“Hiện thực hóa giấc mơ thành phố hai bên sông Hồng”
Chia sẻ tại diễn đàn “Quy hoạch chuỗi đô thị ven sông Hồng - Chuyên đề II: Sức hút phía Đông Hà Nội” do VCCI và Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng nay, 25/10, các chuyên gia cho rằng việc Hà Nội xác định điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung xây dựng thủ đô hướng đến sông Hồng là trục xanh, cảnh quan trung tâm, phát triển đô thị hài hoà hai bên sông của Hà Nội; tăng tỷ lệ đất phát triển đô thị; tập trung triển khai quy hoạch, đầu tư xây dựng, ổn định dân cư hai bên bờ Sông Hồng và Sông Đuống; đầu tư xây dựng thêm các cầu qua Sông Hồng, Sông Đuống là bước tiến mới thúc đẩy sự phát triển bất động sản phía Đông Thủ đô.
Trước đó, tháng 3/2022, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 1045/QĐ-UBND phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở), với quy mô gần 11.000ha, thuộc địa giới hành chính của 55 phường, xã thuộc 13 quận, huyện.
 |
Đồ án quy hoạch phân khu đô thị sống Hồng chia thành 3 khu vực chính, khu vực dân cư được tồn tại phát triển không gian sinh thái, bảo tồn tính tự nhiên, khu vực được xây dựng mới phần còn lại là khu vực trục không gian xanh bao gồm: sông Hồng, các công viên đô thị, công viên sinh thái ở bãi sông. |
Mới đây Quốc hội cũng đã thông qua nghị quyết về việc triển khai đường vành đai 4 với tổng mức đầu tư hơn 85 nghìn tỉ đồng. Chiều dài hơn 112 km, đây sẽ là trục xương sống cho việc kết nối giữa Hà Nội với Hưng Yên, Bắc Ninh và đấu nối theo hướng cao tốc Nội Bài – Hạ Long. Ngoài ra, đường vành đai 3,5 dài hơn 45 Km cũng sẽ hoàn thành hơn 4/5 khối lượng vào năm 2025. Đây là sự tiếp sức mạnh mẽ và chất lượng cho hạ tầng giao thông vốn đã khá hoàn thiện như QL 1A, 1B, 5A, 5B, 18… đường liên tỉnh Hà Nội – Hưng Yên, cao tốc Hà Nội – Hải Phòng...
Bên cạnh đó, theo quy hoạch, khu vực nội đô lịch sử với mục tiêu xác định cần giảm khoảng 215.000 dân sinh sống tại bốn quận nội đô trong giai đoạn 2020-2030. Các dự án nhà ở sẽ được hưởng lợi từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử tới các quận giáp ranh, nổi trổi là khu vực phía Đông khi đã có một số dân cư phố cổ trước đây chuyển sang khu vực này sinh sống, do các điều kiện hạ tầng tốt cùng việc đi lại thuận tiện.
 |
Trục không gian cây xanh mặt nước chiếm gần 80% là yếu tố quan trọng quyết định sông Hồng thành không gian cảnh quan, không gian xanh cuả thủ đô Hà Nội. |
“Tại các khu vực ven đô, nằm quanh bán kính trung tâm Hà Nội khoảng 5 -15km, nhất là khu Đông Hà Nội– nơi có quỹ đất lớn, có thế mạnh về cảnh quan, về hệ sinh thái đã và đang hiện hữu các khu đô thị lớn, được thiết kế như những khu nghỉ dưỡng, với mật độ cây xanh và mặt nước khổng lồ, không gian yên bình giữa thiên nhiên, mật độ cư dân thấp là nơi đáng sống được lựa chọn hàng đầu”, ông Hoàng Đình Khiêm – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Kinh doanh và Phát triển địa ốcVietstarland nhận định.
Cũng theo ông Khiêm, tương lai của “Lõi nội đô 2” hiện diện ngay tại phía Đông Hà Nội khi ngày càng có nhiều cây cầu lớn nối hai bờ sông Hồng cùng các tuyến vành đai, bao gồm cả tuyến Vành đai 5 theo kế hoạch. Hiện tượng nhân đôi lõi nội đô đã từng xuất hiện tại nhiều nơi trên thế giới như New Delhi (Ấn Độ), La Defense (Paris). Tuy nhiên, khác với khu vực “nội đô lịch sử”, lõi phía Đông sẽ mang vóc dáng một trung tâm mới của thế kỉ 21-22 hiện đại, năng động, khả năng kết nối tốt.
 |
Ông Hoàng Đình Khiêm – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Kinh doanh và Phát triển địa ốc Vietstarland: khu vực phía Tây đã gần như hết dư địa phát triển, còn phía Đông quỹ đất rất dồi dào. |
Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá: “quy hoạch là cực kỳ quan trọng, có quy hoạch thì mới tạo ra việc sử dụng đất có hiệu quả, tạo ra các khu kinh tế và hệ thống hạ tầng xã hội. Việc hiện thực hóa các quy hoạch mang đến ý nghĩa về phát triển kinh tế, đặc biệt là phát triển các hệ thống bất động sản”.
Ở góc độ đơn vị quy hoạch, bà Nguyễn Lan Hương, Phó Giám đốc Trung tâm Quy hoạch kiến trúc, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội “tiết lộ”: “Sau khi các tuyến đường, cây cầu kết nối được hình thành, sông Hồng sẽ phát huy được hết giá trị của trục không gian cảnh quan, trở thành điểm đến cho người dân thủ đô và khu vực. Sông Hồng lúc đó sẽ trở thành trục không gian xanh, và sức hấp dẫn cũng như giá trị sẽ không chỉ nằm trong phạm vi hai bên sông mà có tính lan toả, tạo động lực phát triển cho cả thủ đô Hà Nội về phía Bắc, phía Đông, phía Đông Bắc cũng như phía Nam, tăng thêm sức hút đầu tư cho thủ đô Hà Nội, biến Hà Nội thành thành phố hai bên sông đáng sống, văn minh hiện đại”.
 |
Bà Nguyễn Lan Hương, Phó Giám đốc Trung tâm Quy hoạch kiến trúc, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội: Đề án lần này đã thay đổi cách tiếp cận, theo nguyên tắc thuận thiên lấy phòng chống lũ làm hàng đầu, cải tạo khu vực dân cư hiện hữu đảm bảo chất lượng sống cho dân cư hai bên sông, bảo tồn các công trình di tích…kết hợp khai thác quỹ đất mới để tạo lập diện mạo hai bên sông hồng, tạo không gian hài hoà phát triển. |
Tránh “vết xe đổ”: giá đất cao nhưng không tạo ra giá trị
Dưới góc độ thị trường, ông Đính cho rằng nếu quy hoạch chiến lược không cao thì sẽ tạo ra những giá trị bất động sản không cao. “Đây là kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn, từ thị trường; ở những khu vực nào quy hoạch không tốt thì giá trị bất động sản sẽ rất thấp. Trong đó, quy hoạch tạo ra các giá trị lợi ích như: Phân bổ sử dụng đất đai hợp lý, các chức năng trong việc quy hoạch tạo ra giá trị tương tác lẫn nhau.Ví dụ nhà ở, đô thị, hệ thống hạ tầng chất lượng đồng bộ, tạo ra giá trị cho đất đai và các công trình xây dựng. Nếu cứ xây bừa bãi ở một vùng nông thôn nào đó thì chỉ có giá trị xây dựng mà không có giá trị chung một cách phù hợp. Đồng thời quy hoạch cũng là nguyên nhân làm tăng giá đất đai khi các đề án quy hoạch được nghiên cứu và công bố”, ông Đính nói.
 |
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: Nếu chúng ta thực hiện một dự án theo quy hoạch mà cứ phát triển bất động sản, nhà ở trước sẽ khiến người ta chỉ tập trung vào nhà ở, nhưng sau đó phát triển các hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng sẽ rất khó. |
Thực tế, ngay trong giai đoạn đầu năm 2022 đó là, khi Hà Nội công bố quy hoạch về đô thị ven sông Hồng và triển khai đường vành đai 4, đất đai, nhà ở quanh khu vực này như Mê Linh đã tăng giá mạnh mẽ, thậm chí tăng một cách bất hợp lý. Có những chỗ chưa được đầu tư, nhiều dự án cỏ mọc xanh um, xung quanh là hàng rào nhưng giá đất đắt ngang với khu Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản. Do đó, ông Đính khuyến nghị: “khi quy hoạch chúng ta cần tránh việc đất đô thị tăng giá ảo, giá rất cao nhưng không tạo ra giá trị, rồi giá trị thực trong các đô thị đó có hay không, cũng như tính khả thi của đô thị”.
Một số vấn đề đã được khơi mở tại Diễn đàn để khắc phục tình trạng nêu trên, ví dụ để triển khai kế hoạch có tính khả thi cao, tạo động lực phát triển tốt thì đầu tiên nên ưu tiên đầu tư trước các dự án phát triển hạ tầng, các công trình về trường học, bệnh viện, dịch vụ vui chơi giải trí, thương mại…Thậm chí, có thể đầu tư hạ tầng khung chính trước bằng vốn đầu tư công, khi tạo ra hành lang rồi, các đất giao cho doanh nghiệp sau này cũng sẽ tăng giá trị. Đồng thời, các doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi dẫn tới việc thực hiện dự án bất động sản sẽ thuận lợi hơn, đóng góp nhiều hơn cho thị trường. Bên cạnh đó, cần phải quan tâm tạo ra những khu đô thị tái định cư, để có thể di chuyển những khu vực mang tính làng xã, không đồng bộ so với đô thị sang vùng đó. Đặc biệt, chất lượng các khu đô thị, quy hoạch mới không còn cảnh tắc đường, thiếu công viên, thiếu các dự án công cộng xã hội.
 |
Ông Trần Việt Thắng - Phó Chánh Văn phòng Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội: Quy hoạch phân khu sông Hồng giới hạn hai bên bờ đê sông Hồng không phải là cơ hội đầu tư bất động sản nếu chỉ nhìn câu chuyện nhà ở mà khu vực sông Hồng phải là khu vực không gian mở trung tâm, kết nối khu vực dân cư hai bên bờ sông. |
 |
Các chuyên gia, nhà đầu tư tranh luận tại Diễn đàn. |
“Chúng tôi đồng ý với quan điểm lãnh đạo các cơ quan quản lý Nhà nước, rằng chúng ta cần phải quản lý để bảo vệ đất đai, nhất là những khu vực đã công bố quy hoạch. Điều này hết sức quan trọng để thực hiện đúng được nội dung, tư tưởng theo quy hoạch.
Ngoài ra, cơ quan quản lý nên công bố phương án quy hoạch cả trong giai đoạn nghiên cứu. Về phía nhà đầu tư, chúng tôi cho rằng, các nhà đầu tư phải hết sức thận trọng trong việc đầu tư, mua bán nhà ở trong những vùng đang có công bố quy hoạch. Bởi vì quy hoạch công bố nhưng vẫn có thể có sự chỉnh sửa để phù hợp, vì vậy nếu cứ tham gia vào việc mua bán lòng vòng, đẩy giá đất tăng mạnh, tạo ra sự khó khăn trong thị trường bất động sản, đặc biệt khó khăn trong quản lý, thực thi pháp luật và khả năng cao nhất có thể là rủi ro khi mua phải đất quy hoạch, đất đó có thể trở thành công viên, cây xanh...”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Trước những khuyến nghị này, ông Trần Việt Thắng - Phó Chánh Văn phòng Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho rằng quy hoạch đô thị ven sông Hồng sẽ đem đến cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản nghiêm túc, hướng đến khu vực giải trí gắn với sinh thái.
"Sông Hồng là một trong những khu vực sống động và lôi cuốn ở trung tâm. Tôi được biết, quận Ba Đình và Hoàn Kiếm đang hướng đến dự án khai thác vùng bãi thành khu vui chơi đáp ứng nhu cầu giải trí mới, tiên tiến của thanh niên mà hiện nay, các dịch vụ đang hoạt động một cách chưa chính thức. Ngoài ra, Nhà nước cũng mong muốn thu hút đầu tư các dự án chức năng khác như đầu tư phát triển thương mại, dịch vụ.
Việc thành phố Hà Nội quyết tâm thực hiện bằng được Quy hoạch phân khu sông Hồng cũng là cơ sở để tạo lập các dự án, định hướng phát triển sang phía Bắc và phía Đông sông Hồng. Bên cạnh đó, Quy hoạch phân khu sông Hồng thể hiện sự kết nối giữa Bắc và Nam, Đông và Tây dẫn đến các điểm kết nối và lan toả cơ hội phát triển phía Đông trong khi khu vực phía Nam đã phát triển bão hoà", ông Thắng khẳng định.
