Báo cáo thị trường đơn vị này công bố cho thấy quý 1/2023 thị trường chưa có nhiều khởi sắc trên tất cả các phân khúc.
Cụ thể, phân khúc nhà ở cao tầng (chưng cư) nguồn cung tiếp tục sụt giảm vào Q1.2023 do vướng mắc pháp lý, tâm lý thận trọng của các Chủ đầu tư khi thị trường ảm đạm và lãi suất cho vay tăng cao. Tỷ lệ hấp thụ có sự sụt giảm, khoảng 47.5% so với Q4.2022 do các quy định siết chặt cho vay từ ngân hàng, người mua vẫn chờ đợi các chính sách mới, chiết khẩu cao; Giá thị trường sơ cấp có xu hướng giữ nguyên hoặc giảm thông qua hình thức chương trình chiết khấu cao tại Hà Nội và TP.HCM: 20 – 40% khi thanh toán sớm. Thị trường quý 1 ghi nhận một số điểm sáng nhất định ở phân khúc này, các dự án sẵn sàng bàn giao với chiết khấu sâu vẫn ghi nhận tỉ lệ hấp thụ tích cực: Bình Minh Garden, Imperia Smart City hay dự án ở thực (Heritage Soho). Chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm BĐS cũng được người mua quan tâm.
Phân khúc thấp tầng Q1.2023 tiếp tục chứng kiến sự lao dốc mạnh mẽ cả về nguồn cung và lượng hấp thụ các sản phẩm nhà ở thấp tầng.Tổng nguồn cung giảm tới 60% so với quý trước và giảm tới 93% so với cùng kỳ năm trước. Các sản phẩm trong thời gian này hầu hết là hàng tồn từ trước duy trì bán tiếp; Đất nền giảm mạnh nguồn cung (~70%) và kéo theo lượng hấp thụ cũng chỉ bằng 15% quý trước; Sản phẩm liền kề, biệt thự, shophouse giảm tới 65% nguồn cung và lượng giao dịch cũng chỉ bằng gần 20% so với Q4.2022; Các chủ đầu tư chủ yếu duy trì xử lý hàng tồn từ quý trước, không ra thêm hàng mới nên giá bán các sản phẩm hầu như không.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao tầng ghi nhận nguồn cung và lượng hấp thụ giảm mạnh so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ chung toàn phân khúc chưa đến 10%, lượng tiêu thụ chủ yếu tập trung tại thị trường Quảng Ninh, Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu; Đối với cặn hộ có thời hạn sở hữu, lượng giao dịch tập trung chủ yếu tại miền Nam (BR – VT); Với cặn hộ sở hữu lâu dài, tỉ lệ hấp thụ ở mức thấp (khoảng 13%), sức cầu không đáng kể; Mức giá không đổi so với quý trước; Nhiều dự án vẫn tiếp tục kéo dài thời gian ra hàng và đang trong tình trạng booking, chờ thời điểm tốt để ra hàng; Dự kiến sang Q2.2023 nguồn cung và sức cầu có thể hồi phục nhẹ nhưng không có nhiều đột biến.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thấp tầng cũng có sự giảm mạnh (92%)về nguồn cung sơ cấp và lượng giao dịch so với quý trước. Lượng giao dịch giảm 97% so với Q4.2022. Nguyên nhân dẫn tới sự sụt giảm mạnh này là áp lực về lãi suất tăng, nguồn vốn tín dụng tắc nghẽn. Bên cạnh đó, tâm lý thận trọng của Nhà đầu tư khiến cho phân khúc này vốn “kén” khách hàng trở nên sụt giảm mạnh.
 |
Vì tỷ lệ thanh khoản quá thấp, giá bán các sản phẩm nhà ở thấp tầng trong Q4.2022 trên toàn quốc hầu như không thay đổi so với quý trước. |
Nhận định về xu hướng thị trường những quý còn lại của năm 2023, báo cáo của BHS Group cho rằng 2023 sẽ là năm của các sản phẩm mang giá trị thực, hướng tới người dùng cuối. Với đặc thù giá bán thấp hơn các dòng sản phẩm khác cùng khu vực, nhà ở xã hội (NOXH) luôn nhận được sự quan tâm lớn từ khách hàng. Cùng đề án xây dựng 1 triệu NOXH, trong thời gian tới nguồn cung NOXH sẽ tăng cao, đem đến nhiều lựa chọn cho khách hàng. Với chính sách hỗ trợ tài chính cho phát triển NOXH, các chủ đầu tư sẽ có thêm động lực để thực hiện dự án, mở rộng quy mô sản phẩm, khách hàng cũng có thêm điều kiện để mua nhà ở.
Phân khúc nhà ở cao tầng và thấp tầng cũng sẽ hướng tới người dùng thực. Các sản phẩm mang giá trị thực vẫn giữ được sức hút như chung cư trung cấp, đất nền gần khu công nghiệp. Các doanh nghiệp BĐS bước đầu tháo gỡ được những khó khăn của việc chuyển đổi trái phiếu, không còn chiết khấu cao để thu hồi vốn hoặc chuyển đổi trái phiếu sang BĐS.
Cùng với đó, pháp luật về đất đai dần rõ ràng, các dự án có thể ra hàng sẽ là các dự án chắc chắn về pháp lý, đem lại sư an tâm cho khách hàng; Ngân hàng nhà nước điều chỉnh hạ lãi suất: khách hàng thiếu tài chính có thêm động lực để mua BĐS. Sản phẩm đầu tư vừa túi tiền sẽ được quan tâm trở lại. Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được đẩy mạnh giải ngân, góp phần kích cầu kinh tế và tác động thị trường BĐS nóng lên. Các khách hàng đầu tư vì thế bắt đầu quay về quan tâm tới các sản phẩm đầu tư dòng tiền, đặc biệt là các sản phẩm có giá trị vừa phải từ 2-4 tỷ; Pháp lý về cấp sổ đỏ cho condotel, officetel là biện pháp gỡ nút thắt cho các nhà đầu tư dòng sản phẩm này. Đây là cú hích giúp các sản phẩm có thanh khoản trở lại sau thời gian dài vắng vẻ, các dự án cũ có khả năng xử lý nốt được hàng tồn.
