Vẫn còn những điểm nghẽn
Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán đánh giá, năm 2025 là “năm bản lề” cho thị trường bất động sản TP.HCM. Sau giai đoạn khó khăn từ ảnh hưởng của dịch bệnh và suy thoái kinh tế, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc. Từ cuối 2023 và xuyên suốt 2024, các dự án bị đình trệ dần được tái khởi động, tính thanh khoản cải thiện và niềm tin của nhà đầu tư phần nào được khôi phục.
Tuy nhiên, sự phục hồi này chưa đồng đều và vẫn còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Năm 2025 vẫn là năm “bước đệm” để thị trường bất động sản chuyển sang một chu kỳ tăng trưởng bền vững từ năm 2026.
Cũng bởi, các chính sách mới như: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đã có hiệu lực và đang dần tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng loạt dự án. Những thay đổi này tạo điều kiện để tăng nguồn cung, minh bạch hóa giao dịch và thúc đẩy sự tham gia của các thành phần kinh tế.
Một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay là sự thiếu hụt nguồn cung; đặc biệt, ở phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp. Từ năm 2021 đến nay, các dự án mới gần như không có căn hộ thương mại giá dưới 30 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang lại chiếm ưu thế, với tỷ lệ lên tới 70% tổng nguồn cung trong vài năm qua. Giá căn hộ cao cấp năm 2024 đã chạm mức trung bình 90 triệu đồng/m2, thậm chí có những dự án tại trung tâm vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
Trong thời gian tới, nguồn cung có thể cải thiện nhờ các dự án được gỡ vướng pháp lý, nhưng xu hướng vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp. Các khu vực như TP.Thủ Đức (khu Đông), quận 1, quận 7 tiếp tục là tâm điểm của dòng sản phẩm hạng sang. Trong khi đó, khu Tây (quận 12, Bình Tân) và khu Nam (Nhà Bè) có thể đón nhận nhiều dự án giá vừa túi tiền hơn, dao động từ 40-55 triệu đồng/m2.
Ông Đán lo ngại, phân khúc nhà ở xã hội rất được kỳ vọng vẫn chưa đạt mục tiêu đề ra và chỉ với khoảng 6.000 căn hộ hoàn thành từ 2021-2024, chiếm chưa tới 10% kế hoạch đến 2030.
Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An vẫn đối mặt với khó khăn do pháp lý chưa rõ ràng và sức cầu chưa phục hồi hoàn toàn.
Theo dự báo, giá bất động sản tại TP.HCM dự kiến sẽ duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian tới. Nguyên nhân chính là thiếu nguồn cung, chi phí đầu vào (đất đai, vật liệu xây dựng) tăng. Bảng giá đất mới áp dụng từ cuối 2024 đẩy giá trị đất đai tiệm cận thị trường. Điều này khiến khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp ngày càng hạn chế, dẫn đến sự lệch pha giữa cung và cầu.
Ông Đán phân tích, sức mua thực tế sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, và tiến độ xây dựng đảm bảo. Phân khúc trung cấp và bình dân, dù khan hiếm, vẫn là “điểm sáng” cho nhu cầu cần thiết. Ngược lại, phân khúc cao cấp có thể gặp khó khăn trong thanh khoản do nhà đầu tư tiếp tục thận trọng trước áp lực lãi suất và biến động kinh tế.
Thị trường hạ nhiệt
Chuyên gia kinh tế - Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân bình luận, chính phủ đang nỗ lực khơi thông thị trường bất động sản thông qua các giải pháp như đẩy mạnh đầu tư công, giảm lãi suất cho vay, và hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn tài chính. Các dự án hạ tầng lớn như đường Vành đai 3, tuyến metro số 1 và mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất sẽ tạo động lực cho bất động sản ở các khu vực liên kết như Bình Dương, Đồng Nai, và Long An, từ đó giảm áp lực lên TP.HCM.
Dù vậy, kinh tế vĩ mô vẫn tiềm ẩn rủi ro. Nếu lạm phát gia tăng hoặc tăng trưởng kinh tế không đạt kỳ vọng (GDP 2025 dự kiến khoảng 6-6,5%), thị trường bất động sản có thể chịu ảnh hưởng tiêu cực, đặc biệt ở phân khúc đầu tư dài hạn.
 |
Thị trường bất động sản đang hướng đến giai đoạn minh bạch và chuyên nghiệp hơn. |
Do đó, thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới, đặc biệt từ 2025-2026, được kỳ vọng sẽ tiếp tục đà phục hồi và đặt nền móng cho một giai đoạn tăng trưởng bền vững. Đây không chỉ là giai đoạn “thử lửa” cho các doanh nghiệp bất động sản mà còn là cơ hội để thị trường điều chỉnh theo hướng minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
Các phân khúc như chung cư trung cấp, nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp sẽ trở thành “đầu tàu” dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực tế cao và sự hỗ trợ từ chính sách. Trong khi đó, bất động sản cao cấp có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn, đặc biệt ở những khu vực đã bão hòa như quận 1 hay quận 7.
Đối với thị trường bất động sản khu Đông (TP.Thủ Đức) sẽ tiếp tục giữ vị thế dẫn đầu về giá trị giao dịch và tiềm năng tăng giá, nhờ hạ tầng phát triển mạnh mẽ và sự dịch chuyển dân cư. Khu Tây (Bình Tân, quận 12) và vùng ven (Bình Chánh, Hóc Môn) nổi lên như những điểm đến mới cho nhà đầu tư nhờ giá còn “mềm” và tiềm năng khai thác từ các dự án giao thông lớn như Vành đai 3. Tuy nhiên, rủi ro vẫn hiện hữu nếu các chính sách hỗ trợ không được triển khai đồng bộ hoặc kinh tế toàn cầu biến động xấu.
Tiến sĩ Nhân đưa ra nhận xét, đây là thời điểm tốt để cân nhắc các dự án chung cư trung cấp hoặc nhà ở xã hội có pháp lý rõ ràng, vị trí kết nối tốt và tiến độ xây dựng đảm bảo. Nên ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn quy hoạch chưa được xác thực. Nhà đầu tư cần tập trung vào các khu vực đang phát triển hạ tầng như khu Tây và vùng ven, nơi giá trị bất động sản còn tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Quá trình đầu tư, cần thẩm định kỹ pháp lý dự án và khả năng thanh khoản, tránh “đu” theo những cơn sốt đất ngắn hạn. Bất động sản công nghiệp cũng là lựa chọn đáng cân nhắc, đặc biệt khi TP.HCM đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài.
Riêng với các doanh nghiệp, cần tận dụng chính sách gỡ vướng pháp lý để đẩy nhanh tiến độ dự án, đồng thời đa dạng hóa sản phẩm nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp. Việc hợp tác với ngân hàng để đưa ra các gói vay ưu đãi cũng là cách kích cầu hiệu quả trong bối cảnh lãi suất vẫn là rào cản lớn.
Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân đúc kết vấn đề, thị trường bất động sản TP.HCM đang ở ngã rẽ quan trọng. Nếu tận dụng tốt các cơ hội từ chính sách và hạ tầng, đây sẽ là thời điểm để các bên liên quan – từ người mua, nhà đầu tư đến doanh nghiệp – định hình chiến lược và đón đầu xu hướng. Đến năm 2026, với sự tháo gỡ triệt để các nút thắt hiện tại, TP.HCM hoàn toàn có khả năng bước vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ và ổn định hơn.
