Cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hà Nội (thời điểm tháng 2/2019) trên địa bàn TP. Hà Nội có 745 chung cư thương mại được đưa vào sử dụng (trong đó đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu BQT 492/745 chung cư; đã bàn giao hồ sơ 392/492 chung cư; đã bàn giao diện tích sở hữu chung 338/492 chung cư; đã bàn giao kinh phí bảo trì 238/492 chung cư).
Có 174 chung cư tái định cư đưa vào sử dụng (trong đó tổ chức Hội nghị nhà chung cư bầu được 82 BQT/174 chung cư, bàn giao kinh phí bảo trì được 49/82 chung cư; bàn giao hồ sơ nhà chung cư được 47/82 chung cư).
Theo số liệu tổng hợp sơ bộ, tại TP. Hồ Chí Minh hiện có 1.367 nhà chung cư với 141.062 căn hộ, với tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970 m2. Trong đó có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 09 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.
 Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh điều hành hội thảo |
Theo báo cáo của các địa phương gửi về Bộ Xây dựng tính đến giữa năm 2018 thì trên phạm vi cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, chủ yếu xảy ra tại các dự án trên địa bàn TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Hiện nay, Bộ Xây dựng vẫn đang tiếp tục thống kê về số liệu các dự án có xảy ra tranh chấp, khiếu nại ở các địa phương để kịp thời có những chỉ đạo, điều hành để xử lý.
Một số tranh chấp khiếu nại phổ biến liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng vận hành nhà chung cư, cụ thể như: Tranh chấp liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng; Tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; Tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành; Tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình…
Sau khi tổng hợp nội dung từ báo cáo của các địa phương, Bộ Xây dựng đã chỉ ra một số nguyên nhân dẫn đến tranh chấp như: một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp, chưa đầy đủ, chưa đủ mạnh với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế;
Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về PCCC và các pháp luật khác có liên quan… Cùng với đó, người dân khi đi mua nhà không xem kỹ các điều khoản ghi trong hợp đồng nên đã xảy ra thắc mắc, tranh chấp.
 Mặc dù hành lang pháp lý tương đối chặt chẽ nhưng tranh chấp ở các chung cư vẫn xảy ra nhiều |
Bộ Xây dựng cũng chỉ ra việc, vai trò quản lý Nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng luật pháp thống nhất (bao gồm quyền, nghĩa vụ và chế tài xử lý theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về hành chính, pháp luật về dân sự…);
Cũng với những vấn đề trên, Bộ Xây dựng khẳng định, vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư; các vướng mắc, mâu thuẫn về lợi ích chưa được các chủ thể đối thoại, hòa giải để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên theo quy định pháp luật.
Vẫn còn nhiều vấn đề bất cập
Tại hội thảo, Chủ tịch Hiệp hội quản lý và bảo trì tòa nhà Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp lại chỉ ra bất cập trong quy định tổ chức hội nghị nhà chung cư. Hiện tại, phải có ít nhất 75% cư dân tham gia hội nghị mới đủ điều kiện. Tuy nhiên, thực tế rất nhiều hộ dân cho thuê lại nhà, nên hội nghị tham gia chỉ khoảng 50-60%.
Ông cũng cho rằng khi xảy ra tranh chấp, đang thiếu một cơ quan đóng vai trò trung gian có đủ quyền năng, nắm vững pháp luật để đứng ra phân xử. Ông Hiệp đề xuất cần có quy định với trường hợp nào thì sở xây dựng, trường hợp nào thì Bộ Xây dựng phải đứng ra phân xử.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng thẳng thắn chỉ ra thực trạng sự tham gia của các cơ quan chính quyền, đặc biệt là chính quyền phường quá mờ nhạt khi xảy ra tranh chấp chung cư.
“Các UBND phường không muốn dính vào việc này. Nếu có sức ép thì chỉ một số phường làm tốt việc này. Do đó cần phải có quy định của pháp luật để tăng cường vai trò của chính quyền địa phương”, ông nói.
Ông Hiệp cũng đưa ra không ít tranh chấp trong nhà chung cư xuất phát từ chính khách hàng.
“Khách hàng cũng có vô cùng nhiều loại khách hàng. 95% người hiểu biết, nhưng 5% tìm đủ mọi cách tuyên truyền méo mó về hội nghị và chủ đầu tư. Cái gì cũng có 2 mặt, cơ quan soạn thảo cần xem cái gì phải gỡ, cái gì là tất yếu của xã hội”, ông đề xuất.
 Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà tham vấn tại Hội thảo |
Đồng tình với điều này, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho rằng cần nâng cao vai trò của chính quyền địa phương, trong suốt quá trình vận hành. Ông cũng lưu ý vai trò của tòa án trong việc phân xử tranh chấp.
“Cứ tranh chấp là cư dân gửi đơn lên chủ tịch thành phố, Thủ tướng, thậm chí là Tổng bí thư mà người dân quên mất phân xử tranh chấp tại tòa án”, ông nói.
Ông Hà cũng đề xuất cần có chế tài khi một số cư dân chung cư căng băng rôn, biểu tình một cách phản cảm để phản đối chủ đầu tư. Ông nhấn mạnh cần có sự phối hợp, hợp tác của cả 2 phía chủ đầu tư và cư dân để xử lý tranh chấp xảy ra.
Tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết sắp tới Bộ sẽ báo cáo cơ quan có thẩm quyền và sửa đổi văn bản pháp luật cho phù hợp với tình hình phát triển của thực tiễn trong quản lý, vận hành nhà chung cư.
