Để bạn đọc có cái nhìn đa chiều, phóng viên Ngày Nay đã có cuộc trao đổi với anh Đỗ V.H một người có thâm niên đầu tư bất động sản và khá thành công, cho đến thời điểm hiện nay. Anh Đỗ V.H hiện đang sống tại quận Thanh Xuân, Hà Nội.
Phóng viên: Một số cơ quan chức năng gọi những người buôn đất, ôm đất, mua đi bán lại… là cò đất, là nhóm đối tượng đầu cơ, chuyên sử dụng nhiều chiêu trò như tung tin, thổi giá đất để kiếm lợi. Anh nghĩ sao về nhận định này?
Đỗ V.H: Tôi không phải cò đất, cũng không sử dụng chiêu trò gì để đầu cơ, kinh doanh. Không biết những người đầu tư đất cát khác thế nào chứ riêng tôi, hoặc nhóm bạn bè của tôi đang đầu tư, kinh doanh đúng pháp luật.
Chúng tôi được làm những gì mà pháp luật không cấm, vậy tại sao gọi là cò này, cò kia hoặc nhóm người, nhóm đối tượng đầu cơ, sử dụng chiêu trò. Phải có bằng chứng, nhân chứng, chứ cứ hay sự việc rõ ràng thì mới nên kết luận, cứ nói khơi khơi như vậy thì tôi thấy buồn cười.
Nếu quả thật có hành vi thao túng thị trường, thổi giá đất, làm trái pháp luật thì cơ quan pháp luật đã sờ gáy lâu rồi. Đằng này chúng tôi mua bán dựa trên nguyên tắc thuận mua vừa bán và mỗi giao dịch đều phải làm thủ tục đúng theo pháp luật, đóng thuế đàng hoàng chứ ai dám mua chui hoặc mua đất có nguồn gốc không rõ ràng.
Phóng viên: Vậy theo anh, hiện nay tình trạng sốt đất do những nguyên nhân nào?
Đỗ V.H: Sốt đất là do nhiều yếu tố, ví dụ như khung giá đất ở nhiều nơi được duyệt tăng tới 20-30%, trong khi đó lãi suất ngân hàng giảm quá sâu, xuống còn có 3-5%/năm. Cộng thêm với các tác động do dịch bệnh Covid -19 khiến việc làm ăn, buôn bán rất khó khăn. Giá vàng thì cao chót vót, chứng khoán khá bấp bênh, may rủi…
Từ những yếu tố trên trên dẫn tới việc những người rút tiền, đầu tư đất cát, đây được xem là kênh trú ẩn truyền thống, an toàn. Do có nhiều người cùng có tâm lý và hành động giống nhau nên giá đất tăng cao, tăng dần đều trong suốt thời gian qua. Hiện tình trạng sốt đất lan rộng khắp cả nước, địa phương nào cũng sốt vậy theo anh có nhóm cò đất, nhóm đầu cơ nào đủ sức tạo ra sốt đất như vậy không?
 |
Anh Đỗ V.H "show" cho phóng viên xem số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình |
Phóng viên: Vậy đến nay, anh đã đang ôm bao nhiêu đất, khu vực nào giúp anh kiếm được tốt nhất trong thời gian vừa qua?
Đỗ V.H: Tôi đã và đang bỏ tiền đầu tư ở nhiều nơi như Trà Cổ, Vân Đồn, Uông Bí (Quảng Ninh), Mộc Châu (Sơn La) và một số tỉnh thành khác như Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc), Hòa Bình… Hiện trong tay tôi có khoảng 200 ô đất, hầu hết có sổ đỏ, sổ hồng chính chủ rõ ràng. Bây giờ tôi cơ bản không ở Hà Nội mà cứ đi tỉnh suốt, sáng sớm đi, đêm về. Vừa đi để giao dịch, vừa đi thăm dò những nơi tôi thấy có tiềm năng.
Địa phương giúp tôi kiếm được khá nhất chính là Uông Bí. Cách đây khoảng một năm rưỡi, khi về khảo sát tại thị trường tôi nhận thấy một số điều rất lạ. Ví dụ như giá đất tại đây đã 8 năm không tăng, lượng giao dịch cũng rất hiếm.
Điều ngạc nhiên nhất là khung giá đất nhà nước cao hơn cả giá đất giao dịch thực tế trên thị trường. Nghĩa là mua lô đất của người dân giá 800 triệu nhưng theo khung giá đất nhà nước tại đó là 1 tỷ, vậy là nhà đầu tư phải đi đóng thuế theo khung giá quy định. Rất ngạc nhiên và buồn cười nhưng tôi vẫn mua vì thấy thị trường quá tiềm năng.
Thời điểm đó tôi cũng mạnh dạn rủ bạn bè đầu tư kha khá ở đây. Giá đất giao dịch thực tế thấp hơn khung giá đất là điều phi lý. Thị trường bất động sản mà 8 năm không tăng giá, đó có lẽ là thời điểm giá chạm đáy rồi.
Và nhận định của tôi đã đúng. Sau tết, toàn bộ thị trường Uông Bí bật dậy, tăng gấp đôi trong vòng 1 tháng. Nhà đầu tư từ Hà Nội và các tỉnh lân cận ùa về đặt cọc, giao dịch vì nhận thấy đất Uông Bí thấp hơn những huyện thị lân cận, lại đầy tiềm năng phát triển. Tôi và bạn bè kiếm được khá “đậm” ở đây.
 |
Anh Đỗ V.H (áo kẻ) trong một lần mua, bán đất tại Vân Đồn, Quảng Ninh |
Phóng viên: Để đầu tư, kinh doanh khá thành công như hiện nay, anh có kinh nghiệm hay nguyên tắc của riêng mình hay không?
Đỗ V.H: Tôi luôn tuân thủ nguyên tắc đầu tư như sau, chỉ mua đất ở những nơi chưa tăng giá, chưa sốt, ít giao dịch. Đợi đến thời điểm thị trường nóng sốt thì bán ra. Không tham ôm đất đợi giá lên đến đỉnh điểm. Thực tế là rất khó dò đỉnh hoặc dò đáy.
Thứ 2 là không dùng bệ đỡ nguồn vốn từ ngân hàng. Vốn mình có đến đâu thì đầu tư đến đó. Nếu chẳng may chưa kịp xả hàng thì đất vẫn còn, nếu mất cũng không mất quá nhiều.
Thứ 3 là luôn phải nghe ngóng, tổng hợp thông tin một cách tỉnh táo và chính xác. Tất cả nguồn tin thì tôi đều đọc trên báo chính thống rồi tự mình phân tích rồi đưa ra quyết định.
Thị trường nó sốt hay không sốt dựa vào mấy yếu tố kinh điển như sau, đầu tiên là có những chính sách mới, tạo đột biến ví dụ như đề án thành lập đặc khu, thị xã lên thành phố, thành lập thành phố mới; tiếp theo là hình thành các dự án giao thông mới, như đường cao tốc, sân bay… Giao thông phát triển luôn tạo ra cú hích cho thị trường bất động sản ở quanh đó, yếu tố cuối cùng đó là các dự án nhà ở lớn như khu đô thị, dự án nghỉ dưỡng, sân golf… được cấp phép triển khai. Bám vào các yếu tố này thì yếu tố đầu tư thành công sẽ khá cao.
Phóng viên: Anh đã từng thất bại lần nào tại thị trường bất động sản chưa?
Đỗ V.H: Có chứ, năm 2011 tôi suýt mất hết, may mắn vẫn giữ lại được cái nhà cho vợ con ở. Thời điểm đó tôi cũng còn thiếu rất nhiều kinh nghiệm nên lao vào đầu tư những dự án tại Hà Nội như Ucity của Sông Đà Thăng Long, dự án Thanh Hà Cienco5…
Do vay tiền ngân hàng đầu tư khá nhiều đến khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt thì tôi “chết đứng” như Từ Hải, không thể nào đẩy được hàng đi để lấy tiền trả nợ. Cuối cùng phải dốc sạch vốn liếng, vay mượn bạn bè người thân cũng như bán đi một số bất động sản, nhà cửa đã mua được để thoát ra khỏi vụ này.
Sau cú hỏng ăn đó, tôi đã rất sợ thị trường bất động sản, vì nó khó lường. Tôi bỏ đi kinh doanh một thời gian dài, như mở quán nhậu, buôn bán nông sản từ Lào về Việt Nam. Cuối cùng tôi quay lại với đất cát từ năm 2018 đến nay.
Kinh nghiệm của tôi đã tự đúc rút là, thì chỉ làm đất nền, đất có sổ đỏ sổ hồng chính chủ rõ ràng, đất không nằm trong quy hoạch, không mua đất dự án... Cho đến nay, tôi cũng hướng dẫn cho một số bạn bè mình làm theo. Cái này là làm theo chứ hoàn toàn không phải thành lập đội lái hay đội thổi giá như nhiều người vẫn nghĩ. Không có cò nào hay nhóm đầu tư nào đủ sức thổi giá, giá là do thị trường quyết định, nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tôi đã nói ở trên.
Phóng viên: Anh có lời khuyên nào cho những ai đang sốt ruột, muốn tham gia vào thị trường bất động sản đang rất hot như hiện nay?
Đỗ V.H: Tôi không có lời khuyên nào cả. Lĩnh vực này nếu muốn theo thì phải tự mình tìm hiểu, cân nhắc thật kỹ thôi. Tôi tham gia đã nhiều năm nhưng cũng đang phải thực hiện theo chiến thuật "bỏ trứng vào nhiều giỏ", đề phòng những bất trắc có thể xảy đến.
Nếu muốn đầu tư, hãy tìm những người đi trước có uy tín, kinh nghiệm để học hỏi thì tốt nhất. Đừng thấy thị trường nó nóng giãy lên rồi lao vào, lúc đó lao vào sẽ khó thành công.
Đầu tư đất cát thực tế là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là với những người thiếu kinh nghiệm, kiến thức nhưng ham làm giàu bằng vốn ngân hàng, hoặc vốn của người khác.
Phóng viên: Trân trọng cám ơn anh!
