Doanh nghiệp và người dân khó tiếp cận nguồn vốn ưu đãi
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở xã hội hiện nay, trong đó ách tắc nguồn vốn là “điểm nghẽn” lớn nhất. Dù Chính phủ đã nhiều lần bố trí ngân sách lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng để hỗ trợ tín dụng cho nhà ở xã hội. Nhưng quá trình triển khai đã xuất hiện nhiều quy định hoặc ý kiến chưa thống nhất, trái chiều từ một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Dẫn đến việc phân bổ nguồn vốn hỗ trợ gặp nhiều ách tắc, nhỏ giọt khiến người dân và doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn vay này và một số ngân hàng cho vay nhà ở xã hội với lãi suất thương mại, lên đến 9 - 10%/năm.
Trên địa bàn TP.HCM hiện nay có nhiều doanh nghiệp tư nhân đang tích cực tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn của công ty. Tuy nhiên, do các doanh nghiệp tư nhân phải tự bỏ vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện dự án nhà ở xã hội mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi, nên kết quả bị hạn chế. Do thiếu nguồn tín dụng ưu đãi nên giá thành nhà ở xã hội cũng tăng cao và người thuê mua nhà ở xã hội cũng phải vay với lãi suất thương mại, nên gặp nhiều khó khăn.
Tập đoàn Nam Long (Nam Long Group) là một trong những đơn vị hiếm hoi trên thị trường tập trung đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Trong vòng 6 năm qua, Tập đoàn này đã và đang xây dựng 7 dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ gồm EhomeS Phú Hữu, EhomeS Nam Sài Gòn, Ehome 1, 2, 3, 4 và Ehome Southgate.
Ông Lễ Nguyễn Minh Quang - Tổng Giám đốc Cty TNHH Phát triển Căn hộ Nam Long (Nam Long ADC), thuộc Nam Long Group cho biết, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi dành cho dự án nhà ở xã hội từ các ngân hàng, thủ tục pháp lý liên quan dự án còn nhiều vướng mắc, giải quyết kéo dài và các hạng mục chi phí tăng cao gây khó khăn cho việc đảm bảo mức lợi nhuận để duy trì hoạt động.
Về tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường thời gian qua, ông Quang lý giải quỹ đất nội đô tại TP.HCM hiện nay rất khan hiếm, giá đất tại các khu vực ven đô cũng tăng cao trong vài năm trở lại đây cũng tăng cao. Bên cạnh đó, các chi phí xây dựng dự án như vật liệu, nhân công,... đều tăng, ảnh hưởng lớn đến giá thành. Do đó, để đạt được hiệu quả tốt về lợi nhuận, chủ đầu tư thường tập trung thực hiện dự án nhà ở thương mại có hiệu suất sinh lời cao hơn thay vì nhà ở vừa túi tiền.
Thủ tục pháp lý kéo dài khiến doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho biết, khi đầu tư dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp được hưởng nhiều ưu đãi, đặc biệt về mặt chính sách như: Miễn nộp tiền sử dụng, tiền thuê đất; được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần chi phí hoàn thiện, đấu nối hạ tầng; ưu đãi mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, thuế suất VAT 5%; 2 gói hỗ trợ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội với 15.000 tỷ đồng và lãi suất vay ưu đãi 2%; Người mua nhà ở xã hội được ưu tiên tiếp cận vốn vay theo các gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội.
Ông Thắng cho rằng, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội xuất phát từ nhiều nguyên nhân như: Quỹ đất khan hiếm, công tác đền bù giải phóng mặt bằng đòi hỏi nhiều nguồn lực, thời gian và chi phí; chi phí nguyên vật liệu đầu vào để xây dựng leo thang, thời gian cấp phép, phê duyệt dự án nhà ở xã hội tương đối dài, ảnh hưởng tới chi phí của doanh nghiệp, chi phí lãi vay; tiến độ giải ngân các gói vay lãi suất ưu đãi hỗ trợ nhà ở chậm, chưa thật sự phát huy hiệu quả,...
Bên cạnh đó, doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội bị khống chế lợi nhuận ở mức 10%, ông Thắng cho rằng đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường vắng bóng nhà ở vừa túi tiền trong thời gian qua, nhưng đây không phải là yếu tố chính. Thực tế thị trường cũng có nhiều doanh nghiệp tâm huyết với nhà ở xã hội, nhưng quy trình thủ tục xin phép kéo dài là nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà với loại hình bất động sản này.
 |
Dù cơ chế còn tồn tại nhiều bất cập, nhưng một số doanh nghiệp vẫn tâm huyết với nhà ở xã hội. Ảnh: Dự án EHomeS Nam Sài Gòn của Nam Long Group. |
Ông Lễ Nguyễn Minh Quang cho biết, nhu cầu về Nhà ở thương mại vừa túi tiền, NOXH rất lớn, cung luôn vượt cầu. Nam Long Group cùng các doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng ủng hộ kế hoạch của UBND Thành phố và muốn tham gia xây dựng để hỗ trợ những người lao động thu nhập thấp.
Tuy nhiên, Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp, đơn cử khi nhà đầu tư tìm được quỹ đất, thỏa thuận đền bù hầu hết thành công nhưng chỉ còn vướng thủ tục đền bù của một vài hộ dân hoặc thủ tục liên quan quyền sử dụng đất làm kéo dài 2 năm, 3 năm, thậm chí lâu hơn dẫn đến làm nản lòng Nhà đầu tư vì nếu Nhà đầu tư có kiên trì phát triển thì chi phí cũng tăng lên rất cao.
Theo ông Quang, với quỹ đất khan hiếm, mặt bằng giá đất tăng cao thì việc phát triển nhà ở vừa túi tiền là một thách thức lớn với TP.HCM nói chung và nhà đầu tư nói riêng. TP.HCM cần có chính sách, quy hoạch rõ ràng, đơn giản hóa các thủ tục hành chính tạo điều kiện cho doanh nghiệp có quỹ đất phát triển.
Bên cạnh đó, để đảm bảo chất lượng sản phẩm cùng mức giá ổn định cho người dân, Bộ Xây dựng có thể xem xét cơ chế bảo trợ giá nguyên vật liệu và Bộ Tài chính hỗ trợ gói tín dụng cho doanh nghiệp và người dân. Như vậy, nhà đầu tư yêu tâm tập trung xây dựng hoàn thành dự án trong thời gian sớm nhất để người dân nhanh chóng được tiếp cận sản phẩm và hoàn thành mục tiêu đặt ra của TP.HCM là xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến 2025.
Mức lợi nhuận khống chế 10% gây khó cho doanh nghiệp
Ông Lễ Nguyễn Minh Quang cho biết, hiện nay chi phí đầu vào để phát triển dự án nhà ở xã hội như giá đất, nguyên vật liệu, nhân công đều tăng cùng với các thủ tục pháp lý kéo dài gây áp lực lớn đến chi phí, lợi nhuận của doanh nghiệp. Ngoài ra, các chi phí cho việc quảng bá, kinh doanh dự án đều không được công nhận. Với biên lợi nhuận không được vượt quá 10% trên chi phí được công nhận thì khó đảm bảo hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
HoREA cũng nhận định rằng, các thủ tục pháp lý liên quan đến nhà ở xã hội hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập. Trong đó, Khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, quy định: “lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư” là không hợp lý.
Theo HoREA, mức lợi nhuận này không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Bởi lẽ, trong quá trình thực hiện dự án sẽ xuất hiện nhiều chi phí “không tên”, kể cả chi phí giải phóng mặt bằng đều không được tính đúng, tính đủ vào chi phí đầu tư, dẫn đén chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí thua lỗ.
Theo quan sát của DKRA Vietnam, trong những năm gần đây, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng, liên tục trong tình trạng khan hiếm. Riêng phân khúc căn hộ hạng C tại TP.HCM, hầu như không ghi nhận nguồn cung mới trong suốt gần 3 năm qua. Tuy nhiên, với những điều kiện như hiện tại, rất khó có sự thay đổi lớn về phân khúc NOXH, nguồn cung vẫn sẽ duy trì ở mức khan hiếm và khó có những đột biến trong ngắn hạn.
Khắc Thành
