(Ngày Nay) - Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến tháng 4/2019, cả nước có hơn 96,2 triệu dân. Riêng TP.HCM có hơn 8,9 triệu người (bao gồm những người đăng ký tạm trú từ 6 tháng trở lên), với tốc độ tăng bình quân khoảng 1 triệu người trong 5 năm.
Tuy nhiên, dân số dân số thực tế tại TP.HCM có thể khoảng 13 triệu người, gồm cả những người nhập cư tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai. TP.HCM có hơn 2,5 triệu hộ gia đình, bên cạnh đó hàng năm thành phố có 50.000 cặp kết hôn có nhu cầu tạo lập nhà ở riêng.
Nhà ở vừa túi tiền biến mất trên thị trường TP.HCM
Trong cơ cấu dân cư đô thị tại Việt Nam, người có thu nhập trung bình và thấp chiếm tỷ lệ lên đến khoảng 80% và có nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là loại nhà ở thương mại 1 - 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội toàn quốc giai đoạn 2011 - 2020 khoảng 440.000 căn, trong đó TP.HCM khoảng 134.00 căn.
Tuy nhiên, trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước chỉ thực hiện được 41,4% kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội theo kế hoạch, cụ thể có 248 nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ được tạo lập trong giai đoạn này. Tại TP.HCM tồn tại thực tế đáng buồn là trong vòng 5 năm qua, tỷ lệ nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại vừa túi tiền ngày càng sụt giảm nghiêm trọng.
Cụ thể, theo số liệu của HoREA, tính theo dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, năm 2017 có 12.495 căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) bán ra thị trường, nhưng đến năm 2018 tỷ lệ này giảm gần một nửa, chỉ đạt gần 7.000 căn, năm 2019 giảm còn còn 2.359 căn. Cá biệt năm 2020, số lượng căn hộ phân khúc này chỉ đạt 163 căn hộ, chiếm 1% trong tổng số căn hộ được cho phép huy động vốn trong năm và năm 2021, phân khúc này gần như biến mất trên thị trường bất động sản TP.HCM.
DKRA Vietnam hay một số đơn vị nghiên cứu thị trường cũng thường xuyên cảnh báo tình trạng khan hiếm nhà ở giá rẻ từ 2 năm qua, nhưng tình hình trên thị trường vẫn không có nhiều cải thiện.
Ngoài ra, trong 5 năm qua, nhiều đợt sốt đất ảo đã xảy ra, tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản, đẩy giá nhà đất ngày càng tăng. Cùng với việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền đã làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân. Người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp là thành phần chiếm đa số trong cơ cấu dân số đô thị ngày càng khó tạo lập nhà ở.
Xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu
HoREA cho rằng, theo Luật Nhà ở 2014 thì UBND cấp tỉnh phải quy hoạch riêng để lập dự án nhà ở xã hội cho thuê và khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo thì UBND có thẩm quyền quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Nhưng trên thực tế các địa phương không thực hiện đầy đủ các quy định này.
Bên cạnh đó, quy định pháp luật cũng thể hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% diện tích đất được phê duyệt để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% hoặc nộp bằng tiền tương đương quỹ đất 20%. Nhưng thực tế, nhiều dự án khu đô thị hoặc khu dân cư lớn không thực hiện quy định này hoặc chọn cách nộp tiền rồi đem bán phần nhà ở xã hội này với giá ngang ngửa với nhà ở thương mại tại dự án.
Thị trường bất động sản trong cả nước nói chung và tại TP.HCM nói riêng từ khoảng 5 năm trở lại đây đã bắt đầu có biểu hiện lệch pha cung - cầu. Trong khi phân khúc căn hộ cao cấp và căn hộ nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu thừa cung, thì phân khúc nhà ở vừa túi tiền lại rất thiếu, cung không đủ cầu.
Thị trường bất động sản hiện nay đang rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội, là loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người dân. Số liệu của HoREA thể hiện, tình trạng thị trường vừa bị mất cân bằng cung - cầu và vừa bị mất cân đối “lệch pha”về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong 2 năm gần đây, khi loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%), trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%. Tuy nhiên, dù xuất hiện tình trang thừa cung, nhưng nhà ở cao cấp vẫn chiếm đa số trên thị trường do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp ở phân khúc này vẫn chiếm tỷ trọng rất cao, trên dưới 60%.
Dù trong nhiều năm qua, Chính phủ và các Bộ, ngành đã liên tục có nhiều chính sách ưu đãi để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của đa số người dân nhưng tại TP.HCM vẫn xảy ra nghịch lý khi nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ vẫn sụt giảm nghiêm trọng và gần như biến mất. Trong năm 2022, phân khúc này được dự báo vẫn vắng bóng trên thị trường bất động sản TP.HCM.
Bài cuối: Vì đâu nên nỗi?
