Quy luật 10 năm và sự dịch chuyển của các “cực tăng trưởng”
Thị trường BĐS TP.HCM trong hai thập kỷ qua cho thấy một quy luật khá rõ ràng: cứ khoảng 10 năm, thành phố lại hình thành một “cực tăng trưởng” mới, nơi hội tụ của hạ tầng chiến lược, dòng vốn đầu tư và làn sóng dịch chuyển dân cư. Mỗi chu kỳ phát triển không chỉ làm thay đổi diện mạo đô thị mà còn tạo ra những bước nhảy về giá trị BĐS tại khu vực đó.
 |
| 2 chu kỳ phát triển BĐS tại TP.HCM chứng minh khái niệm “ngoại vi” chỉ là một trạng thái tạm thời của những vùng đất chưa được kích hoạt. |
Giai đoạn 2005 - 2015 được xem là “thời đại của phía Nam”, khi trục phát triển dọc đại lộ Nguyễn Văn Linh mở ra không gian đô thị mới cho khu vực Quận 7 và Nhà Bè. Sự hình thành của Phú Mỹ Hưng đã đặt nền móng cho mô hình đô thị quy hoạch bài bản, đồng thời đưa khu Nam thành tâm điểm phát triển của thành phố trong suốt một thập kỷ. Theo khảo sát của Savills, nhiều tuyến đường tại khu Nam ghi nhận mức tăng giá mạnh trong giai đoạn này, như Nguyễn Lương Bằng (tăng 396%), Phạm Hữu Lầu (402%) hay Nguyễn Văn Linh (289%).
Bước sang giai đoạn 2015 - 2025, tâm điểm của thị trường chuyển dịch sang khu Đông, đặc biệt là các khu vực từng thuộc Quận 2 và Quận 9 (cũ). Hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm như hầm Thủ Thiêm, tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên hay trục Xa lộ Hà Nội đã tạo cú hích mạnh mẽ, đưa khu Đông trở thành cực tăng trưởng mới của đô thị. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá bất động sản tại khu vực phía Đông (bao gồm Thủ Đức, quận 9, quận 2 cũ) trong hai năm gần đây ghi nhận mức tăng 32-63% tùy khu vực.
 |
| Nhiều nhà đầu tư quan tâm đâu sẽ là ứng viên cho chu kỳ tăng trưởng kế tiếp của BĐS TP.HCM. |
Sau hai chu kỳ bứt phá, mặt bằng giá tại nhiều khu vực của thành phố đã thiết lập những ngưỡng mới. Trong khi đó, quỹ đất phát triển tại các khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, khiến thị trường bước vào giai đoạn tìm kiếm những tọa độ tăng trưởng tiếp theo.
Chu kỳ mới mở ra, đâu sẽ là “tâm điểm” tiếp theo?
Theo giới quan sát, điểm hẹn của dòng vốn trong chu kỳ mới khả năng cao sẽ hội tụ về khu Tây TP.HCM - khu vực gắn bó chặt chẽ với quy hoạch vùng.
Theo Quyết định 1125/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060, thành phố sẽ phát triển theo mô hình đa trung tâm, mở rộng không gian đô thị ra các khu vực cửa ngõ nhằm giảm áp lực cho khu lõi. Trong cấu trúc này, các hành lang kết nối liên vùng đặc biệt là trục phía Tây được định vị như những cực phát triển mới của đô thị.
 |
| Hạ tầng kết nối TP.HCM với các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, tạo động lực mở rộng không gian đô thị về các khu vực cửa ngõ. |
Thực tế, các tín hiệu hạ tầng cho trục phát triển phía Tây đang ngày càng rõ nét. TP.HCM dự kiến khởi công ba dự án giao thông lớn với tổng vốn đầu tư hơn 40.000 tỷ đồng gồm đại lộ Võ Văn Kiệt nối dài, đường mở mới Tây Bắc và quốc lộ 50B. Các tuyến này được kỳ vọng sẽ tăng cường kết nối giữa TP.HCM với Tây Ninh và hành lang Đồng bằng sông Cửu Long, đồng thời hình thành một trục giao thông - logistics mới ở cửa ngõ phía Tây thành phố.
Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận hay cao tốc Bến Lức - Long Thành đang dần tạo nên mạng lưới giao thông liên vùng hoàn chỉnh.
Bến Lức - “bàn xoay logistics” mới của khu vực
Một yếu tố khác khiến khu Tây TP.HCM được nhắc đến nhiều hơn trong các phân tích thị trường là vai trò liên kết vùng ngày càng rõ nét của Bến Lức. Nằm trên trục Nguyễn Hữu Trí, tuyến giao thông đang được quy hoạch mở rộng lên 12 làn xe, khu vực này kết nối trực tiếp với TP.HCM thông qua hai hành lang chính: Võ Văn Kiệt - Quốc lộ 1A và Nguyễn Văn Linh - cao tốc TP.HCM - Trung Lương.
Dọc theo trục giao thông này, một số dự án đô thị mới cũng đang hình thành, phản ánh rõ hơn vai trò của Bến Lức trong cấu trúc phát triển của khu Tây TP.HCM. Trong đó, hai dự án lớn nằm trên cùng tuyến Nguyễn Hữu Trí đang thu hút sự chú ý của thị trường là Eco Retreat và Thanh Phú Centre Point. Nếu Eco Retreat được định vị theo mô hình khu đô thị sinh thái thiên về nghỉ dưỡng, thì Thanh Phú Centre Point, dự án sắp ra mắt của BIM Land, lại hướng đến vai trò một trung tâm giao thương mới của khu vực.
Bến Lức cách trung tâm TP.HCM khoảng 25 km, đồng thời nằm trên trục cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận, tuyến vận tải huyết mạch kết nối toàn bộ Đồng bằng sông Cửu Long với TP.HCM. Trong khi đó, tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành khi hoàn thiện sẽ tạo ra một hành lang logistics mới, cho phép hàng hóa từ miền Tây di chuyển trực tiếp sang khu vực cảng Cái Mép - Thị Vải và sân bay quốc tế Long Thành trong tương lai mà không cần đi xuyên qua nội đô thành phố.
Song song với đó, các tuyến vành đai 3, vành đai 4 cùng các trục xuyên tâm như đại lộ Võ Văn Kiệt nối dài đang dần hình thành mạng lưới giao thông liên vùng đa hướng. Nhờ vị trí giao cắt của các hành lang vận tải này, Bến Lức đang được nhiều chuyên gia xem như một “bàn xoay logistics” mới của khu vực, nơi các dòng hàng hóa, lao động và hoạt động thương mại từ TP.HCM, Long An và các tỉnh miền Tây có thể hội tụ.
Khi các hành lang logistics dần hình thành, nhu cầu về các trung tâm đô thị - thương mại - dịch vụ tại khu vực cửa ngõ cũng bắt đầu gia tăng.
Lịch sử thị trường bất động sản TP.HCM cho thấy mỗi chu kỳ phát triển hạ tầng lớn đều kéo theo sự hình thành của một cực tăng trưởng mới. Sau khu Nam và khu Đông, nhiều tín hiệu cho thấy cửa ngõ phía Tây đang bước vào giai đoạn tích lũy đầu tiên của chu kỳ tiếp theo.
Trong bức tranh đó, những khu vực nằm tại điểm giao của các hành lang giao thông và logistics như Bến Lức đang dần trở thành tâm điểm chú ý. Khi các tuyến hạ tầng chiến lược hoàn thiện và các dự án đô thị mới bắt đầu hình thành dọc theo các trục kết nối quan trọng như Nguyễn Hữu Trí, khu vực này được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng rõ nét trong cấu trúc đô thị mở rộng của TP.HCM.
Với nhiều nhà đầu tư, đây chính là giai đoạn sớm nhất của một chu kỳ phát triển mới, giai đoạn mà những người nhận diện được xu hướng thường có lợi thế lớn nhất.
