Theo Viện Tài chính cấp cao Rushi, giá chung cư ở Thâm Quyến (tỉnh Quảng Đông) hiện cao gấp 57 lần thu nhập trung bình hàng năm của người dân thành phố này, và gấp 55 lần so với mức trung bình ở Bắc Kinh. Ngay cả ở thời kỳ đỉnh điểm của nền kinh tế bong bóng Nhật Bản vào năm 1990, các căn hộ ở Tokyo cũng chỉ cao gấp 18 lần thu nhập trung bình hàng năm của người dân tại quốc gia này.
Trước tình trạng giá nhà ở tăng vọt, vượt quá tầm với của các hộ gia đình có mức thu nhập trung bình, giới đầu tư lo ngại Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình có thể sẽ thực hiện các biện pháp để kiểm soát tình hình bong bóng bất động sản.
Đặc biệt là trong bối cảnh chiến dịch đảm bảo "sự thịnh vượng chung" của chính quyền Bắc Kinh đang hướng tới một nền kinh tế công bằng hơn, và thành quả của sự phát triển được chia sẻ rộng rãi hơn.
Tuy nhiên, những động thái như vậy có nguy cơ dẫn đến hiện tượng “vỡ bong bóng” và kéo theo một vòng xoáy theo chiều hướng đi xuống, vì vậy việc đảm bảo “hạ cánh mềm” (thuật ngữ chỉ xu thế điều chỉnh theo chu kì để tránh suy thoái) là bắt buộc và vô cùng cấp thiết.
Nhưng nói thì dễ, để làm được lại là một câu chuyện hoàn toàn khác. Nếu xử lý sai cách, nền kinh tế Trung Quốc có thể sẽ rơi vào tình trạng suy thoái và phải gánh chịu hậu quả nặng nề.
Trong năm 2020, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã đưa ra ba "lằn ranh đỏ" mà các công ty bất động sản lớn cần lưu ý liên quan đến tình hình tài chính nội bộ. Trong đó, PBoC đã quy định các công ty bất động sản phải đảm bảo duy trì tỷ lệ nợ trên tài sản ở mức nhất định, và tìm cách gây khó khăn cho các công ty này trong việc gia tăng đòn bẩy kinh doanh, cũng như việc rót thêm tiền vào thị trường bất động sản.
Tháng trước, chính phủ đã khởi động một chiến dịch chính trị với mục tiêu đảm bảo "sự thịnh vượng chung", và giải quyết tình trạng bất bình đẳng tại Trung Quốc.
Một trong những tác nhân chính dẫn đến tình trạng bất bình đẳng là do số tiền mà người giàu kiếm được thông qua đầu cơ bất động sản. Trước việc thị trường sẽ ngày càng bị thắt chặt, tạo áp lực khiến cho giá bất động sản sụt giảm, các nhà đầu tư nhiều khả năng sẽ nhân cơ hội này đầu cơ mua vào.
Các nhà đầu tư nhận định rằng khoản nợ khổng lồ của Evergrande có lẽ sẽ không thể cứu vãn, điều này dẫn đến việc bán tháo ở quy mô lớn trên cả thị trường chứng khoán Mỹ và Nhật Bản trong tháng 9.
Evergrande hiện đang gấp rút bán ra các tài sản sở hữu và doanh nghiệp. Nhưng ngay cả khi tránh được sự sụp đổ tại thời điểm này, "mây đen" được dự báo vẫn sẽ che phủ thị trường bất động sản Trung Quốc trong thời gian dài tới đây.
Mối lo ngại lớn nhất hiện này là tình trạng bong bóng bất động sản ở Trung Quốc tương tự như sự kiện vỡ bong bóng ở Nhật Bản vào đầu những năm 1990.
Theo Ngân hàng Thanh toán Quốc tế, quỹ tín dụng trong lĩnh vực phi tài chính của Trung Quốc đã tăng trưởng hai con số trong 5 năm qua, và hiện đã vượt quá mức 35 nghìn tỷ USD.
Tỷ lệ dư nợ tư nhân so với tổng sản phẩm quốc nội tại Trung Quốc hiện là 220%, thậm chí còn cao hơn con số 218% ở Nhật Bản vào thời kỳ đỉnh điểm của bong bóng. Bất động sản chỉ chiếm dưới 30% tổng dư nợ ở Trung Quốc, con số này cũng cao hơn mức 21-22% ở Nhật Bản vào thời điểm đó.
Nhưng không giống như ở Nhật Bản, khi mà thị trường chứng khoán tăng cùng với thị trường bất động sản, bong bóng tại Trung Quốc lại tập trung trong lĩnh vực bất động sản. Trong khoảng một thập kỷ trước năm 1989, chỉ số Nikkei Average (chỉ số giao dịch chứng khoán Nhật Bản) đã đạt mức cao nhất mọi thời đại khi giá cổ phiếu tăng gần gấp sáu lần.
Trong khi đó, tại Trung Quốc, chỉ số tổng hợp SSE chỉ tăng 1,5 lần tính theo hệ số số so với giai đoạn 10 năm trước.
Một khi giá bất động sản bắt đầu giảm, tư duy cho rằng dù giá cao đến đâu thì vẫn sẽ luôn có người mua sẵn sàng trả nhiều hơn cũng sẽ dần biến mất, khi đó cả những cá nhân giàu có mua nhà bằng tiền vay, và các công ty bất động sản đều mong muốn nhanh chóng bán được tài sản sở hữu của họ để bảo toàn vốn và tránh rủi ro.
Một khi giá bất động sản lao dốc, nó sẽ siết chặt các khoản nợ nần chồng chất của các công ty trong lĩnh vực này, và làm chậm tiến độ các công trình xây dựng nhà ở mới.
Trong khoảng thời gian từ tháng 1 – 8 năm nay, số lượng nhà ở mới được xây dựng tại Trung Quốc đã giảm 1,7% so với cùng kì với năm trước. Theo công ty Goldman Sachs ước tính, sự sụt giảm ở mức 30% trong số thời điềm đầu năm 2022 của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sảnn sẽ kéo GDP của Trung Quốc tụt xuống ở mức 4,1%.
Tại Nhật Bản, hơn 1.000 nghìn tỷ JPY trên tổng giá trị đất đai và nhà cửa, gấp đôi GDP của cả nước, đã bị mất trong giai đoạn từ năm 1990 – 2005.
Chính phủ Nhật Bản đã chọn cách xử lý nợ xấu của các ngân hàng trong một khung thời gian, nhưng khi số nợ này tiếp tục bị tích tụ kéo dài, các ngân hàng đã từ chối cho vay hoặc rút tín dụng cho vay, khiến cho nền kinh tế nước này bị co hẹp, thu nhỏ lại.
Tại một cuộc họp của Bộ Chính trị hồi tháng 7, Đảng Cộng sản Trung Quốc đã xác định "ổn định giá bất động sản" là một trong những mục tiêu đặt ra với chính sách kinh tế trong nước.
Chính quyền Bắc Kinh được dự báo sẽ có những động thái can thiệp thị trường để ngăn chặn một cuộc suy thoái xảy ra. Tuy nhiên, một sự điều chỉnh trên thị trường bất động sản có thể sẽ kéo nền kinh tế Trung Quốc rơi một thời kỳ tăm tối, bị đè nặng bởi những khoản nợ xấu của các ngân hàng.
