Thị trường bất động sản Việt Nam vài năm gần đây ghi nhận loại hình sản phẩm condotel (căn hộ dịch vụ trong các khu du lịch nghỉ dưỡng). Bà Võ Lan Anh (ngụ quận 4, TP.HCM) cho biết bà và một số nhà đầu tư lẻ đã mua nhiều sản phẩm condotel tại Phú Quốc và Nha Trang, sau khi chủ đầu tư quảng cáo cam kết lợi nhuận cao.
Muốn cắt lỗ cũng không dễ
“Chúng tôi khá lo lắng bởi việc sở hữu các căn hộ đã mua chưa rõ ràng. Chúng tôi có yêu cầu chủ đầu tư phải ra văn bản cam kết sau khi bàn giao căn hộ phải có sổ đỏ như quảng cáo ban đầu. Tuy nhiên đến nay chủ đầu tư vẫn chưa đưa ra cam kết này bằng văn bản", bà Lan Anh kể.
Còn anh Trần Đình Khánh, một nhà đầu tư tại TP.HCM, đã đóng 95% giá trị căn condotel 45 m2, giá gần 3 tỷ đồng ở Đà Nẵng. Anh Khánh cho biết trước khi mua, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 12% trong vòng 8 năm đầu. Ngoài ra gia đình anh còn được đến nghỉ dưỡng theo nhu cầu hàng năm.
“Nay tôi muốn bán lại condotel đã mua nhưng việc ra hàng thời điểm này khó dù đã cắt lỗ. Hợp đồng mua bán loại hình này không thể hiện rõ về việc sở hữu như thế nào”, anh Khánh nói.
Gần đây, nhiều doanh nghiệp tung quân tiếp thị đầu tư vào condotel với lợi nhuận cao. Tuy nhiên, các nhà đầu tư khá dè chừng với loại hình bất động sản mới nổi này, do lo ngại về pháp lý sở hữu cho người mua chưa được luật quy định.
Dù vậy, hàng nghìn sản phẩm condotel vẫn đang tiếp tục được tung ra thị trường với mức giá ngang căn hộ cao cấp tại TP.HCM.
Trần Thanh Hà, nhân viên một sàn giao dịch bất động sản có trụ sở tại quận 1 (TP.HCM), cho biết sàn của cô đang phân phối hàng nghìn sản phẩm condotel tại Nha Trang và Đà Nẵng với mức giá 40-65 triệu đồng/m2. Diện tích mỗi căn hộ dịch vụ này là 40-80 m2.
“Chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10% và chịu trách nhiệm cho thuê 50 năm có gia hạn cho khách hàng. Hiện condotel đang là sản phẩm rất 'hot' được các chủ đầu tư lớn tung ra liên tục”, Thanh Hà nói.
Pháp lý không rõ ràng
Hiện nay, nhiều chủ đầu tư khi bán hàng vẫn cam kết sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở (tức sổ đỏ) cho nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, theo khẳng định của Bộ Xây dựng và Hiệp hội bất động sản TP.HCM, thời điểm này chưa ai thấy thực tế cuốn số đỏ căn hộ condotel nào.
Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM, thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, serviced apartment) đang có sự phát triển rất lớn trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung.
Việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8-12 năm là quá cao nên tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Đặc biệt là tính pháp lý của loại sản phẩm này chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở.
“Pháp lý sở hữu condotel cho người mua hiện chưa rõ ràng nên rủi ro dễ xảy ra từ đây. Trong khi đó, có hiện tượng nguồn cung căn hộ condotel đang tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực do cung vượt cầu”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cảnh báo.
Tại hội thảo về pháp lý condotel mới đây, ông Phạm Văn Thường - Trưởng phòng Quản lý Bất động sản - Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết condotel là loại hình bất động sản mới và các Luật chưa quy định cụ thể.
Theo ông Thường, Bộ Tài nguyên và Môi trường khi cấp sổ thì vướng chuyện sử dụng đất. Theo quy định luật có 2 loại thời hạn sử dụng: lâu dài và có thời hạn, lâu dài là loại hình có đất ở.
“Tôi chưa thấy sổ đỏ nào ở condotel, Tổng cục Đất đai cũng nói là chưa bao giờ thấy sổ đỏ", ông Thường nói.
Vì sao nhà đầu tư ồ ạt làm condotel ?
Đi sâu vào hoạt động đầu tư của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này có thể thấy, chủ đầu tư các dự án bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, chủ yếu vẫn tiếp cận vốn ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu.
Điều đáng nói là các chủ đầu tư này đang thu hút nguồn vốn từ khách hàng tương tự các dự án nhà ở hình thành trong tương lai mà luật chưa quy định.
Với phương thức trên thì chủ đầu tư được lợi khi thu hồi vốn nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng trả lãi, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.
Ở đây, chủ đầu tư trả lãi cho nhà đầu tư thứ cấp thông qua việc cam kết lợi nhuận khi bán sản phẩm, nhưng vẫn có lợi do trả thấp hơn tiền lãi vay ngân hàng, và được nhà đầu tư thứ cấp cùng chia sẻ rủi ro.
Nhiều dự án condotel chủ đầu tư đang cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong khoảng 10 năm. Nhưng trong giá bán chủ đầu tư đã tính khoản chi phí phải trả theo cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư thứ cấp, cả chi phí trang bị căn hộ và chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Vì vậy giá bán các căn hộ condotel thường đã được nâng lên 30%.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng sự gia tăng ồ ạt sản phẩm condotel hiện nay một phần do lợi nhuận rất lớn cho chủ đầu tư, một phần chính quyền các địa phương đang “mở” quỹ đất để condotel mọc lên.
Sau những phản ảnh của người dân và doanh nghiệp, mới đây Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính nghiên cứu chấn chỉnh, xây dựng khung pháp lý cho mô hình condotel.
