Từ lẽ đó, Công ty TNHH CNC Việt Nam (CNC Counsel) đã tổ chức buổi workshop với Chủ đề “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hợp đồng xây dựng - Góc nhìn thực tiễn từ pháp lý, quản lý hợp đồng và tư vấn chi phí”, với sự tham gia của ông Nguyễn Nam Trung - Chủ tịch Hội Pháp luật Xây dựng Việt Nam (SCLVN), TS.Nguyễn Thị Hoa - Giảng viên Trường Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh, ông Ngô Quang Thành - trợ lý giám đốc Công ty TNHH DLS Consultant, và nhiều chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, nhà thầu quan tâm,...
 |
| Luật sư Lê Thế Hùng - Luật sư điều hành CNC Counsel |
“Hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hợp đồng xây dựng” không phải là “bất khả kháng”
Từ chiến sự và căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông, đứt gãy chuỗi cung ứng, giá nhiên liệu leo thang, cho đến áp lực giải ngân đầu tư công và nhu cầu hạ tầng tăng cao - tất cả đang tạo ra các cú sốc dây chuyền tác động trực tiếp đến chi phí và tiến độ của các dự án xây dựng. Thị trường đang phải đối diện với tình trạng giá dầu diesel tăng mạnh; giá thép, xi măng, nhựa đường cùng các vật liệu đầu vào liên tục điều chỉnh, kéo theo chi phí logistics và vận chuyển gia tăng đáng kể.
Luật sư Lê Thế Hùng - Luật sư điều hành CNC Counsel cho biết điều đó dẫn đến hệ quả là nhiều giả định thương mại vốn được xem là “hợp lý” tại thời điểm đấu thầu giờ đây đã không còn đúng nữa. Bộ Xây dựng trong Văn bản số 5026/BXD-KTQLXD ngày 03/04/2026 cũng đã ghi nhận thực trạng này. Điểm đáng chú ý là phần lớn các dự án không rơi vào tình trạng “không thể thực hiện”. Công trình vẫn có thể thi công và dự án vẫn có thể hoàn thành. Tuy nhiên, các doanh nghiệp đang phải giải quyết những hệ lụy nặng nề: Chi phí thực tế đã vượt rất xa dự toán ban đầu và lệch đáng kể so với đơn giá dự thầu; Tiến độ trở nên khó khả thi so với kế hoạch ban đầu; và cân bằng thương mại của hợp đồng bị phá vỡ nghiêm trọng.
Theo luật sư Hùng, khi “rủi ro thương mại thông thường” không còn bình thường nữa, rất nhiều doanh nghiệp đang đối mặt với các câu hỏi khó: Giá vật liệu tăng có phải là bất khả kháng? Nhà thầu có thể yêu cầu điều chỉnh hợp đồng không? Chủ đầu tư nên xử lý như thế nào để vừa bảo vệ ngân sách vừa giữ tiến độ?.
Bởi trên thực tế, không ít doanh nghiệp đang có xu hướng “gọi mọi biến động lớn là bất khả kháng”. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, đây là hai cơ chế hoàn toàn khác nhau. Nếu “bất khả kháng” thường gắn với việc hợp đồng không thể thực hiện được, thì “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” lại liên quan đến việc hợp đồng vẫn có thể thực hiện, nhưng việc tiếp tục theo điều kiện ban đầu có thể làm mất cân bằng thương mại nghiêm trọng giữa các bên. Do đó, theo luật sư Hùng, hiểu đúng bản chất của hai khái niệm này cũng như “cân bằng thương mại của hợp đồng” đang trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.
“Đó là lý do Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 đang được nhắc đến ngày càng nhiều trong các cuộc đàm phán, khiếu nại tăng giá, Ban xử lý tranh chấp và tranh chấp xây dựng. Mặc dù điều luật này đã tồn tại gần 10 năm, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn nhầm lẫn giữa hai khái niệm hoặc chỉ xem Điều 420 đơn thuần là cơ chế “xin tăng giá”. Thực chất, bản chất của Điều 420 nằm ở việc tái cân bằng hợp đồng”, luật sư Hùng cho hay.
Sự nhầm lẫn “tai hại”
Sự nhầm lẫn giữa “Sự kiện bất khả kháng” và “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản” là nguyên nhân cốt lõi dẫn đến việc áp dụng sai các biện pháp khắc phục. Dưới góc độ pháp lý của Bộ luật Dân sự 2015, T.S Nguyễn Thị Hoa - Giảng viên Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, chỉ ra hai điểm khác biệt bản chất sau đây:
 |
TS.Nguyễn Thị Hoa - Giảng viên Trường Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh chia sẻ tại workshop |
Về khả năng thực hiện hợp đồng, thì“Sự kiện bất khả kháng” (Điều 156 và Điều 351): Hậu quả của nó là dẫn đến việc một bên “hoàn toàn không thể thực hiện được” nghĩa vụ hợp đồng của mình, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Đây là sự cản trở tuyệt đối về mặt vật chất hoặc pháp lý.
Còn “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản” (Điều 420): Ở kịch bản này, bên có nghĩa vụ “vẫn có thể thực hiện được hợp đồng”, việc thực hiện không phải là bất khả thi. Tuy nhiên, nếu tiếp tục thực hiện theo các điều khoản ban đầu thì sẽ gây ra “thiệt hại nghiêm trọng” cho một bên, hoặc lợi ích của một bên bị giảm sút nghiêm trọng so với mục đích ban đầu khi giao kết hợp đồng (sự mất cân bằng nghiêm trọng về lợi ích kinh tế).
Về hệ quả pháp lý và quyền hạn của các bên,thì khi xảy ra bất khả kháng: Hệ quả trực tiếp là bên vi phạm sẽ được “miễn trừ trách nhiệm” dân sự (như miễn phạt vi phạm, miễn bồi thường thiệt hại) đối với phần nghĩa vụ không thể thực hiện do sự kiện đó gây ra, hoặc các bên có quyền tạm dừng hợp đồng.
Còn khi xảy ra hoàn cảnh thay đổi cơ bản: Hệ quả không phải là miễn trừ trách nhiệm ngay lập tức. Quy trình luật định yêu cầu: Đầu tiên, bên chịu ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia “đàm phán lại” hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Nếu đàm phán thất bại, các bên mới có quyền yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài can thiệp. Lúc này, Tòa án có quyền quyết định “sửa đổi hợp đồng” để cân bằng lợi ích, hoặc quyết định “chấm dứt hợp đồng” tại một thời điểm xác định.
Tiến sĩ Nguyễn Thị Hoa đúc kết: “Bất khả kháng là 'không thể làm được', còn hoàn cảnh thay đổi cơ bản là 'làm được nhưng chịu lỗ/thiệt hại quá nặng nề và bất công'.
Xu hướng và tâm lý ứng xử của doanh nghiệp trước biến động thị trường
 |
| Người tham gia workshop đặt câu hỏi với diễn giả |
Trong thực tế điều hành và quản lý dự án, cách ứng xử của các bên (Chủ đầu tư và Nhà thầu) khi xảy ra biến động lớn (như giá thép, xi măng tăng vọt 40-50% hoặc thời gian giãn cách xã hội kéo dài) thể hiện rất rõ sự xung đột về lợi ích thương mại.
Ông Nguyễn Nam Trung - Chủ tịch Hội Pháp luật Xây dựng Việt Nam - SCL VN, chia sẻ: “Trên thực tế tại Việt Nam, cứ hễ có biến động lớn xảy ra thì phản ứng đầu tiên của các nhà thầu là nghĩ ngay đến cụm từ 'Bất khả kháng'.
Tâm lý này xuất phát từ hai lý do: Một là thói quen sử dụng các điều khoản mẫu có sẵn từ lâu trong hợp đồng; hai là mục đích thực tế của nhà thầu là muốn “gia hạn thời gian hoàn thành” để không bị phạt trễ hạn và được miễn trừ các nghĩa vụ đang đình trệ.
Tuy nhiên, xu hướng lạm dụng này thường bị các chủ đầu tư từ chối thẳng thừng. Dưới góc độ luật và các mẫu hợp đồng quốc tế như FIDIC, biến động giá cả thuần túy không bao giờ được coi là sự kiện bất khả kháng vì giá tăng thì nhà thầu vẫn mua được vật liệu, vẫn xây được nhà, chỉ là bị lỗ. Do đó, rủi ro này bị chủ đầu tư lập luận là “rủi ro thương mại thông thường, anh là nhà thầu chuyên nghiệp thì anh phải lường trước được khi đặt bút ký hợp đồng trọn gói”. Vì vậy, tỷ lệ các bên tự đàm phán thành công hoặc được tài phán chấp nhận thay đổi giá hợp đồng dựa trên Điều 420 tại Việt Nam hiện nay vẫn còn khá khiêm tốn.
Ở góc nhìn của nhà quản trị trực tiếp, ông Ngô Quang Thành - Trợ lý Tổng Giám đốc Công ty TNHH DLV Việt Nam, khẳng định bài toán giữa Bất khả kháng và Hoàn cảnh thay đổi cơ bản là bài toán sinh tồn và quản trị mối quan hệ kinh doanh: “Nếu chúng tôi tuyên bố một sự kiện là 'Bất khả kháng' để dừng hợp đồng hoặc miễn trừ trách nhiệm, điều đó có nghĩa là mối quan hệ với đối tác tại dự án đó có nguy cơ bị đóng băng hoặc rạn nứt nghiêm trọng. Bất khả kháng giống như một cái 'phanh gấp', nó dừng tất cả lại”.
Do đó, các doanh nghiệp thường ưu tiên tư duy theo hướng “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản” thông qua tinh thần ngồi lại đàm phán lại. Doanh nghiệp sẽ chuẩn bị hồ sơ số liệu cực kỳ minh bạch để chứng minh cho đối tác thấy: “Nếu tiếp tục ép chúng tôi thực hiện theo giá cũ, doanh nghiệp chúng tôi sẽ phá sản. Nếu chúng tôi phá sản, dự án của các anh cũng sẽ dở dang và thiệt hại của các anh còn lớn hơn gấp nhiều lần so với việc chia sẻ một phần chi phí với chúng tôi”.
Bản chất của hướng đi này là tìm kiếm cơ hội để tái cân bằng hợp đồng dựa trên tinh thần cùng có lợi (win-win) và chia sẻ rủi ro, thay vì tìm cách đổ lỗi hay thoát thân hoàn toàn.
“Kịch bản thực chiến” áp dụng Điều 420 Bộ luật Dân sự
Một trong những nút thắt lớn hiện nay là việc áp dụng Điều 420 (Hoàn cảnh thay đổi cơ bản) vẫn còn rất mới mẻ, khiến các bên gặp gỡ áp lực lớn về nghĩa vụ chứng minh khi tranh chấp xảy ra.
Để biến điều khoản này thành công cụ “thực chiến” có tính khả thi cao, các diễn giả khuyến nghị doanh nghiệp phải chủ động chuyển hóa các tiêu chí định tính của luật thành các con số định lượng rõ ràng ngay khi soạn thảo. Cụ thể, hợp đồng cần ấn định rõ mức biến động chi phí (ví dụ từ “20% trở lên”) để cấu thành “thiệt hại nghiêm trọng”, đồng thời đóng khung chặt chẽ các mốc thời gian thông báo và đàm phán (7 ngày, 14 ngày) nhằm kiểm soát tiến độ, tránh việc đình trệ dự án vô thời hạn.
Kỹ thuật tách biệt ranh giới hợp đồng: nhóm thiên tai, lệnh cấm thuộc về Bất khả kháng, còn nhóm biến động vĩ mô vượt ngưỡng thuộc về Hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Khi kịch bản ứng xử được tự nguyện thiết lập, cơ quan tài phán sẽ tôn trọng tối đa ý chí của các bên.
Dưới góc nhìn tài phán, có diễn giả thừa nhận các thẩm phán và trọng tài viên thường rất e ngại việc “viết lại hợp đồng” vì áp lực bảo vệ tính ổn định của môi trường kinh tế. Thực tế, đa số yêu cầu áp dụng Điều 420 đều bị bác bỏ do biến động giá cả thường bị coi là rủi ro thương mại mặc định mà nhà thầu phải lường trước, hoặc do doanh nghiệp thiếu chứng cứ tài chính thể hiện đã nỗ lực áp dụng mọi biện pháp khắc phục.
Từ đó, lời khuyên cốt lõi cho các nhà thầu là: Nếu thương lượng thất bại, các bên nên hướng tới yêu cầu “chấm dứt hợp đồng” tại một thời điểm xác định thay vì yêu cầu sửa đổi, giúp giải phóng nghĩa vụ cho cả hai phía một cách an toàn và thực tế hơn.
