Năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật”
Nhận định thị trường đang có những tín hiệu tích cực ngay từ quý 1/2024, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng 2024 sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật”, thị trường sẽ dần đi vào “ổn định” và bức tranh toàn cảnh có thể thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn.
Cụ thể, quý 1 và quý 2/2024 thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023 và có khả năng phục hồi rõ nét từ cuối quý 3 trở đi. Khoảng 30%-40% nhân sự ngành môi giới BĐS đang và sẽ quay trở lại thị trường. Các chương trình mở bán quy mô lớn cùng chiến dịch truyền thông rầm rộ sẽ diễn ra một cách thường xuyên và liên tục hơn. Đây được xem là hành động quyết liệt, thể hiện sự quyết tâm sinh tồn rất cao của các CĐT trong nỗ lực vượt qua khó khăn.
Trong năm 2024, các cơ chế, chính sách, đặc biệt liên quan đến tín dụng đạt được độ ngấm sẽ cho thấy rõ hơn các tác động tích cực đến thị trường. Các ngành nghề khác, chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường BĐS như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất…cũng sẽ hồi phục theo.
 |
 |
Diễn đàn thị trường BĐS Việt Nam 2024 thu hút sự quan tâm của đông đảo DN, chuyên gia, môi giới BĐS... |
Phân khúc BĐS nhà ở, đặc biệt là NƠXH và nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giai đoạn giữa năm 2024. Tuy nhiên, giá nhà vẫn sẽ duy trì mức giá cao cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Mức giá có khả năng hấp thụ tốt ở Bình Dương là khoảng 33-35tr/m2, ở TP. HCM khoảng 50tr/m2.
Tại Hà Nội, ngày càng khan hiếm dự án mới giá dưới 50 triệu/m2. Giá chào bán tiếp tục tăng tại các giai đoạn cuối tại các phân khu trong cùng dự án do nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm. Song nhìn chung, thị trường sẽ có nhiều hơn sự góp mặt của các sản phẩm giá phù hợp hơn với nhu cầu của người dân, chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội. Đây cũng là phân khúc sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giai đoạn giữa năm 2024.
Phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục đà tăng trưởng trên cơ sở các kết quả ấn tượng đã đạt được trong năm 2023. Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục đối diện với nhiều thách thức và chỉ có thể xoay chuyển tình thể tốt nếu ngành du lịch thực sự đạt được kết quả ấn tượng.
Phân khúc BĐS thương mại không ghi nhận nhiều sự biến động trong khi hoạt động M&A được dự báo sẽ duy trì độ nhiệt, với nhiều hơn các thương vụ thành công. Đặc biệt là sự tham gia của các doanh nghiệp nội.
“Tuy chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024. Nhưng chắc chắn 2024 chính là “viên gạch đầu tiên” xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhìn nhận.
 |
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS |
Theo VARS, về bản chất, thay đổi này không phải sự phát triển mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tồn tại trong trạng thái “âm” như thời kỳ vừa qua. Tuy nhiên, đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn. Trải qua quá trình thanh lọc thì sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên. Bên cạnh đó, các thay đổi trong luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và "xốc" lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới (với điều kiện Luật đất đai phải “ăn nhập” và thống nhất với 2 bộ luật đã được thông qua trước đó)”.
Niềm tin của nhà đầu tư vẫn là yếu tố then chốt
Chia sẻ tại Diễn đàn, các doanh nghiệp, các nhà môi giới và các chuyên gia đều cho rằng cần xác định rõ, quá trình phục hồi phải diễn ra trong nhiều năm cho đến khi thị trường thực sự được vực dậy.
Kịch bản thị trường hồi phục sẽ chỉ xảy ra nếu các dự báo về vĩ mô, đặc biệt liên quan đến điều hành của Chính phủ theo hướng quyết liệt, có sự tham gia “thực sự” của chính quyền các cấp. Nếu không, chắc chắn sẽ dẫn đến nguy cơ “đổ vỡ” trên thị trường với hàng loạt doanh nghiệp phải dừng hoạt động, các ngành nghề khác sẽ có tỷ trọng không nhỏ phải dừng theo, nguồn thu thuế cho NSNN sẽ khó khăn hơn háo gỡ thể chế, kích thích phát triển BĐS phù hợp.
Hàng loạt giải pháp được thảo luận và kiến nghị tại diễn đàn, theo đó, cần sớm thông qua dự thảo Luật đất đai theo hướng gỡ được những điểm nghẽn cơ bản thực tế. Đồng thời, hài hòa với Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS. Không để xảy ra tình trạng chồng chéo, không nhất quán. Cần có phương án tính tiền sử dụng đất theo hướng hỗ trợ, tạo cơ hội “tái sinh” phân khúc nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân, góp phần đảm bảo an sinh xã hội.
Nên tạo điều kiện tối đa cho các doanh nghiệp đang hoặc có kế hoạch triển khai phân phúc NƠXH, nhà ở thương mại giá bình dân, cải tạo chung cư cũ (thúc đẩy để thực thi). Tiếp tục đẩy mạnh công tác rà soát, thống kê nhằm hỗ trợ xử lý, tháo gỡ các dự án còn vướng mắc.
Quán triệt rõ ràng quan điểm trong công tác phối hợp giữa các cá nhân, bộ phận, sở ngành, cơ quan…liên quan đến quá trình phục hồi thị trường BĐS. Nghiêm túc xử lý các trường hợp cố tình né tránh, gây khó khăn, thậm chí không tích cực thực thi các cơ chế, chính sách đã ban hành. Có giải pháp nhằm giải tỏa tâm lý “sợ sai” trong một số bộ phận cơ quan quản lý từ trung ương đến địa phương, nhằm khơi thông các điểm tắc nghẽn trong công tác ra văn bản.
Các DN BĐS cũng kiến nghị cần tăng cường hơn nữa hoạt động của Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ. Thúc đẩy đầu tư công mạnh hơn. Nghiên cứu, xử lý một cách triệt để các vướng mắc về pháp lý liên quan đến các thủ tục đầu tư, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư…nhằm rút ngắn thời gian triển khai các dự án đầu tư công. Xây dựng quy trình phối hợp tối ưu, đảm bảo sử dụng vốn đầu tư công hiệu quả, tránh tuyệt đối việc vốn phải “chờ dự án” gây nguy cơ gia tăng lãi vay. Nâng cao tinh thần trách nhiệm của những cá nhân, cơ quan, bộ phận trong công tác giải ngân vốn đầu tư công. Quy định trách nhiệm cụ thể, nghiêm khắc, gắn liền với kết quả và tiến độ triển khai.
 |
Kịch bản thị trường hồi phục sẽ chỉ xảy ra nếu các dự báo về vĩ mô, đặc biệt liên quan đến điều hành của Chính phủ theo hướng quyết liệt, có sự tham gia “thực sự” của chính quyền các cấp. |
Trong hoạt động điều hành chính sách tiền tệ và tín dụng, cần nghiên cứu, áp dụng các gói tín dụng với mức lãi suất ưu đãi cho cả CĐT và người mua nhà. Quy định, hướng dẫn cụ thể, thủ tục đơn giản, dễ thực hiện nhằm đảm bảo tính thực tiễn cao mang lại giá trị thực. Nghiên cứu các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn ngoại từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Duy trì và phát triển các chính sách tài khóa. Nghiên cứu phương án giảm thuế giá trị gia tăng với các nhóm ngành hàng là đầu vào của hoạt động thi công xây dựng và hoàn thiện BĐS nhằm tạo cơ hội đưa mức giá bán BĐS, đặc biệt là nhà ở xuống mức “dễ chịu” hơn với khả năng tài chính của người dân. Từ đó, tăng khả năng hấp thụ của thị trường. Tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp như giãn, hoãn, miễn thuế và một số loại phí, lệ phí. Có các cơ chế, chính sách hỗ trợ riêng tới từng nhóm đối tượng cụ thể nhằm tạo điều kiện cho hoạt động sản xuất nội địa có cơ hội sớm kích hoạt trở lại.
Đặc biệt, cần thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển an toàn và lành mạnh. Tiếp tục nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách nhằm giải quyết một cách toàn diện các vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp sau nghị định 08/2023/NĐ-CP. Nghiên cứu, ban hành thêm các cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển trên cơ sở có sự kiểm soát chặt chẽ. Đảm bảo phát triển gắn liền với yếu tố công khai, minh bạch.
Ngoài ra, cần đặc biệt quan tâm, nghiên cứu các cơ chế, chính sách phát triển đồng bộ các ngành nghề, lĩnh vực liên quan như du lịch, dịch vụ để đảm bảo thị trường BĐS có nền tảng vững chắc, phát triển sâu về “chất”. Đây là mấu chốt quan trọng giúp lấy lại niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư, nhất là trong phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng.
Cần thực hiện song song và hài hòa cả nhóm cơ chế, chính sách với mục tiêu mở nút thắt, tháo điểm nghẽn cho thị trường BĐS với nhóm cơ chế, chính sách đóng vai trò nền móng, dần căn chỉnh thị trường phát triển theo hướng an toàn và lành mạnh, tạo dựng và củng cố được niềm tin cho các chủ thể, đặc biệt là khách hàng và nhà đầu tư vào thị trường.
“Song song với các giải pháp tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thì “niềm tin” của khách hàng và nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố tiếp tục được quan tâm và tập trung các biện pháp nhằm giải tỏa trong năm 2024”, đại diện VARS nhấn mạnh.
