Người dân mua chủ yếu để đầu tư
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, để hình thành một khu đô thị mới cần nhiều yếu tố như giá bán, mãi lực (sức mua của thị trường) và cơ sở hạ tầng. Cơ sở hạ tầng ở đây ngoài là cơ sở hạ tầng vật chất, đường sá còn phải có các cơ sở hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, dịch vụ, thương mại, chợ, khu vui chơi giải trí,...
“Hầu hết các thành phố mới hay khu đô thị mới bây giờ ít ai quan tâm tới 3 yếu tố này vì doanh nghiệp khi thấy nhu cầu về bất động sản đang gia tăng, họ sẽ quy hoạch một khu lớn tạo thành một khu đô thị để cho những nhà đầu tư mua chứ không phải những người có nhu cầu thực mua. Thành ra để hội đủ các yếu tố hình thành nên khu đô thị mới như trên, nhiều chủ đầu tư chưa nhìn thấy được, cũng chưa định hình được tính khả thi đi tới đâu, họ chỉ biết vấn đề trước mắt là bán hàng”, ông Quang cho biết.
Mãi lực nghĩa là giá bán bất động sản phải hợp lý thì người có nhu cầu thực mới mua được, mua được thì họ mới bán lại được, khi đó mới hình thành một khu bất động sản, chứ không phải xây xong rồi để đó.
Theo ông Quang, hạ tầng về dịch vụ xã hội rất quan trọng, nhưng đây lại là vấn đề khó. Doanh nghiệp có thể dễ dàng tạo ra hạ tầng vật chất, đường sá, nhưng những cơ sở hạ tầng xã hội, trường học, bệnh viện thì hầu như không được các doanh nghiệp chú trọng, kể cả các hạ tầng như siêu thị, dịch vụ, nhà hàng, khu vui chơi giải trí,... hầu như không thấy hoặc quy mô quá đơn giản thành ra không thu hút được người dân về ở.
“Chủ yếu là doanh nghiệp tạo ra một khu đô thị rồi PR, marketing, tìm cách thu hút nhà đầu tư về chứ quên đi mục đích cuối cùng của một khu đô thị là dành cho những người có nhu cầu ở thực. Thế nên hiện nay chúng ta thấy nhiều khu đô thị quy mô hàng trăm ha mà toàn là dân mua đầu tư, chứ dân mua ở rất ít.
Hiện nay để bán một dự án bất động sản hình thành ở xa rất đơn giản, nhưng để khu đô thị đó đi vào hoạt động thực sự thường mất khá nhiều thời gian”, ông Quang lý giải nguyên nhân nhiều khu đô thị ma xuất hiện thời gian qua.
 |
Về sự hoang vắng của Thành phố mới Bình Dương, chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng, khu vực này nằm không quá xa trung tâm Thủ Dầu Một, nhưng giá bán tạo lập quá cao, dành cho dân đầu tư mua đi bán lại thì nhiều. Giá bất động sản tại thành phố mới có thời điểm đắt gấp 3 - 4 lần giá bán bất động sản ở các khu vực giáp ranh. Thành ra, trong Thành phố mới Bình Dương có rất ít người ở nhưng khu vực xung quanh, những khu dân cư tự phát sức trống rất thấp do có giá bán hợp lý.
Ông Trần Khánh Quang nhận định, hiện nay để các “thành phố mới” thu hút được dân về ở rất khó, vì giá bán ở đây quá cao so với bất động sản trong khu vực, đồng thời để đưa ra một giải pháp đụng tới bất động sản có giá cao sẽ bị “dội lại”. Do đó, Thành phố mới nên điều chỉnh quy hoạch lại cho những phân khúc bất động sản giá hợp lý.
Có nghĩa là, những khu đất, quỹ đất còn trống hoặc doanh nghiệp chưa triển khai thì nên tạo lập thành những khu thu nhập bình dân, chứ không nên để những khu cao cấp như hiện nay, giá cao quá không ai vào ở. Thứ 2 là về dịch vụ, nhìn chung trong thành phố mới chỉ có Trung tâm hành chính Bình Dương, còn các dịch vụ vui chơi giải trí chưa có.
“Đồng thời, ngay cả Bình Dương cũng đang lấn cấn giữa 2 vấn đề là dịch vụ phục vụ cho người có thu nhập cao hay dịch vụ phục vụ cho công nhân ở các khu vực đó. Vì hiện tại chúng ta biết khu vực này công nhân chiếm đến 80% chứ không phải là người có tiền. Theo tôi nghĩ nếu Thành phố mới muốn làm thì nên làm dịch vụ trước, phục vụ cho những người có mức thu nhập trung bình khá là được”, ông Quang chia sẻ.
Người dân muốn sống lại thiếu tiện ích
Chuyên gia kinh tế - Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân đánh giá, thực sự thành phố hoang hóa không phải chỉ có ở Bình Dương và Đồng Nai mà tất cả các tỉnh đều có tình trạng này. Nguyên nhân xuất phát từ quy hoạch. Thứ nhất, quy hoạch đất và nhà ở tái định cư; thứ hai là nhà ở thương mại.
Trong trường hợp tái định cư là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở, có điều kiện để được ở trong các thành phố này nhưng những giá trị cộng hưởng xung quanh không có. Nếu tái định cư không có trường học, không bệnh viện, không chợ thì gây khó khăn cho cư dân.
Các dịch vụ hỗ trợ về tiện ích không đáp ứng nhu cầu cơ bản thì người dân mới bỏ đi nơi khác để sinh sống. Những nơi người dân hướng đến là khu phố thị, có thể buôn bán, gần công sở để phục vụ cho cuộc sống hàng ngày.
Chính vì vậy, quy hoạch đô thị như đã nói sẽ không thu hút được được người dân đến sinh sống. Khi khu đô thị bị bỏ hoang sẽ tạo ra thành phố hoặc dự án “lởm chởm” vắng bóng người và để lâu thì xuống cấp.
Trong trường hợp dự án là nhà ở thương mại, đất nền hay căn hộ chủ yếu là do giới đầu cơ và môi giới “găm hàng” là chính. Người dân có nhu cầu thực sự ở trong các khu đô thị trên rất ít. Cũng bởi, khi tạo một tổng quan cho người dân sinh sống thì phải luôn đi kèm các giá trị tiện ích như đã phân tích như trên.
 |
Tiến sĩ Nhân lập luận, trong thực tế, các giá trị tiện ích ở những đô thị như Thành phố mới Bình Dương, Thành phố Nhơn Trạch trong những năm qua chưa được chú trọng. Giới đầu cơ và người dân mua nhà, xây nhà xong cũng không ở mà chỉ để đó. Sau một thời gian, họ chờ bất động sản lên giá rồi bán nên đã tạo ra quy hoạch vùng không đồng nhất.
Thậm chí, nhiều dự án phải bỏ do số lượng đầu cơ vào nhiều nhưng số lượng thực tế ở lại ít nên không thể triển khai xây nhà được. Người dân sẽ quay trở lại chỗ cũ hoặc những nơi khác đông đúc cư dân để dễ kiếm tiền hơn.
Các yếu tố vừa đưa ra xuất phát từ quy hoạch vùng hay của UBND tỉnh, thành. Từ đó, các thành phố được quy hoạch không tạo ra lợi ích và hình thành “dự án ma”. Đứng dưới góc độ tổng quan trên cả nước có rất nhiều “thành phố ma”. Có thể nhắc đến là Long An và TP.HCM. Để khắc phục điều này, cần phải tạo ra môi trường sống cho người dân hài hòa với nhu cầu thực tế.
Nói về Thành phố Nhơn Trạch, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cho rằng, đến năm 2025, dự án sân bay Long Thành hoàn thành sẽ tác động ít nhiều đến mật độ dân cư sinh sống tại đây. Tuy nhiên, yếu tố trên vẫn chưa đủ để thu hút người dân đến sinh sống. Quy hoạch lại Nhơn Trạch cần phải chú trọng việc tổ chức các giá trị sống trong lòng Thành phố.
Điển hình như Thành phố Dubai, cách đây gần 20 năm là sa mạc nhưng cho đến thời điểm này đã trở thành một đô thị sầm uất. Điều đó có nghĩa, các cơ quan quản lý không thể không làm được nhưng phải tuân thủ các yếu tố, góc độ giá trị tiện ích, giá trị dịch vụ và giá trị kết nối cơ sở hạ tầng. Những giá trị này được đáp ứng đầy đủ thì tự khắc người dân sẽ tự tìm đến để sinh sống.
Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân đúc kết vấn đề, nếu chúng ta quy hoạch các thành phố vệ tinh theo cả vùng sẽ dẫn đến tình trạng khu đô thị phát triển kiểu “da beo”. Người dân sinh sống thành từng nhóm nhỏ và không theo mong muốn đã được quy hoạch.
