Thực tế cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2016, lượng giao dịch bất động sản tại TP HCM gia tăng. Giá căn hộ và đất nền tăng khoảng 10-15% so với thời điểm này năm ngoái. Tuy nhiên, thị trường bất động sản tại TP HCM đang ẩn chứa nhiều nguy cơ mất cân đối cung-cầu. Nếu không siết chặt tín dụng bất động sản, nguy cơ nợ xấu của doanh nghiệp và người dân đối với các ngân hàng là khó tránh khỏi khi các ngân hàng cho vay quá “mạnh tay”.
Theo dự thảo thông tư được Ngân hàng Nhà nước đưa ra, có 2 nội dung đáng chú ý liên quan tới dòng vốn dành cho lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, dự thảo thông tư quy định giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%. Ngoài ra, dự thảo cũng tăng hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản.
Trong khi giới bất động sản lo thị trường này sẽ "đóng băng" và xấu nhất là bị "sập", các chuyên gia cũng đưa ra các phân tích hợp lý trong vấn đề "siết" tín dụng này.
 |
Siết chặt tín dụng Bất động sản, nhà đất biến động ra sao? Ảnh: Bizlive
An ninh Thủ đô đã lấy ý kiến của TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng. Ông Hiếu phân tích rằng, nếu tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được điều chỉnh từ 60% xuống 40%, điều đó sẽ “siết” lại tín dụng nói chung chứ không chỉ riêng với bất động sản, hoạt động cho vay sẽ bị kéo xuống. Chắc chắn việc kéo tỷ lệ này xuống sẽ ảnh hưởng mạnh tới thị trường bất động sản. Nguyên nhân là ngay trong các tháng đầu năm, nhiều ngân hàng vẫn tiếp tục đổ vốn vào bất động sản. Cho vay các dự án bất động sản chủ yếu là dòng vốn trung và dài hạn, do đó khi nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn bị siết lại sẽ ảnh hưởng nhất định tới thị trường.
Từ cuối năm 2014 đến nay, khi thị trường bất động sản ấm dần lên, nhiều ngân hàng thương mại đã xem việc cho vay bất động sản là “miếng bánh” ngon và cho vay rất mạnh tay. Trong khi đó, chính ngân hàng cho vay cũng không kiểm soát được tài sản của người vay mà chỉ căn cứ vào dự án hoặc hợp đồng mà họ trực tiếp thẩm định. Từ đó dẫn đến tình trạng, một tài sản có thể thế chấp nhiều ngân hàng khác nhau. Nếu thị trường bất động sản quay đầu giảm giá thì sẽ dẫn đến sự sụp đổ của cả bên vay lẫn ngân hàng bởi tất cả đang lao vào một thị trường.
Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng việc siết dòng vốn cho bất động sản là việc cần làm để hạn chế nguy cơ “bong bóng” trong lĩnh vực này.
Theo nhiều chuyên gia, việc siết chặt cho vay bất động sản là có lý, nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống, giảm thiểu nợ xấu. TS Nguyễn Minh Phong và TS Nguyễn Trí Hiếu cùng đồng quan điểm, trong bối cảnh các dự án cao cấp ngày càng tăng, dẫn đến nguy cơ tích tụ nhiều nợ xấu, việc siết chặt tín dụng là đúng. Tuy nhiên, “siết” vào phân khúc nào thì cần làm rõ. Phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp, người nghèo hay nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Chúng ta nên có những biện pháp tiếp tục nâng đỡ thị trường này.
Các Doanh nghiệp cũng đồng tình với dự thảo này của NHNN. ông Đặng Chính Thắng, Phó tổng giám đốc CTCP Địa ốc Đất Xanh Miền Nam nói với Bizlive, nếu siết vốn tín dụng vào bất động sản gây ra cả hai hiệu ứng tích cực và tiêu cực.
Về mặt tích cực sẽ thanh lọc lại thị trường bất động sản, loại bỏ được những dự án không hiệu quả, sẽ có hiện tượng hàng loạt dự án tiếp tục “chết” khi không được đổ vốn là điều không tránh khỏi. Để tránh lãng phí đất, Nhà nước phải có phương án giải quyết những dự án đã “chết” bằng cách thành lập một quỹ đầu tư lớn, có tiềm lực vốn mạnh đi gom những dự án “chết” này lại, tái cơ cấu nó phù hợp với nhu cầu thị trường từng giai đoạn.
Về mặt tiêu cực của việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của ngân hàng cũng sẽ tạo cho ngân hàng cửa quyền, gây khó cho doanh nghiệp bất động sản vì quota vốn cho vay đã hết, Ngân hàng Nhà nước cần kiểm soát việc này.
Siết vốn nhưng thị trường bất động sản không đóng băng vì hiện nay dự án “chết” tại TP.HCM rất nhiều. Nhà nước nên khuyến khích phát triển những dự án phục vụ cho đa số nhu cầu người dân, đánh giá tính khả thi của dự án một cách thực chất, mở rộng vốn cho vay những dự án này và nên có ưu đãi lãi suất…
A.M
