Hết thời “lướt sóng”, “ăn đong”
Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, thanh khoản condotel bắt đầu chậm lại từ nửa cuối năm 2018 với chỉ khoảng 20% số căn được giao dịch thành công. Con số này có nhích nhẹ đôi chút trong giai đoạn nửa đầu năm 2019 những tỷ lệ giao dịch thành công cũng chỉ đạt ở mức 25% trong khi nguồn cung condotel vẫn tiếp tục tăng mạnh.
Bỏ qua những nguyên nhân chủ quan nằm ở phía các chủ đầu tư như chiến lược sản phẩm bất hợp lý, dự án không có lợi thế để làm condotel, những trở ngại từ công tác quản lý của chính quyền các địa phương nơi các dự án condotel phát triển mạnh mẽ cũng như chưa có hành lang pháp lý hoàn thiện cho condotel là nguyên nhân chính khiến kênh đầu tư này từ tiềm năng hấp dẫn trở nên rủi ro và thiếu hấp dẫn với nhà đầu tư thứ cấp.
Trong đó, việc để các dự án codotel trăm hoa đua nở, lấy cam kết lợi nhuận làm yếu tố cạnh tranh chính là “giọt nước tràn ly” khiến thị trường trở nên bất ổn, các chủ đầu tư tự “rút súng bắn vào chân mình”, và những dự án buộc phải “phá vỡ cam kết” như Cocobay Đà Nẵng cũng là tất yếu.
Ông chủ Cocobay Đà Nẵng đã phải gửi lời xin lỗi các chủ đầu tư khác vì biết việc ngừng chi trả cam kết lợi nhuận của mình sẽ ảnh hưởng tới thị trường chung song ở góc độ khác, có thể thấy đây là sự dũng cảm của một chủ đầu tư. Bởi, sự thất bại của Cocobay là lời“cảnh tỉnh” cho thị trường đang say sưa với những cam kết “lợi nhuận trên trời” và viễn cảnh về một thị trường condotel bùng nổ bất chấp cùng với sự bùng nổ về du lịch - nơi xuất hiện cả những nhà đầu tư thứ cấp đi vay ngân hàng hàng trăm tỷ đồng để đầu tư codotel với bài toán lợi nhuận: lãi suất ngân hàng 10%, cam kết lợi nhuận 12%, vay ngân hàng đầu tư vẫn lời 2%.
Thực tế, đặc thù kinh doanh khách sạn hay BĐS nghỉ dưỡng là 1 -2 năm đầu tiên kinh doanh không thể đạt kỳ vọng, mức chi trả lợi nhuận cho khách hàng trong một số trường hợp sẽ là âm. Nếu khách hàng đối diện với mức này sẽ không hài lòng. Vì vậy, chủ đầu tư phải cam kết lợi nhuận trong vòng 5 năm đầu như một giải pháp đem tới sự tin cậy cho nhà đầu tư thứ cấp bỏ tiền mua sản phẩm này.
“Cam kết lợi nhuận không có lỗi mà vấn đề chủ đầu tư cam kết ở mức nào. Nếu chủ đầu tư condotel thuê đơn vị vận hành, mức cam kết ở mức 4- 6%/năm hợp lý còn chủ đầu tư tự vận hành mới có thể đạt mức tới 10%/năm”, bà Trần Thị Mỹ Lộc, một trong những COO đầu tiên tại Việt Nam chuyên mảng BĐS nghỉ dưỡng, Phó TGĐ Vinhomes chia sẻ. Đồng tình với quan điểm này, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savils Hotels châu Á – Thái Bình Dương cũng cho rằng, mức lợi nhuận từ 4-6% là phù hợp với các dự án condotel. Đối với những căn có diện tích nhỏ và giá bán hợp lý, lợi nhuận trên giá bán có thể đạt mức 8%, còn giá bán càng cao và diện tích càng lớn thì lợi nhuận càng thấp.
Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” là “trường hợp cá biệt” của thị trường condotel, không đại diện cho toàn bộ thị trường song theo các chuyên gia, từ đây, thị trường sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc thực sự, nhà đầu tư thứ cấp không còn tâm lý mua condotel để đầu tư “lướt sóng”, cũng như không còn nhà đầu tư vay ngân hàng để mua condotel để “ăn chênh lệch” lãi suất và cam kết lợi nhuận.
Thị trường sẽ có khoảng lặng cần thiết để hoàn thiện khung pháp lý và trên nền tảng pháp lý ổn định, các doanh nghiệp cũng sẽ phải thận trọng và tính toán một cách kỹ càng hơn, đảm bảo hạn chế những rủi ro về tranh chấp với những nhà đầu tư thứ cấp tham gia vào phân khúc này.
Cả nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư đều cần tính toán thận trọng!
Từ chối bình luận về câu chuyện của Cocobay, song dưới góc độ thị trường chung, Phó TGĐ Vinhomes Trần Thị Mỹ Lộc cho rằng Cocobay chỉ là một sự việc cá biệt, giống như “một anh lính đang đi giữa đường bị ngã, còn đoàn quân vẫn tiếp tục đi”. “Cá nhân tôi nhận định chủ đầu tư Cocobay đã làm một việc dũng cảm và trách nhiệm, tôi trân trọng những gì chủ đầu tư Cocobay đang làm để giải quyết vấn đề với khách hàng. Còn về tương lai, thị trường cần trở về đúng như của nó, vẫn phải phát triển theo đà của nó, không có hệ lụy”, bà Lộc chia sẻ.
 Phó TGĐ Vinhomes Trần Thị Mỹ Lộc chia sẻ về xu hướng phát triển condotel trong thời gian tới. |
Cũng từ góc nhìn này, bà Lộc cho rằng condotel vẫn là kênh đầu tư an toàn hiệu quả, phù hợp xu thế chung không chỉ ở Việt Nam mà còn trên toàn thế giới. Tuy nhiên, ở trình độ thị trường mới phát triển như Việt Nam, nhà đầu tư thứ cấp cần cẩn trọng, chọn chủ đầu tư có uy tín, năng lực.
“Có 2 hướng cần xem xét nếu mua một BĐS dạng condotel, nếu để kinh doanh mô hình Air BnB thì cam kết lợi nhuận 4-6% là hợp lý, giá trị trong trường hợp này nằm ở chỗ tài sản đầu tư gia tăng. Nếu số tiền đó dùng gửi ngân hàng, lãi suất đều nhưng qua thời gian tiền lạm phát và các yếu tố khác thì nguồn tiền đầu tư sẽ không còn giữ được giá trị ban đầu. BĐS nghỉ dưỡng phát triển theo xu thế, mang tính hạn chế, không phải lúc nào cũng có, do đó tài sản sẽ gia tăng. Vấn đề quan trọng khi lựa chọn đầu tư condotel mà nhà đầu tư thứ cấp cần quan tâm hơn cả cam kết lợi nhuận là: chủ đầu tư là ai, khả năng khai thác thế nào, không phải chủ đầu tư nào cũng đủ tiềm lực, năng lực và kinh nghiệm tham gia thị trường”, bà Lộc nói.
Thực tế, thị trường ghi nhận, hàng loạt những “ông lớn” BĐS nghỉ dưỡng đã tham gia thị trường condotel như Sun Group, BIM Group, CEO Group từ nhiều năm nay với cam kết lợi nhuận 9-10%/năm và họ vẫn chi trả lợi nhuận cho chủ sở hữu condotel bình thường. Chỉ tính riêng Vingroup tại ba dự án ở Nha Trang và Đà Nẵng trong vòng 3,5 năm qua, mỗi năm chủ đầu tư chi trả thu nhập cam kết cho khách hàng lên tới 900 tỷ đồng.
Với khung pháp lý dự kiến được thúc đẩy nhanh sau “cú sốc” Cocobay, thị trường condotel “trong cái rủi lại có cái may” sẽ tạo ra bước ngoặt mới, chủ đầu tư và khách hàng cùng thận trọng hơn để condotel trở thành một sản phẩm chính thức được công nhận trên thị trường, giúp các địa phương dễ hơn trong quản lý và tránh đổ vỡ tương tự như Cocobay.
