Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Các dự án trên thị trường bất động sản từ trước đến nay hầu hết đều được kinh doanh theo hình thức chủ đầu tư thu tiền trước của khách hàng rồi mới tiến hành xây dựng để bàn giao. Rất ít doanh nghiệp hoàn thiện dự án rồi mới bán cho khách hàng.
Hình thức này được gọi là kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Thông thường, tại các dự án, chủ đầu tư khi đưa vào kinh doanh sẽ áp dụng nhiều ưu đãi như chiết khấu, giảm giá bán trực tiếp, tặng kèm gói nội thất, đồ gia dụng, voucher mua sắm, du lịch,...; Bốc thăm trúng thưởng với những sản phẩm có giá trị như xe hơi, vàng, tiền mặt...; Trường hợp khách hàng vay ngân hàng, nhiều chủ đầu tư còn cam kết trả tiền lãi ngân hàng đến khi bàn giao.
Mức ưu đãi này thường được áp dụng ở mức cao nhất vào thời điểm chủ đầu tư kinh doanh sớm và sẽ giảm dần theo tiến độ triển khai dự án. Nếu mua dự án vào thời điểm sắp hoàn thiện, thì mức ưu đãi không còn nhiều giá trị. Thậm chí nhiều dự án giá bán khi chủ đầu tư mở bán sớm thấp hơn giá bán vào thời điểm dự án sắp hoàn thiện.
Những ưu đãi hấp dẫn đánh trúng vào tâm lý người mua, khiến không ít khách hàng tìm những dự án bất động sản vừa mới được tung ra thị trường, chưa triển khai xây dựng để mua. Dân đầu tư thì mua sớm lợi nhuận sẽ cao hơn, người mua để ở thì mang tâm lý bớt được đồng nào hay đồng đó.
Tuy nhiên, là bất động sản hình thành trong tương lai, mà tương lai thì không ai đoán trước được, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng, rủi ro luôn tiềm ẩn. Nhiều dự án sau khi đưa vào kinh doanh gặp vướng mắc, không hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để triển khai, dự án bị ảnh hưởng tiêu cực bởi tình hình kinh tế và thị trường bất động sản,.. khiến dự án triển khai chậm hoặc thậm chí không thể triển khai..
Pháp luật quy định rất cụ thể về các điều kiện để đưa dự án bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng vi phạm, không ít trường hợp vừa mới gom đất, chưa được cơ quan chức năng phê duyệt dự án hoặc mới phê duyệt chủ trương đầu tư, doanh nghiệp đã tổ chức phân lô bán nền, bán nhà trên giấy cho khách hàng.
Một khi dự án gặp sự cố, chủ đầu tư đã thu tiền nắm phía chủ động, còn khách hàng thường là bên chịu thiệt. Rất ít chủ đầu tư xử lý thỏa đáng quyền lợi cho khách hàng khi dự án gặp sự cố, dẫn đến những tranh chấp kéo dài.
Những năm qua, đặc biệt là sau thời điểm thị trường bất động sản gặp khó khăn từ cuối năm 2022, xuất hiện rất nhiều vụ việc phức tạp liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, ngoài 2 dự án mang thương hiệu Charm Resort như Ngày Nay đã thông tin, còn có nhiều dự án của các doanh nghiệp bất động sản khác, trong đó có những thương hiệu nổi tiếng dính lùm xùm vì kinh doanh dự án khi chưa đủ điều kiện.
 |
| Dự án Charm Resort Hồ Tràm. |
Nhiều chủ đầu tư, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đã bị khởi tố, xử lý hình sự, nổi cộm như trường hợp xây dựng và kinh doanh 500 căn biệt thự trái phép của Công ty LDG tại Đồng Nai, bán gần 1.300 nền đất trái phép của Công ty du lịch Giang Điền (Đồng Nai), vụ lừa bán đất nền cho hơn 1.000 người tại Long An (cũ) liên quan đến Nguyễn Thị Cẩm Hồng cùng các cá nhân liên quan,....
Sau khi Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 với nhiều quy định chặt chẽ hơn được ban hành, cơ quan chức năng tại nhiều địa phương tổ chức kiểm tra thường xuyên, các ngân hàng siết chặt quy định cho vay tại các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Thị trường bất động sản từ đó có nhiều chuyển biến tích cực, các dự án đưa hình thành trong tương lai vào kinh doanh hiện nay hầu hết đáp ứng hồ sơ pháp lý cơ bản như chủ trương đầu tư, phê duyệt 1/500, giấy phép xây dựng,... Nhưng tình trạng các dự án chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật theo quy định nhưng đã đưa vào kinh doanh vẫn còn tồn tại.
Chế tài xử lý chưa đủ nghiêm khắc
Theo Luật sư Lê Thị Bích Lam (Văn phòng Luật sư Lê Lam, Đoàn Luật sư TP.HCM), khoản 5, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về bất động sản hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng (dự án bất động sản) đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định.
Theo Luật sư Lam, hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trước đây được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có nhiều quy định cụ thể, chi tiết hơn. Cụ thể, theo Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Mà để khởi công xây dựng một dự án BĐS thì dự án đã được chấp thuận theo quy định pháp luật và có Giấy phép xây dựng đối với dự án phải xin giấy phép xây dựng hoặc Thông báo khởi công xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình đối dự án không cần phải xin GPXD.
Thứ hai, phải có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất của chủ dự án BĐS, gồm một trong các loại giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất và hợp đồng cho thuê đất; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ ba, phải có giấy tờ về nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu phần móng theo quy định.
Thứ tư, trước khi đưa ra kinh doanh dự án bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền trả lời bằng văn bản là dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
 |
| Thời gian qua xuất hiện nhiều vụ việc lùm xùm liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. |
Ngoài ra, dự án không bị tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên, không bị cấm giao dịch hoặc bị đình chỉ theo quyết định của cơ quan nhà nước; Dự án phải được công khai thông tin; Phần diện tích sàn xây dựng phải được phân định rõ quyền sử dụng về hình thức, thời hạn sử dụng đất, phải xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước mà người bán hoặc người mua phải nộp và được ghi trong hợp đồng,...
Luật sư Lam cho biết, theo điểm a, Khoản 3, Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP (Nghị định 16), hành vi Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định thì bị phạt tiền từ 400.000.000 đến 600.000.000 đồng.
Ngoài ra còn có thể bị xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng (khoản 5 Điều 58 Nghị định 16) và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả Buộc trả lại phần tiền đã huy động không đúng quy định (khoản 6 Điều 58 Nghị định 16).
Theo ý kiến cá nhân của Luật sư Lam thì hiện nay chế tài xử lý hành vi này hiện nay chưa đủ nghiêm khắc trong khi khoản lợi thu được từ các dự án bất động sản rất lớn nên nhiều chủ đầu tư sẵn sàng vi phạm để kinh doanh khi dự án chưa đủ điều kiện.
Luật sư Lam cho biết, khi mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai, để hạn chế rủi ro, khách hàng cần cẩn trọng, không nên tin lời giới thiệu từ sales mà phải tìm hiểu kỹ, đặc biệt là hồ sơ pháp lý của dự án. Chỉ được và chuyển tiền vào tài khoản của chủ đầu tư hoặc công ty, sàn bất động sản có ủy quyền hợp pháp từ chủ đầu tư và rà soát kỹ các điều khoản hợp đồng trước khi ký kết.
Không ký kết các loại Hợp đồng hợp tác, hợp đồng đầu tư, hợp đồng góp vốn… Đây là các loại Hợp đồng giả cách nhằm lách luật đối với các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật. Nếu ký các Hợp đồng này thì rủi ro về phía Khách hàng là cực kỳ cao và có khả năng mất vốn khi muốn chấm dứt hợp đồng.
Về trường hợp khách hàng tại dự án Charm Resort Long Hải tố cáo việc chủ đầu tư và một số cá nhân có dấu hiệu mua lại hợp đồng nhưng không thực hiện, luật sư Lam cho biết có thể phát sinh một vụ tranh chấp dân sự khác tại tòa án. Còn về dấu hiệu hình sự, luật sư Lam không đưa ra nhận định, nhưng cho biết trong trường hợp cơ quan chức năng xác định được đó là hành vi Lừa dối khách hàng như tố cáo, thì tùy theo mức độ vi phạm để phạt hành chính hoặc có thể bị xử lý hình sự.
Cụ thể, Theo quy định tại khoản 1 Điều 198 Bộ luật Hình sự năm 2015 thì người có hành vi lừa dối khách hàng nếu đủ các yếu tố cấu thành theo quy định có thể bị phạt cảnh cáo, phạt tiền, phạt cải tạo không giam giữ hoặc phải chịu mức án đến 5 năm tù tuỳ tính chất và mức độ hành vi phạm tội.
