Thay vào đó, cơ quan soạn thảo giữ quy định về thời hạn sử dụng công trình nhằm bảo đảm an toàn và tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Theo dự thảo mới nhất, Bộ Xây dựng không còn quy định quyền sở hữu căn hộ sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng. Quyền sở hữu nhà ở tiếp tục được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và đất đai, trong khi việc quản lý, sử dụng nhà chung cư sẽ căn cứ vào tuổi thọ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng công trình.
Đây là thay đổi đáng chú ý so với phương án được đưa ra trước đó. Trong hồ sơ dự thảo từng được Bộ Tư pháp công bố để lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định quyền sở hữu căn hộ được xác lập từ thời điểm được Nhà nước công nhận và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện buộc phải phá dỡ.
Mục tiêu của đề xuất là thay đổi quan niệm coi căn hộ là tài sản sở hữu vĩnh viễn, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Tuy nhiên, ngay sau khi được công bố, đề xuất đã tạo ra nhiều tranh luận. Nhiều ý kiến cho rằng cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu tài sản.
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị tiếp tục duy trì quyền sở hữu lâu dài đối với căn hộ gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, đồng thời chỉ áp dụng cơ chế sở hữu có thời hạn trong các trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc nhà ở được xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng.
Như vậy, theo dự thảo mới nhất này, thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế của cơ quan có thẩm quyền. Khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ mất an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định để quyết định tiếp tục sử dụng, sửa chữa hoặc phá dỡ theo quy định.Dự thảo cũng quy định cơ chế bảo đảm quyền lợi của cư dân khi phải phá dỡ chung cư. Trường hợp khu đất vẫn phù hợp quy hoạch để xây dựng lại nhà chung cư, người dân được ưu tiên tái định cư tại chỗ. Nếu khu đất không còn quy hoạch xây dựng chung cư, chủ sở hữu sẽ được bồi thường hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác theo quy định của pháp luật.
Việc rút đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn được đánh giá giúp giảm bớt tâm lý lo ngại của người mua nhà, đồng thời vẫn giữ mục tiêu hoàn thiện cơ sở pháp lý cho công tác cải tạo, xây dựng lại hàng nghìn chung cư cũ đang xuống cấp tại nhiều đô thị lớn.
Trọng tâm của dự thảo vì vậy chuyển sang quản lý vòng đời công trình, nâng cao an toàn sử dụng và quy định rõ trách nhiệm của các bên khi chung cư hết niên hạn hoặc phải phá dỡ, thay vì thay đổi chế độ sở hữu căn hộ.
Năm 2022, khi trình Chính phủ hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã từng đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài (giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn từ 50 - 70 năm thay vì được sở hữu, sử dụng lâu dài).
Cụ thể, tại tờ trình số 53 ngày 28/3/2022, Bộ Xây dựng từng đề xuất 2 phương án liên quan tới quyền sở hữu nhà ở chung cư và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào chương trình xây dựng luật của Quốc hội trong năm 2023.
Phương án thứ nhất là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án thứ hai là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng tòa chung cư theo quy định của Luật Đất đai.
Tuy nhiên, sau đó nội dung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình cũng không được đưa vào Luật Nhà ở 2023 cho tới lần sửa đổi tiếp theo này thì một lần nữa quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn lại được “cân nhắc”.
Liên quan đến nội dung này, môi giới bất động sản Đặng Hồng Phúc (TP Hồ Chí Minh) cho rằng, các vấn đề tương tự đã được nhắc đến từ năm 2023, giúp các công tác giải toả, thống nhất đền bù khi chung cư hết hạn sử dụng được tiến hành ổn thoả hơn, phù hợp hơn trong giai đoạn hiện nay.
Người mua ở thực không cần sợ chung cư, thay vào đó, chọn lọc được dự án chất lượng phù hợp với kế hoạch cuộc sống của mình. Nhà đầu tư không cần rời bỏ phân khúc căn hộ, mà thay vào đó, có những chiến lược đầu tư phù hợp với tình hình chuyển biến thị trường sắp tới. Khi đề xuất chưa duyệt, mọi thứ cũng chỉ là trao đổi...
