Gỡ ‘nút thắt’ khi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân

Nhận diện những vướng mắc

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2021 cả nước hoàn thành 266 dự án bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Đây là con số khiêm tốn so với nhu cầu thực của phân khúc này.

Chia sẻ tại toạ đàm “gỡ điểm nghẽn phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân” do Đài Truyền hình Kỹ thuật số VTC tổ chức sáng ngày 18/4/2022, các cơ quan chức năng, doanh nghiệp cùng thẳng thắn chia sẻ, thảo luận về những “nút thắt” trong công tác phát triển nhà ở xã hội, bao gồm: thực trạng nguồn cung nhà ở xã hội cho công nhân, khó khăn của doanh nghiệp khi phát triển nhà ở xã hội, giải pháp thu hút doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đặc biệt là nhanh chóng áp dụng Nghị quyết 11 của Chính phủ về việc hỗ trợ phát triển kinh tế sau dịch Covid 19.

Một trong các vướng mắc đầu tiên được chỉ ra tại toạ đàm, đó là khó khăn về nguồn vốn. Trên thực tế, gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ cho vay phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại từ 2013-2016 đã hoàn thành việc giải ngân gần 100%. Sang đến giai đoạn 2016-2020, nguồn vốn này không còn, trong khi đó Ngân hàng chính sách xã hội chỉ được phân bổ 27% ngân sách cho phát triển nhà ở xã hội, còn các ngân hàng thương mại lại không được phân bổ gói vốn này, dẫn đến công tác phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân gặp nhiều trở ngại về dòng tiền.

Theo ông Luyện Văn Phương - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hà Nội, gói hỗ trợ theo Nghị quyết 11/NĐ-CP của Chính Phủ ngay khi được ban hành đã nhanh chóng tạo động lực cho thị trường. Tuy nhiên, đó chỉ là một trong những giải pháp. Bởi trên thực tế, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vẫn còn hạn chế. Mặc dù đã có quy định là 20% quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại được dành để phát triển nhà ở xã hội, riêng tại Hà Nội, tỷ lệ này là 25%, song hầu như không đạt được yêu cầu.

Cũng đề cập đến “nút thắt" phát triển Nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, ông Lễ Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành bày tỏ, thông thường, kể từ khi bắt đầu thủ tục xin dự án đến khi kết thúc mất khoảng 5 năm mới có thể hoàn thiện và trải qua quy trình 5 bước. Thế nhưng lợi nhuận định mức của Nhà ở xã hội tối đa theo quy định là 10%, mức lợi nhuận này còn thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm, đây là lý do nhiều doanh nghiệp “ngại" phát triển nhà ở xã hội.

“Chủ đầu tư khi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, điều quan tâm nhất đó là chính sách pháp lý, ưu đãi của của nhà nước để giảm thuế, giảm giá thành cho doanh nghiệp khi triển khai dự án, đồng thời chúng tôi cũng quan tâm đến nguồn cầu của công nhân, người lao động, và quy trình, thủ tục mua nhà ở xã hội của nhóm đối tượng này có gì khó khăn hay không, từ đó tính toán về thời gian hoàn vốn khi phát triển nhà ở xã hội”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM nhấn mạnh, định mức lợi nhuận chỉ 10% của nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân hiện không đủ để giải bài toán tài chính cho doanh nghiệp. Không những vậy, việc duyệt giá bán nhà ở xã hội, các thủ tục pháp lý liên quan đến cấp sổ hồng, vấn đề bồi thường chi phí giải phóng mặt bằng còn chậm triển khai, tất cả ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút doanh nghiệp phát triển phân khúc này.

“Hiện TP. Hồ Chí Minh có hơn 10 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản tham gia vào chương trình nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp tự tự bỏ vốn để tạo lập quỹ đất và đầu tư phát triển dự án, xuất phát từ tâm huyết và trách nhiệm xã hội. Theo thống kê, trên địa bàn thành phố có khoảng 15.000 sản phẩm nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015 - 2020, đạt tỷ lệ 75%, con số này cao hơn tỷ lệ của cả nước, chỉ 41%”, ông Châu chia sẻ.

Trong khi đó, theo khảo sát tại Hà Nội, với tổng số 9 Khu công nghiệp trên địa bàn, hiện chỉ mới xây dựng được 3 khu nhà ở cho công nhân. Thế nhưng, nhu cầu lấp đầy nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lại chỉ đạt từ 50-60%. Điều này cũng khiến các chủ đầu tư e ngại khi phát triển loại hình này bởi sức mua chưa thực sự tương xứng.

Giải pháp nào cho doanh nghiệp khi phát triển nhà ở xã hội

Theo ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cần phải tháo gỡ hai vấn đề chính. Một là, phải sửa đổi và đồng bộ hệ thống pháp luật, từ luật nhà ở, luật thuế, luật kinh doanh. Hiện tại, Luật Nhà ở cho phép nhà ở khai thác cho thuê có thuế thấp hơn so với nhà ở kinh doanh, thế nhưng, trong Luật thuế lại không đề cập đến nội dung này, dẫn đến bất cập trong việc áp dụng chính sách thuế cho các dự án nhà ở xã hội. Cùng với đó trong quá trình triển khai các quy định của pháp luật, cần có sự quan tâm, chỉ đạo của chính quyền địa phương. Cụ thể xác định các khu đất có ưu đãi hệ số sử dụng đất 1,5 lần, hay xác định đúng đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Hai là, đẩy mạnh quy trình làm việc với chính quyền địa phương, đôn đốc, hướng dẫn thực hiện hai gói hỗ trợ theo Nghị quyết 11/NQ-CP, nghiêm túc dành ra 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, đồng thời, tiến hành kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở thương mại hiện tại, để tạo phong trào phát triển nhà ở xã hội.

Liên quan đến giải pháp tháo gỡ nút thắt chính sách cho doanh nghiệp khi phát triển nhà ở xã hội, ông Trần Hoàng Quân - Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết trong thời gian qua, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã tiến hành tham mưu cho Bộ Xây dựng cũng như các bộ ngành liên quan đưa ra 8 giải pháp để phát triển Nhà ở xã hội. Đầu tiên phải kể đến việc triển khai Nghị quyết 11/NQ-CP về việc phục hồi kinh tế, hỗ trợ nguồn vốn vay, tạo điều kiện thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội. Các hoạt động cải cách, rút ngắn thủ tục cũng được triển khai, nhiều tổ công tác tháo gỡ khó khăn của dự án nhà ở xã hội được thành lập, đi sâu giải quyết cụ thể từng vấn đề.

Công tác rà soát, bổ sung quỹ đất ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cũng được tập trung đẩy mạnh. Cùng với đó, hoạt động rà soát lại các dự án trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh được triển khai nghiêm túc. Với 34 dự án tại TP. Hồ Chí Minh, cùng 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội thì thành phố sẽ có thêm nguồn cung khoảng trên 70 ngàn căn hộ, bài toán nguồn cung sẽ sớm được giải quyết. Bên cạnh đó, thành phố cũng tiếp tục xem xét quỹ đất ở các khu công nghiệp, khu chế xuất để xây dựng nhà ở cho công nhân thuê từ 3-5 năm nhằm giải quyết nguồn cầu cho nhóm đối tượng chưa xác định ở lâu dài.

Câu chuyện về nguồn vốn ngân sách để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng được đề cập. Theo ông Quân, nguồn vốn này cần được phân bổ một cách hợp lý hơn, kích cầu nguồn vốn vay của thành phố và gia tăng nguồn vốn xây dựng hạ tầng tại các dự án nhà ở xã hội đã xây dựng xong, nhằm thu hút sự quan tâm của người dân.

Đề cập đến vai trò của các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay đều mong muốn tham gia việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân bởi ngoài trách nhiệm kinh doanh, đó còn là trách nhiệm đối với cộng đồng, xã hội. Thế nhưng, để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình này, cần giải quyết các vấn đề về thời gian, thủ tục, nguồn vốn cũng như hoạt động phân phối. Bởi trên thực tế, khi phát triển nhà ở xã hội, doanh nghiệp không chủ động được về dòng tiền, đối tượng mua nhà ở xã hội, giá bán, đều do nhà nước quyết định. Chính vì thế, các thủ tục, quy trình cần được xử lý nhanh gọn hơn giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách dễ dàng. “Khi có thể tham gia dự án sớm và thời gian thu hồi vốn nhanh, thì việc thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội là điều không khó", ông Hà nêu quan điểm.

Với tư cách doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân có nhiều năm trên thị trường, ông Trần Công Tưởng - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô (Tập đoàn Capital House) nhấn mạnh tầm quan trọng của gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Theo ông Tưởng, thông qua gói hỗ trợ này, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội một mặt triển khai công tác quy hoạch, thiết kế công trình, công năng đảm bảo quần thể nhà ở xã hội hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu của người dân. Song song với đó doanh nghiệp kết hợp cùng Ngân hàng thực hiện giải ngân, đánh giá đối tượng được hưởng chính sách, hướng dẫn khách hàng thực hiện thủ tục xét duyệt để mua, thuê nhà ở xã hội, nhờ đó quy trình triển khai nhà ở xã hội được rút ngắn, đảm bảo quyền lợi cho cả khách hàng và chủ đầu tư.

“Sự hỗ trợ của cơ quan quản lý nhà nước thông qua các gói tín dụng thiết thực như gói 30 nghìn tỷ vừa qua sẽ là động lực để thu hút doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở xã hội, từ đó đáp ứng được nhu cầu về nhà ở đối với người thu nhập thấp và công nhân lao động, giảm áp lực quá tải đối với các khu vực dân cư gần khu công nghiệp trong tương lai", ông Tưởng khẳng định.