mạng xã hội dậy sóng hình ảnh cư dân Park City xếp hàng xuyên đêm chờ cọc căn hộ Parc Régent. Sáng hôm sau, N.T.A nhắn: “hết hàng rồi, cư dân không có để mua, nếu muốn mua ngay tiền chênh sẽ cao hơn ban đầu thông báo, chị mua thì em sẽ đàm phán với chủ suất ngoại giao”.
 |
Hình ảnh cư dân khu đô thị Park City đội mưa thức xuyên đêm chờ mua căn hộ theo suất cư dân. |
Lấy lý do không mua vì tiền chênh quá cao, phóng viên hỏi mua qua một sale khác. Sale này cho biết có căn mà PV thích, giá ghi hợp đồng khoảng 14 tỷ 800 triệu nhưng phải trả tiền chênh khoảng gần 4 tỷ đồng, tổng giá trị căn hộ này sau khi thêm tiền chênh là gần 18 tỷ đồng. Sale này còn quả quyết: “chênh 4 tỷ đồng nhưng vẫn còn rẻ hơn thị trường vì “các suất ngoại giao tương tự còn đang rao 18,5 – 19 tỷ đồng”, nghĩa là tiền chênh đều trên 4 tỷ đồng/ căn hộ.
Với mức thu chênh này, căn hộ Parc Régent có giá từ 130 triệu đồng/ m2 trở lên, trong khi giá trên hợp đồng chủ đầu tư chỉ từ 100 -110 triệu đồng/ m2.
Trên trang batdongsan.com.vn hiện dễ dàng tìm thấy các thông tin chào bán căn hộ Parc Régent suất ngoại giao, suất cư dân, suất nhân viên với tiền chênh khác nhau và theo sale lý giải là do “pháp lý khác nhau, an toàn hoặc không an toàn, căn chênh thấp pháp lý không an toàn bằng căn chênh cao”.
Cụ thể, đợt mở bán này, chủ đầu tư cho cư dân đang sinh sống ở Park City đăng ký và chiết khấu khá cao cho cư dân (đây là suất ngoại giao dành cho cư dân). Đối tượng thứ hai được mua là cán bộ, nhân viên đang làm việc cho công ty của chủ đầu tư. Đối tượng này được đăng ký mua căn hộ và cũng được chiết khấu cao nhưng có điều kiện: không được chuyển nhượng khi hàng của chủ đầu tư chưa bán hết, có thể hiểu khoảng hơn 1 năm sau nhân viên mới được chuyển nhượng các suất nhân viên này. Nếu khách hàng mua lại các suất nhân viên thì phải chịu rủi ro, mua bán qua vi bằng, viết tay, trả tiền chênh và đóng tiền cho chủ đầu tư dưới tên của nhân viên có suất, tới khi đủ điều kiện chuyển nhượng mới được sang tên.
 |
Các suất ngoại giao, cư dân, nội bộ đang được rao bán với tiền chênh lên tới nhiều tỷ đồng. |
Liệu “người giàu có phải…khóc”?
Theo công bố của chủ đầu tư, căn hộ Parc Régent có quy mô gồm 3 tòa tháp gồm tòa T1 cao 24 tầng (từ L1-L4 là khối đế podium, từ L6-L24 là khu căn hộ); tòa T2 cao 22 tầng (từ L1-L4 là khối đế podium, từ L6-L22 là khu căn hộ); tòa T3 cao 10 tầng (từ L1-L4 là khối đế podium, từ L5-L10 là khu căn hộ).
Hiện phân khu này đang thi công phần móng, chưa thấy công bố đã đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật hay chưa.
Ưu điểm của phân khu Parc Régent là nằm ở vị trí khá trung tâm trong khu đô thị Park City Hanoi - khu đô thị rộng khoảng 77ha do CTCP Phát triển Đô thị Quốc tế Việt Nam (VIDC) là thành viên của Tập đoàn Perdana ParkCity (Kuala Lumpur) làm chủ đầu tư.
ParkCity Hanoi vốn được một bộ phận cư dân tại khu vực Hà Đông (cũ) yêu thích bởi khu đô thị có nhiều cây xanh và quản lý vận hành tiêu chuẩn quốc tế.
Tuy nhiên, nhược điểm của toàn bộ khu đô thị này là nằm tại điểm giao giữa trục đường Lê Văn Lương kéo dài và đường Lê Trọng Tấn, mật độ xe khổ lớn đi qua dày đặc và khá nguy hiểm cho người tham gia giao thông thường xuyên (hàng ngày).
Hơn nữa, khu đô thị này cách khá xa trung tâm thành phố và liên kết giao thông ở thời điểm hiện tại bị đánh giá là kém thuận lợi ( phải đi qua quá nhiều điểm tắc nghẽn giao thông).
Chưa kể, nằm ở khu vực Dương Nội, Hà Đông cũng là một điểm trừ vì đây là vũng trũng về hạ tầng và tiện ích của thủ đô.
Trong nhiều năm trở lại đây, mức giá căn hộ tại khu vực Dương Nội, Hà Đông cũng như tại ngay chính khu đô thị Park City luôn thấp hơn các khu vực khác, do vậy khi phân khu Parc Régent được mở bán, mức giá chủ đầu tư đưa ra từ 100 triệu đồng/ m2 được giới sale BĐS trong khu vực nhận định là mức giá hợp lý do diện tích căn hộ tại Parc Régent khá lớn, trung bình đều từ 100m2, cá biệt có các căn duplex hay penhouse thì đều gần 400m2 trở lên. Tuy nhiên, khi mức giá này được đẩy bán chênh lên tới trên 130 triệu đồng/ m2, thậm chí có căn lên tới 150 triệu đồng/ m2 thì lại là mức giá không còn hợp lý.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường chung cư Hà Nội sau hơn ba năm tăng giá liên tục đang bước vào giai đoạn hạ nhiệt. Kể từ cuối tháng 10 đến nay, giá bán bắt đầu đi ngang và giao dịch cũng chững lại. Việc người mua chấp nhận phải trả chênh 3-4 tỷ đồng/ căn hộ nghe chừng sẽ không quá khả quan. Trong khi theo tiết lộ của nhiều sale, có cư dân “ôm” tới cả chục căn và nhiều nhân viên dù tài chính không đủ cũng Fomo “ôm” suất với hy vọng bán được chênh tiền tỷ.
 |
Chủ đầu tư thông báo sold out giỏ hàng giai đoạn 1 nhưng trên các trang giao dịch BĐS xuất hiện nhan nhản các căn chào bán. |
Hiện các suất ngoại giao, cư dân hay suất nhân viên đều trong tình trạng mới chỉ cọc 500 triệu đồng và mang ra bán chênh. Tuy nhiên, trong vòng 30 ngày tới, nếu không bán được, các suất này sẽ phải vào tiền khoảng 15%. Áp lực sẽ đè lên người có suất, cho dù họ có là “người giàu”, không thiếu tiền để vào và có thể đóng tiền theo tiến độ và tiếp tục chờ đợi thì một bài toán nữa đặt ra là sắp tới đây, nguồn cung căn hộ cao cấp tương tự không hề thiếu và giá cũng sẽ đi ngang hoặc giảm, thì mức trên 130 triệu đồng/m2 cho căn hộ ở ngoại vi như Park City có dễ dàng thanh khoản? Nhất là khu vực này trong thời gian tới không có yếu tố đột phá mới về hạ tầng giao thông cũng như hạ tầng xã hội?
Chưa kể, việc thu tiền chênh nhiều tỷ đồng qua môi giới hay thu trực tiếp từ người mua cũng có thể dẫn tới rủi ro về pháp lý. “Các suất nhân viên nếu không được chuyển nhượng thì rất nhiều khả năng họ sẽ bỏ cọc, chấp nhận mất tiền cọc chứ khó có thể vào tiền theo tiến độ của chủ đầu tư và tiếp tục chờ đợi bán được với tiền chênh như mong muốn”, chị T.T một sale tự nhận đã có thâm niên 10 năm bán hàng Park City dự đoán.
