Theo GS Đặng Hùng Võ, việc đánh thuế vào nhà ở thứ 2 không hợp lý bởi trong thị trường bất động sản phần kinh doanh chiếm tỷ trọng rất cao. Nếu phần kinh doanh không có thì lập tức phân khúc nhà ở cho thuê sẽ bị giảm. Đánh thuế vào nhà ở thứ 2 là đánh vào phân khúc nhà cho thuê. Điều này đi ngược với chủ trương của nhà nước: Bán nhà chung cư với hình thức thuê, mua.
Thêm nữa, nếu đánh thuế nhà ở thì nên đánh vào giá trị đất, nếu đánh vào giá trị nhà thì sẽ không còn nhà đẹp nữa bởi chả ai dại gì đầu tư xịn để chịu thuế cao hơn.
- Rõ ràng chính sách đánh thuế nhà ở thứ 2 trở lên đã áp dụng thành công ở rất nhiều nước trên thế giới nhưng ở Việt Nam sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Theo ông cái khó ở đây là gì?
Kinh nghiệm thế giới đã chỉ ra nếu đánh riêng thuế nhà thì cần đánh trên diện tích. Sau đó, cần xem xét xem sắc thuế đánh vào nhà ở thứ 2 trở đi có khả thi không.
 GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường |
Chắc chắn sắc thuế này không khả thi vì hệ thống đăng ký nhà ở hiện nay đã phân cấp hoàn toàn cho địa phương, khó phát hiện hoặc rất tốn kém để phát hiện được các căn nhà khác của một ai đó tọa lạc ở nhiều tỉnh khác nhau. Hoàn cảnh này tương tự như pháp luật đất đai đặt ra hạn điền nhưng không phát hiện được những trường hợp vượt hạn điền.
Tiếp theo, cần tính toán kỹ xem diện tích nhà ở từ căn nhà thứ 2 trở đi trên phạm vi cả nước hiện nay là bao nhiêu? Ngân sách thu được từ sắc thuế này là bao nhiêu? Và chi cho hành chính thuế là bao nhiêu? Khi đó mới có thể biết có nên đánh thuế hay không.
- Vậy hai kịch bản được đặt ra cho thị trường lúc này sẽ diễn biến như thế nào thưa ông?
Trường hợp sắc thuế này được áp dụng và có biện pháp bảo đảm tính khả thi thì tác động tích cực bao gồm: Ngăn ngừa được tình trạng đầu cơ nhà ở và tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà ở nếu mức thuế là đáng kể; mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở của những người chưa có nhà ở, tạo cơ hội bình đẳng hơn về quyền tiếp cận nhà ở.
Ngược lại, tác động tiêu cực có vẻ nhiều hơn, cụ thể bao gồm: Hạn chế giao dịch trong phân khúc bất động sản nhà ở thương mại, chỉ còn giao dịch để ở và ít giao dịch để kinh doanh; hạn chế nguồn cung cho phân khúc bất động sản nhà ở cho thuê do thuế cao nên không khuyến khích đầu tư; hạn chế đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở do cầu kinh doanh bị giảm sút.
Trường hợp không áp dụng sắc thuế này thì thị trường bất động sản nhà ở cũng vẫn diễn ra như hiện tại. Kho bất động sản nhà ở tồn đọng gắn với nợ xấu vẫn chưa giải quyết xong. Phân khúc bất động sản nhà ở vẫn đang phát triển đều, chưa có dấu hiệu “nóng” của đầu cơ. Các nhà đầu tư cá nhân đang chuyển dần đầu tư sang phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
- Thay vì đánh thuế nhà ở thứ hai ông có thể đưa ra một vài giải pháp nhằm tăng thu thuế cho nhà nước?
Ngân sách nhà nước hiện nay đang trong hoàn cảnh khó khăn, nợ công cao, bội chi lớn, lãng phí nhiều, nguồn thu hẹp lại. Tăng nguồn thu đúng nhất lúc này là tăng tỷ suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tăng giá đất của Nhà nước cho sát hơn với giá thị trường. Bởi thuế suất ở hầu hết các nước là 1%-1,5% còn ở ta mới là 0,03%, trong khi bảng giá đất của Nhà nước mới chỉ bằng khoảng 20%-30% giá thị trường tại các đô thị lớn.
Nếu như các nước họ sử dụng số tiền thu được từ thuế đất để phát triển hạ tầng đô thị, phát triển dịch vụ đô thị thì ở nước ta lại vay ODA để phát triển hạ tầng đô thị, dịch vụ. Vì vậy, điều chúng ta cần cải cách đầu tiên là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Nếu thuế cao thì giá đất sẽ thấp và ngược lại nếu thuế thấp thì giá đất sẽ cao.
Chúng ta đội thuế lên thì cầu về đất sẽ giảm, có nghĩa là giá sẽ giảm, sẽ có giá đầu vào hợp lý cho quá trình sản xuất, không phải chịu chi phí về đất lớn như hiện nay.
- Ở khía cạnh một chuyên gia, ông có đề xuất gì nhằm đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững trong thời gian tới?
Để thị trường bất động sản phát triển thì quản trị công phải vững, công khai minh bạch các thông tin tới xã hội. Hiện thị trường sơ cấp đang thiếu minh bạch, thiếu trách nhiệm giải trình của cơ quan quản lý, do đó phải đảm bảo hệ thống quản trị công tốt.
Ngoài ra, cần đưa ra quy trình điều chỉnh quy hoạch chặt chẽ, minh bạch… Đây là một số việc cần làm sớm để tạo ra quá trình vốn hoá đất đai, để khai thác được quỹ đất tốt hơn. Tôi cho rằng, việc này Đà Nẵng đã làm được và làm rất tốt, nên nhân rộng ra các tỉnh thành khác trên cả nước.
- Vâng! Xin cảm ơn ông.
Theo Diễn đàn Doanh nghiệp
