Giá cao nhưng vẫn “cháy hàng”
Báo cáo thị trường bất động sản quý 3 & 9 tháng đầu năm 2025 của VARS vừa công bố cho thấy, thị trường tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, lượng giao dịch, giá bán.
Cụ thể, riêng trong quý 3/2025, cả nước ghi nhận 1.501 doanh nghiệp BĐS mới được thành lập, nâng tổng số doanh nghiệp đăng ký mới trong 9 tháng đầu năm lên 4.090 đơn vị, tăng 18,7% so với cùng kỳ năm 2024. Tổng vốn đăng ký của các doanh nghiệp mới trong 9 tháng đạt hơn 334 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 60,5% so với cùng kỳ. Song song đó, quá trình đào thải tự nhiên cũng diễn ra rõ nét hơn khi 1.260 doanh nghiệp trong ngành phải giải thể, tăng 38,9% so với cùng kỳ. Nhìn chung, niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp vào triển vọng của thị trường địa ốc vẫn rất lớn, với số lượng gia nhập vẫn cao hơn đáng kể.
Trong quý 3, thị trường BĐS nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2024, tương đương gấp 2,4 lần so với quý 3 năm 2024.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung BĐS nhà ở đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86 nghìn sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán, đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.
 |
Dự án A&K Tower TP Hồ Chí Minh nhận được sự quan tâm của đông đảo người mua nhà. |
 |
Nguồn cung nhà ở quý 3 trở nên cạnh tranh hơn nhưng vẫn do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt. Nhóm này đóng góp hơn 54% nguồn cung mở bán mới, giảm 18 điểm % so với quý trước nhưng vẫn giữ vị thế dẫn đầu. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm 45,7% nguồn cung, tăng mạnh 18 điểm %, đặc biệt tại miền Nam, góp phần mở rộng nguồn hàng và gia tăng tính cạnh tranh thị trường.
Về giá bán, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng" ngay ngày đầu mở bán, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền “rẻ" và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản “trú ẩn".
Trong quý 3, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm % so với quý trước nhờ hàng tồn kho được giải phóng. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23%. Giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 66%, với tỷ lệ hấp thụ 81%, trong khi phân khúc thấp tầng cũng ghi nhận kết quả khả quan, tỷ lệ hấp thụ đạt 60%.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58 nghìn giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Với phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu của người mua BĐS thứ 2 trở lên.
Ông Chung cho biết, giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục “neo” cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp trở nên sôi động do sản phẩm sơ cấp có giá cao và chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế bởi nguồn hàng có sẵn khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư giữ hàng chờ giá tăng.
Tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh kéo giá toàn thị trường lên cao, nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở các khu đô thị có hạ tầng và tiện ích đồng bộ. Trong khi đó, tại TP.HCM, đà tăng giá căn hộ tiếp tục lan rộng, tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quanh các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và mặt bằng giá hợp lý. Cuối quý 3, làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, khiến nhiều dự án “nổi sóng”, thậm chí tăng giá tới 5% chỉ trong một tuần.
Dự báo về thị trường trong quý cuối năm 2025, báo cáo cho biết, nguồn cung mới tiếp tục được cải thiện từ các dự án quy mô lớn đang triển khai và có kế hoạch mở bán. Giao dịch tiếp tục tỷ lệ thuận với tăng nguồn cung, nhưng tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối chất lượng và chủ đầu tư uy tín.
Giá BĐS sẽ tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế thúc đẩy nhu cầu đầu tư trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế so với nhu cầu. Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đất đai, vật liệu tăng mạnh, các chủ đầu tư duy trì chiến lược phát triển phân khúc giá cao nhằm đảm bảo lợi nhuận, đặc biệt khi phân khúc này vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt và kỳ vọng tích sản dài hạn. Giá chỉ được ổn định khi Chính phủ có những giải pháp điều tiết thích hợp, hiệu quả.
 |
Hàng ngàn sale BĐS tham gia phân phối dự án The Privé của TĐ Đất Xanh. |
 |
Tăng giá BĐS: Quy luật phát triển hay sự bất thường?
Đặt vấn đề: Tăng giá bất động sản: Quy luật phát triển hay sự bất thường, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, giá BĐS đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân.
Lý giải nguyên giá tăng, TS. Thành cho rằng, hiện tượng này không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là “của đề dành”, khiến nhu cầu sở hữu luôn cao. Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng mạnh giống như lạm phát, gây thiệt hại cho nhóm người nghèo và người có thu nhập trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư.
Ông đồng thời cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp “căn bệnh Hà Lan”, khi thị trường BĐS quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác. Vị chuyên gia này dẫn chứng, khủng hoảng 2008-2009 tại Mỹ bắt nguồn từ cho vay dưới chuẩn, dẫn đến hiệu ứng dây chuyền lên hệ thống ngân hàng và cán cân thanh toán. “Chúng ta cần BĐS phát triển, nhưng phải lành mạnh, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Chính phủ cần tính toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, sao cho thị trường tăng trưởng nhưng không rủi ro,” TS. Thành nhấn mạnh.
Đồng quan điểm này, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhận định: tín dụng BĐS tăng 19% trong 9 tháng đầu năm, cao hơn mức trung bình toàn ngành, cho thấy đà phục hồi mạnh nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu dòng vốn bị dồn vào đầu cơ ngắn hạn. Nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư dàn trải, chỉ cần biến động lãi suất sẽ dẫn tới rủi ro lớn cho hệ thống.
Theo ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá toàn diện các nguyên nhân và nghiên cứu đề xuất các giải pháp "đúng và trúng" nhằm kéo giảm giá nhà, hướng đến phát triển thị trường bền vững. “Tất cả các giải pháp đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí vốn, từ đó góp phần hạ giá thành sản phẩm BĐS”, ông Dũng cho biết.
TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cũng khẳng định, vấn đề nhà ở là một bài toán lớn và chỉ có Chính phủ mới có thể giải quyết. Ông cho rằng, vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là kiềm chế tình trạng giá BĐS tăng đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu ở thực. “Lực cầu đầu cơ có tồn tại, nhưng không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá. Gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở việc thiếu cung nghiêm trọng, đặc biệt là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.”, TS. Nghĩa chia sẻ.
Chia sẻ các giải pháp trong thời gian tới để ổn định thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, VARS IRE đang kiến nghị khẩn trương hoàn thiện Cơ sở dữ liệu Quốc gia về BĐS, thúc đẩy triển khai trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý, hướng tới minh bạch giao dịch BĐS; mở rộng nguồn cung; thu hút và triển khai loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp, tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và BĐS, ban hành kịp thời và đầy đủ, chi tiết các hướng dẫn thực hiện các Luật/nghị quyết vừa qua để cán bộ yên tâm thực thi. Đồng thời, cần có giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính BĐS như: thị trường TPDN, sớm thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs),...
Bên cạnh đó, cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp phát triển dự án, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn
Để không làm tăng chi phí phát triển dự án, tạo dư địa giảm giá nhà, VARS IRE đề xuất pháp bãi bỏ hoàn toàn quy định thu thêm 5,4% mỗi năm trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024. Đồng thời sớm đưa ra giải pháp xác định tiền sử dụng đất phù hợp hơn, tránh tạo áp lực tăng giá BĐS và giảm sức hút đầu tư, sản xuất kinh doanh.
