Trình định giá 22 dự án
Mới đây, Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM có văn bản gửi Sở Tài chính TP, kiến nghị cùng trình Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể thành phố 22 dự án trong Quý IV/2024, với số tiền khoảng 25.400 tỷ đồng dự kiến thu nghĩa vụ tài chính, đảm bảo dự toán nguồn thu ngân sách năm 2024.
 |
Khu đất 14,8ha ước lượng theo chứng thư thẩm định giá là 3.500 tỷ đồng, tương đương khoảng 140 triệu USD. |
Trong buổi làm việc với TP.HCM đầu tháng 10/2024 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cho biết, trong 9 tháng năm 2024, số thu ngân sách của TP.HCM thấp hơn Hà Nội, nguyên nhân chính do thu trong lĩnh vực đất đai giảm và tình hình phục hồi sau dịch. Tiền thu sử dụng đất của Hà Nội trong quãng thời gian trên đạt gần 33.000 tỷ đồng, còn TP.HCM chỉ khoảng 5.900 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 27.000 tỷ đồng.
Theo văn bản kể trên, dự án Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart ước lượng theo chứng thư thẩm định giá là 16.000 tỷ đồng. Theo giới thiệu, dự án là khu căn hộ phức hợp thương mại, dịch vụ tổng hợp và dân cư đa chức năng do Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích xây dựng khoảng 7,45ha toạ lạc tại khu vực trung tâm Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức). Tổng vốn đầu tư dự kiến là 20.000 tỷ đồng với điểm nhấn là toà tháp cao 50 tầng.
Khu đất số 230 đường Nguyễn Trãi, P.Nguyễn Cư Trinh, Q.1 do Công ty BĐS T.N.T Trung Thuỷ đầu tư, ước lượng theo chứng thư thẩm định giá hơn 3.280 tỷ đồng để thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khu phức hợp thương mại - dịch vụ - văn phòng - officetel - căn hộ có tên thương mại là Lancaster Legacy diện tích gần 8,5ha, gồm 3 block cao 37 tầng, cung cấp 749 căn hộ, officetel, penthouse; trong đó, căn hộ có diện tích 50 m2 - 150 m2, được thiết kế từ 1 đến 3 phòng ngủ. Công trình có tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 3.200 tỷ đồng.
Dự án Khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside nằm trên đường Võ Văn Kiệt, P.16, Q.8 do Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy làm chủ đầu tư ước lượng theo chứng thư định giá khoảng 729 tỷ đồng. Tổng diện tích quy hoạch của dự án hơn 4,2ha, vốn đầu tư hơn 2.600 tỷ đồng. Sau khi hoàn thành, dự án Diamond Riverside cung cấp hơn 1.500 căn hộ ra thị trường cùng các tiện ích công cộng khác.
Ngoài ra, văn bản của Sở Tài nguyên Môi trường cũng thông tin nhiều dự án khác dự kiến thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Khu nhà Vĩnh Lộc A (giai đoạn 1) của Công ty Đầu tư Phát triển An Nhân 96 tỷ đồng; Khu đất hơn 8.700m2 ở P.Tân Tạo, Q.Bình Tân của Công ty MTV Đầu tư kinh doanh nhà Khang Phúc trên 137 tỷ đồng; Khu đất ở P.Bình Trưng Tây, TP.Thủ Đức của Công ty BĐS Bình Thiên An hơn 146 tỷ đồng;
Khu đất 256-258 đường Lý Thường Kiệt, P.14, Q.10 của Công ty Đầu tư Xây dựng Phú Sơn Thuận 281 tỷ đồng; Khu đất 52/1 đường 400, P.Tân Phú, Q.9 (nay là TP.Thủ Đức) của Công ty Kinh doanh và Phát triển BĐS Đông Sài Gòn hơn 316 tỷ đồng; Công ty Xây dựng và Phát Triển nhà Hoàng Anh với khu đất ở P.Tân Hưng, Q.7 là 623 tỷ đồng… cùng nhiều khu đất, dự án khác.
 |
Khu đất 14,8ha dùng để thanh toán cho dự án đường song hành từ đường Mai Chí Thọ qua Khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành Đai 2 dài 3,4km, giá trị 870 tỷ đồng. |
Thanh toán dự án BT khu đất 3.500 tỷ đồng?
Đặc biệt, trong danh sách 22 dự án mà Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM dự kiến trình Hội đồng Thẩm định để thu nghĩa vụ tài chính có Khu đất 14,8ha P.An Phú, TP.Thủ Đức của Công ty Cổ phần Bất động sản Nguyên Phương, được ước lượng theo chứng thư thẩm định giá là 3.500 tỷ đồng (khoảng 140 triệu USD) – là khu đất dành để thanh toán cho dự án đường song hành từ đường Mai Chí Thọ qua Khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành Đai 2 (gọi tắt là đường song hành cao tốc). Dự án dài gần 3,4km, vốn gần 870 tỷ đồng, đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao).
Thông tin này, Ngày Nay đã từng phản ánh trong loạt bài viết “Dang dở những tuyến đường nghìn tỷ ở TP.HCM”. Theo đó, năm 2015, một doanh nghiệp đề xuất thực hiện dự án đường song hành cao tốc. Tháng 11 cùng năm, UBND TP có văn bản gửi Chính phủ đề nghị chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án và được Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải khi đó cho ý kiến: “UBND TP.HCM thực hiện phê duyệt đề xuất dự án và Báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định... của Chính phủ về đầu tư theo hình thức đối tác công tư, trong đó cần làm rõ điều kiện thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT, trên cơ sở đó tổ chức triển khai...”.
Tháng 5/2016, sau khi xem xét kiến nghị của UBND TP.HCM và các Bộ ngành trung ương, Chính phủ chấp thuận về cơ chế triển khai, đồng ý áp dụng quy định “Lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt”; đồng thời giao thành phố chịu trách nhiệm xây dựng, phê duyệt phương án lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực, kinh nghiệm, đảm bảo tính hiệu quả, khả thi của dự án....
Vài tháng sau, quyết định phê duyệt báo cáo khả thi dự án được ban hành. Cuối năm 2016, thành phố duyệt kết quả chọn nhà đầu tư thực hiện là Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc. Mặc dù cơ chế triển khai dự án được Chính phủ chấp thuận áp dụng quy định “Lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt” nhưng đến 6/2017, UBND TP.HCM lại có văn bản thỏa thuận chuyển giao dự án cho Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Phương.
 |
Quyết định giao đất, cho thuê đất đối với khu đất 14,8ha. |
Công ty Nguyên Phương được thành lập ngày 27/4/2017, chỉ 2 ngày trước ngày khởi công dự án (29/4/2017) và khoảng 2 tháng trước khi được nhận chuyển giao. Doanh nghiệp này do Công ty Cổ phần Bất động sản Tiến Phước sở hữu hơn 88% cổ phần (năm 2023) và Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc nắm gần 12% cổ phần. Thời điểm đầu năm 2023, Công ty Cổ phần Bất động sản Tiến Phước cũng là cổ đông lớn của Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc.
Sau khi hoàn tất chuyển giao, ngày 13/10/2017, TP.HCM ban hành Quyết định số 5452/QĐ-UBND về giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho hợp đồng BT dự án đường song hành cao tốc. Theo đó, Công ty Nguyên Phương được giao hai khu đất có tổng diện tích hơn 14,8ha thuộc Khu tái định cư 30ha trong Khu dân cư 90ha Nam Rạch Chiếc (Q.2 cũ, nay là TP.Thủ Đức); trong đó, lô thứ nhất rộng hơn 4,5ha và lô thứ hai có diện tích hơn 10,3ha. Hình thức nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn 50 năm.
Sau khi nhận khu đất sạch được thành phố giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng khu tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách, nhà đầu tư tiến hành quây tôn, gắn bảng quảng cáo dự án Senturia An Phú. Dự án này được giới thiệu có quy mô 8,6ha (tương đương chỉ tiêu đất ở, thương mại dịch vụ... ở quyết định giao đất của TP), xây dựng tổng cộng 355 căn nhà thấp tầng (nhà phố liền kề, biệt thự...) có diện tích từ 75m2 – 225m2, cùng nhiều tiện ích khác như công viên, hồ bơi....
 |
Nhà đầu tư tiến hành quây tôn, gắn bảng quảng cáo dự án Senturia An Phú tại khu đất 14,8ha. |
Theo tìm hiểu của phóng viên, vào năm 2017, TP.HCM chấp thuận giá bán bảo toàn vốn khu nền đất 30ha Nam Rạch Chiếc phục vụ bố trí tái định cư dao động từ 7,8 – 8,7 triệu đồng/m2 thì lô đất 14,8ha có giá hơn 1.150 tỷ đồng – 1.287 tỷ đồng. Riêng giá thị trường đất nền khu vực trên vào cùng thời điểm dao động từ 13 – 15 triệu đồng/m2 thì lô đất có giá trị trên 1.900 tỷ đồng.
Ước lượng theo chứng thư thẩm định được nêu trong văn bản của Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM vừa gửi Sở Tài chính, khu đất 14,8ha có giá 3.500 tỷ đồng (khoảng 140 triệu USD). So sánh với giá trị dự án đường BT dài 3,4km khoảng 870 tỷ đồng (tương đương gần 35 triệu USD) thì chênh lệch lên tới 2.630 tỷ đồng (khoảng 105 triệu USD). Trong khi đó, dự án chỉ mới hoàn thành thông xe 2,8km vào tháng 9/2023, còn 600m chưa triển khai xây dựng.
TP từng chỉ đạo thu hồi 14,8ha
Năm 2020, Lãnh đạo TP.HCM khi đó từng chỉ đạo dừng hợp đồng BT, giao Sở Tài nguyên Môi trường thu hồi 14,8ha đất sạch dùng để thanh toán cho dự án đường song hành cao tốc này để tránh thất thoát tài sản nhà nước; đồng thời tham mưu, đề xuất các khu đất khác phù hợp để thanh toán cho hợp đồng BT dự án. Thế nhưng đến nay, khu đất 14,8ha vẫn được dùng để thanh toán cho Công ty Bất động sản Nguyên Phương với định giá cao ngất ngưởng.
Nghị định số 69/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT nêu: “Trường hợp sử dụng quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT thì UBND cấp tỉnh báo cáo Thủ tướng xem xét, quyết định trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án.... Và việc thanh toán dự án BT bằng quỹ đất thực hiện theo nguyên tắc ngang giá...”.
Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) được Quốc hội thông qua (hiệu lực từ 1/1/2021) xác định, bỏ hình thức đầu tư BT (xây dựng - chuyển giao) vì những bất cập của loại hợp đồng này. Đơn cử như trường hợp gần nhất là hàng loạt sai phạm nghiêm trọng liên quan đến Tập đoàn Phúc Sơn xảy ra tại các dự án BT ở tỉnh Khánh Hoà.
