Trong các ngày 4, 18 và 26/9/2025, TAND TP.HCM xét xử sơ thẩm vụ cư dân Saigon Gateway khởi kiện Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM). Vụ việc này TAND TP.HCM đã xét xử một lần vào tháng 4/2024 và tuyên bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Nhưng đến tháng 9 cùng năm, TAND Cấp cao tại TP.HCM tuyên hủy bản án sơ thẩm, trả hồ sơ về cấp sơ thẩm xét xử lại.
Việc tách sổ gây ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân
Theo nội dung vụ kiện, vào năm 2018, bà Dương Thị Quỳnh Lưu ký hợp đồng với Công ty Cổ phần Bất động sản Hiệp Phú Land (Công ty Hiệp Phú Land) - Chủ đầu tư Khu căn hộ Saigon Gateway để mua căn hộ tại dự án. Diện tích đất thực hiện dự án gần 14.389 m2, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là GCN) số CT13888 ngày 16/12/2012 xác định là đất ở khu dân cư.
Trong quá trình tìm hiểu về việc chậm cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho căn hộ, khách hàng này biết được ngày 6/5/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (Sở TNMT) đã tách diện tích đất thực hiện dự án thành 2 thửa khác nhau và cấp 2 GCN cho Công ty Hiệp Phú Land. Cụ thể là GCN CT77765 (diện tích gần 8.317 m2 đất ở xây dựng khu chung cư) và CT77766 (diện tích hơn 5.000 m2 đất thương mại dịch vụ).
Bà Lưu cùng 89 cư dân khác đã gửi đơn kiến nghị đến Sở TNMT, yêu cầu thu hồi 2 GCN này. Sở TNMT vào ngày 8/8/2022 cập nhật trên GCN CT77766 nội dung: “Công ty Hiệp Phú Land phải đảm bảo lối đi chung cho các hộ dân Khu căn hộ Saigon Gateway. Khi chung cư có đường giao thông tiếp giáp (Xa Lộ Hà Nội hoặc đường dự phóng được đầu tư xây dựng) thì chấm dứt quyền sử dụng đất hạn chế của thửa đất liền kề (khu chung cư).
Cho rằng việc tách sổ của Sở TNMT gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, vào năm 2022 bà Lưu đã làm đơn kiện đến TAND TP.HCM giải quyết các nội dung: Hủy GCN CT77765 và GCN CT77766; Khôi phục lại GCN CT13888; Việc chỉnh lý GCN CT13888 chỉ được thực hiện sau khi cư dân Saigon Gateway được cấp sổ hồng chung cho từng căn hộ; Kiến nghị UBND TP.HCM xem xét trách nhiệm của Sở TNMT TP.HCM liên quan đến việc tách sổ; Hủy nội dung cập nhật trên GCN CT77766 ngày 8/8/2022.
Tại tòa, bà Lưu giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, cho rằng việc tách sổ là không đúng quy định pháp luật. Cụ thể, hồ sơ dự án phê duyệt đất xây dựng nhà chung cư và các công trình phục vụ nhà chung cư đồng quyền sở hữu của những người sở hữu căn hộ. Việc tách sổ của Sở TNMT TP.HCM không có ý kiến của cư dân là trái pháp luật, ảnh hưởng nghiêm trọng cơ cấu sử dụng đất, làm mất đi quyền sở hữu chung của cư dân đối với phần đất xây dựng tường bao, đất giao thông nội bộ, mất đi quyền sử dụng lối đi chung.
 |
Nhiều cư dân khác và BQT Khu căn hộ Saigon Gateway cũng không đồng tình với việc tách sổ của dự án. |
Việc Sở TNMT cập nhật nội dung trên sổ GCN CT77766 ngày 8/8/2022 là không đúng vì lối đi vào đất xây dựng chung cư lại nằm trên đất thương mại dịch vụ, không ghi rõ chiều dài, chiều rộng, diện tích lối đi,… trong khi quyền về lối đi được quy định tại khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Theo Công văn số 3762/SQHKT-QHKV2 (Công văn 3762) ngày 4/8/2017 của Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM (Sở QHKT) chấp thuận quy hoạch Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình thì sau khi trừ lộ giới, tổng diện tích đất phù hợp để xây dựng dự án là 13.317 m2. Cơ cấu sử dụng đất như sau: Đất xây dựng công trình nhà ở chung cư, thương mại, văn phòng, trạm điện hơn 4.770 m2 (chiếm 35% diện tích đất), trong đó diện tích đất xây dựng căn hộ hơn 2.952 m2, diện tích đất xây dựng khu văn phòng là 825 m2;
Đất cây xanh nhóm ở hơn 3.266 m2 (chiếm 24,53% diện tích đất); Đất giao thông nội bộ, sân bãi hơn 5.280 m2, (chiếm 39,65% diện tích đất). Phần sở hữu chung của cộng đồng các hộ gia đình trong chung cư bao gồm hành lang, sảnh giao thông, cây xanh, đường nội bộ bên ngoài và trong chung cư, kết cấu gen kỹ thuật.
“Sở TNMT thay đổi quy hoạch tổng mặt bằng của dự án đã được phê duyệt, lấy đi khoảng 4.382 m2 đất cây xanh nhóm ở, đất giao thông nội bộ, sân bãi thuộc quyền sử dụng chung của cư dân để cấp cho chủ đầu tư sử dụng riêng hơn 5.000 m2 là trái quy định Điều 46 Luật Đất đai 2013”, bà Quỳnh Lưu cho biết.
Có căn cứ xác định việc cấp GCN mới gây ảnh hưởng đến lối đi chung
Trong khi đó, bị đơn là Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, vào năm 2018 và 2019, Công ty Hiệp Phú Land có 2 văn bản đề nghị cấp tách GCN CT13888 thành 2 GCN với 2 chức năng riêng biệt, khu chung cư có thời hạn lâu dài và khu thương mại dịch vụ có thời hạn 50 năm.
Theo Công văn số 3762 của Sở QHKT, dự án có 2 khối riêng biệt là nhà ở chung cư và thương mại, văn phòng, có mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất khác nhau. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng cho đất ở là lâu dài, còn đất thương mại dịch vụ là 50 năm, tương ứng là nghĩa vụ tài chính cho 2 loại đất khác nhau. Do đó, việc cấp tách GCN với 2 mục đích sử dụng đất khác nhau là phù hợp quy định.
Về cơ cấu sử dụng đất, sau khi trừ lộ giới thì diện tích phù hợp quy hoạch dự án giảm còn 13.317 m2, tính theo hệ số đất thì diện tích sàn xây dựng cũng giảm tương ứng hơn 692 m2, các chỉ tiêu khác không thay đổi. Theo bản đồ hiện trạng vị trí phân lô của Sở TNMT vào năm 2019 thì trên tổng diện tích khu đất có gần 1.072 m2 đất đường dự phóng, diện tích khu chung cư gần 8.317 m2 và diện tích khu thương mại dịch vụ - văn phòng hơn 5.000 m2.
Từ những cơ sở này, Sở TNMT đã tiến hành tách sổ theo như nội dung vụ kiện. Sở TNMT đề nghị Tòa bác đơn kiện của bà Quỳnh Lưu.
Trong khi đó, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM viện dẫn một số nội dung trong Công văn 3762 có nội dung giống với quan điểm của nguyên đơn và bị đơn. Tại bảng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc của bản vẽ chấp thuận quy hoạch xác định: Mật độ xây dựng toàn khu 35,82%, trong đó Khối chung cư là 22,17% (quy đổi diện tích hơn 2.952 m2) và Khối văn phòng 13,19% (quy đổi diện tích hơn 1.756 m2), 0,46% còn lại là trạm điện. Đối với việc cấp GCN tại dự án, Sở QHKT không có ý kiến do không thuộc thẩm quyền.
 |
Toàn cảnh khu đất hơn 5.000 m2 của dự án. |
Sau khi nghị án, HĐXX nhận định, theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác tiếp tục đầu tư kinh doanh. Do đó, người sử dụng đất có quyền yêu cầu tách thửa GCN phù hợp với mục đích sử dụng đất, nếu việc tách chưa làm ảnh hưởng đến quy hoạch chung của dự án.
Sau khi xem xét nội dung Công văn 3762 của Sở QHKT và căn cứ quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 thì việc Sở TNMT thu hồi GCN cũ và cấp tách 2 GCN mới có mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất khác nhau là đúng quy định.
Đồng thời trong GCN phần đất thương mại dịch vụ cũng có ghi chú “việc đầu tư xây dựng phải theo đúng quy hoạch và thiết kế được duyệt”. Căn cứ các quy định pháp luật thì GCN đất thương mại dịch vụ vẫn phải chịu sự quản lý về quy hoạch chung đã được duyệt.
Mặt khác, Công an TP.Thủ Đức (cũ) vào tháng 7/2024 xác định việc nghiệm thu PCCC trên phần diện tích đất hơn 5.000 m2 này phải đúng thiết kế đã được thẩm duyệt, nghiệm thu. Do đó, người sử dụng đất thực hiện đúng quy hoạch được duyệt không làm ảnh hưởng đến quyền lợi người dân chung cư.
Về nội dung Sở TNMT cập nhật trên GCN CT77766 vào ngày 8/8/2022, HĐXX nhận định có căn cứ xác định việc cấp GCN đã gây ảnh hưởng đến lối đi của cư dân, bởi lẽ khu chung cư và khu thương mại dịch vụ có cùng một lối đi, và lối đi nằm trong phần diện tích đã cấp cho Công ty Hiệp Phú Land. Hơn nữa, chung cư được xây dựng năm 2017, bàn giao năm 2019 nên lối đi vào khu chung cư được ghi nhận trong GCN khu thương mại dịch vụ là không phù hợp quy định pháp luật, không đảm bảo quyền lợi cho cư dân.
TAND TP.HCM đã chấp nhận yêu cầu tuyên hủy nội dung Sở TNMT cập nhật trên GCN CT77766 ngày 8/8/2022, còn các nội dung khởi kiện khác HĐXX đã tuyên bác hoặc đình chỉ xét xử. Không đồng ý với phán quyết này, bà Quỳnh Lưu đã làm đơn kháng cáo gửi TAND Cấp cao tại TP.HCM.
