Để giải quyết các khó khăn, vướng mắc của các địa phương, ngày 24/6/2026, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 31/2026/NQ-CP quy định các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý, khai thác nhà, đất dôi dư sau sắp xếp, tinh gọn tổ chức bộ máy và sắp xếp đơn vị hành chính, Nghị quyết trao thêm thẩm quyền cho chính quyền địa phương, đơn giản hóa thủ tục và tạo cơ sở pháp lý để sớm đưa các tài sản công dôi dư vào khai thác hiệu quả.
Bi kịch của những mảnh “đất vàng” ngủ quên
Làn sóng sáp nhập đơn vị hành chính và tinh gọn bộ máy thời gian qua đã để lại hàng ngàn trụ sở cũ rơi vào tình trạng không hoạt động. Ngày 24/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 31/2026/NQ-CP đã mang lại kỳ vọng sẽ “cởi trói” cho khoảng 11.000 công sản dôi dư này thông qua cơ chế phân cấp và "khai thác tạm thời".
Luật sư Phương Văn Thêm (Đoàn Luật sư TP.HCM) đánh giá, nhìn từ câu chuyện kiên quyết "nói không với bán hóa giá" đất công của TP.HCM để ưu tiên cho y tế, giáo dục, chúng ta lại thấy một bài học sâu sắc hơn. Đó là, tài sản công không phải món hàng để đổi lấy dòng tiền một lần, mà là cái nôi an sinh phải giữ cho thế hệ mai sau.
Luật sư Thêm dẫn chứng, chỉ cần đi qua những trục đường trung tâm tại các địa phương vừa trải qua sáp nhập quận huyện, xã phường, người ta rất dễ chạnh lòng khi chứng kiến những khuôn viên rộng hàng ngàn mét vuông, những tòa nhà cao tầng kiên cố nhưng lại chịu cảnh cửa đóng then cài, cỏ dại mọc lút đầu. Đó là một nghịch lý nhức nhối: doanh nghiệp thì đỏ mắt tìm mặt bằng, người dân đô thị khát không gian công cộng, trong khi tài sản nhà nước lại chịu cảnh hoang phế chỉ vì vướng rào cản thủ tục.
Cái vướng lớn nhất trước đây là quy trình xử lý quá cồng kềnh. Muốn chuyển đổi công năng một cái nền nhà cũ, địa phương phải làm tờ trình, chờ đợi các bộ ngành Trung ương thẩm định rồi mới đến lượt Chính phủ phê duyệt. Chuỗi thủ tục mang tính “bắc cầu” ấy ngốn mất vài ba năm là chuyện thường. Điều này khiến công sản xuống cấp, giá trị hao hụt vô ích theo thời gian. Nó không chỉ gây lãng phí nguồn lực quốc gia mà còn làm các công trình bị lãng phí, nhếch nhác trong lòng đô thị.
Luật sư Phương Văn Thêm cho rằng, Nghị quyết số 31/2026/NQ-CP đã tạo ra một bước ngoặt thể chế bằng cách đẩy mạnh phân cấp. Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 3 của Nghị quyết, Chính phủ chính thức phân cấp triệt để quyền quyết định phương án xử lý tài sản công dôi dư cho UBND cấp tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương.
Việc trao toàn quyền quyết định phương án từ điều chuyển, chuyển giao đến chuyển đổi công năng cho người đứng đầu địa phương chính là chiếc 'chìa khóa vàng' cởi trói thủ tục hành chính. Trước đây, cơ chế xin – cho qua nhiều bộ ngành làm giảm tính chủ động của địa phương. Nay, với Nghị quyết 31, hành lang pháp lý đã minh bạch, quy rõ trách nhiệm cá nhân, giúp các tỉnh thành có thể tùy biến xử lý công sản theo tốc độ phát triển thực tế của địa bàn mà không sợ vướng cơ chế.
 |
| Trường THPT Hà Huy Tập tuyển sinh tạo niềm vui vỡ òa cho học sinh, phụ huynh trên địa bàn. |
Đặc biệt, nhằm tận dụng tối đa giá trị của công sản trong thời gian chờ quy hoạch dài hạn, Điều 5 của Nghị quyết đã luật hóa cơ chế "khai thác tạm thời" đối với các cơ sở nhà, đất dôi dư kể từ ngày 01/3/2025 nhưng chưa đưa vào khai thác. Quy định này đã mở ra những lối thoát thực tế cho địa phương.
Luật sư Thêm phân tích, thay vì bỏ hoang khuôn viên đất trống, địa phương có thể phê duyệt làm bãi giữ xe công cộng nhằm giảm tải ngay áp lực giao thông tĩnh cho các đô thị nén. Các trụ sở làm việc cũ được phép cải tạo nhẹ thành không gian khởi nghiệp (Startup Hub), văn phòng chia sẻ với chi phí tượng trưng để tiếp sức cho các doanh nghiệp trẻ. Đồng thời, trưng dụng cơ sở vật chất sẵn có làm nhà văn hóa phường, trạm thể thao cơ sở hoặc không gian sinh hoạt cộng đồng để bù đắp sự thiếu hụt thiết chế văn hóa.
Khoản 3 Điều 5 cũng cho phép tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương được cho thuê kinh doanh ngắn hạn (làm kho bãi tạm, hội chợ tiêu dùng). Nguồn tiền thu được sẽ trích lại một phần để tái đầu tư, bảo dưỡng chính khu đất đó, chặn đứng nguy cơ hoang hóa, xuống cấp tài sản.
Giữ đất cho tương lai hay đổi lấy tiền một lần?
Đứng ở góc độ hiệu quả vĩ mô, Chuyên gia kinh tế - Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân phân tích sâu hơn về bài toán kinh tế này. Có cơ chế đặc thù, có quyền lực trong tay, câu hỏi đặt ra là các lãnh đạo địa phương sẽ chọn cách bán đấu giá để thu tiền nhanh làm đẹp con số ngân sách, hay chọn cách giữ lại? Tư duy lội ngược dòng của TP.HCM và Bình Dương chính là câu trả lời mang tầm nhìn chiến lược rất đáng để suy ngẫm.
Ông Nhân dẫn chứng, hai đầu tàu kinh tế vốn chịu áp lực tăng dân số cơ học khủng khiếp này đã chọn một lối đi riêng: Kiên quyết nói không với việc bán hóa giá các lô đất công dôi dư. Lập trường của lãnh đạo từ cấp trung ương đến địa phương đã rất rõ ràng: “Giữ lại toàn bộ để tái đầu tư cho y tế và giáo dục”.
Nhiều người nghĩ, đem đấu giá đất công dôi dư là cách nhanh nhất để mang lại nguồn thu “khủng” cho ngân sách trước mắt. Nhưng đó là tư duy kinh tế ngắn hạn. Nếu xét về bài toán chi phí cơ hội và lợi ích lâu dài, việc giữ lại các quỹ đất này để làm bệnh viện, trường học hay công viên mới thực sự tạo ra giá trị thặng dư bền vững.
 |
| Tòa nhà 2 mặt tiền đường đại lộ Bình Dương và đường Ngô Gia Tự đóng cửa từ năm 2014 đến nay. |
Khi hạ tầng xã hội, an sinh đô thị được đảm bảo, chất lượng sống tăng lên, tự khắc giá trị kinh tế của toàn khu vực xung quanh sẽ tăng trưởng theo cấp số nhân và thu hút nguồn lực đầu tư chất lượng cao. Ngược lại, nếu bán đi, sau này muốn mua lại một diện tích tương đương để làm công trình công cộng, ngân sách sẽ phải bỏ ra số tiền đền bù gấp hàng chục, hàng trăm lần, thậm chí là bất khả thi vì quỹ đất sạch đô thị không bao giờ tự sinh thêm.
Ông Lê Bá Chí Nhân nhấn mạnh, tư duy quản trị bền vững này hoàn toàn trùng khớp với tinh thần khuyến khích ưu tiên công sản cho an sinh tại Điều 6 của Nghị quyết 31/2026/NQ-CP. Đây không phải là tư duy nhiệm kỳ “vén khéo” cho hiện tại, mà là sự "dành dụm" không gian sinh tồn cho thế hệ mai sau.
Nghị quyết 31/2026/NQ-CP đã “làm xong” phần việc khó nhất là dọn dẹp các rào cản thể chế. Tuy nhiên, công cụ dù sắc bén đến mấy thì hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc hoàn toàn vào cái tâm và cái tầm của người cầm lái tại địa phương. Nếu trong hiện tại, chúng ta lạm dụng quyền tự quyết để nhanh chóng hóa giá tài sản công nhằm chạy theo chỉ tiêu tăng trưởng ngắn hạn, đó sẽ là một sai lầm mang tính lịch sử ở tương lai.
Tư duy đặt y tế và giáo dục lên hàng đầu cần được luật hóa áp dụng bắt buộc khi các tỉnh thành đặt bút duyệt phương án xử lý cho 11.000 tài sản dôi dư. Trước khi tính đến chuyện bán buôn, mỗi mét vuông đất công phải được soi chiếu xem người dân quanh vùng đang thiếu cái gì, trẻ nhỏ có đủ chỗ học hay không. Khai thác tạm thời để chống lãng phí trước mắt là giải pháp khôn ngoan, nhưng cái đích cuối cùng của công sản phải là dòng chảy an sinh lâu dài.
“Cởi trói… không đồng nghĩa với buông lỏng hay thương mại hóa dòng tài sản này bằng mọi giá. Bản chất của việc quản trị tài sản công hiệu quả là biết trân trọng từng mét vuông đất công, biết lắng nghe nhu cầu của xã hội và giữ gìn nguồn lực ấy như một phần tài sản để dành cho tương lai. Đất công suy cho cùng phải thuộc về toàn dân và phục vụ cho toàn dân”, ông Lê Bá Chí Nhân kết thúc vấn đề.
Nghị quyết 31/2026/NQ-CP là cơ chế tạo ra giá trị gia tăng lan tỏa
PV: Theo ông, để Nghị quyết 31/2026/NQ-CP phát huy hiệu quả cao nhất, cần bổ sung thêm những nguyên tắc gì?
Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân: Tôi cho rằng Nghị quyết đã tháo gỡ phần khó nhất là tạo hành lang pháp lý và phân cấp mạnh cho địa phương. Nhưng quyền lực luôn phải đi kèm cơ chế kiểm soát và tiêu chí đánh giá hiệu quả.
Theo tôi, cần xây dựng nguyên tắc bắt buộc rằng trước khi quyết định bán bất kỳ tài sản công nào, địa phương phải thực hiện đầy đủ đánh giá chi phí - lợi ích xã hội trong dài hạn, đánh giá nhu cầu hạ tầng công cộng của khu vực và công khai các phương án sử dụng đất để người dân, chuyên gia cùng giám sát. Nếu một khu đất còn khả năng phục vụ y tế, giáo dục, nhà ở xã hội, công viên, trung tâm nghiên cứu hay các thiết chế văn hóa thì nên ưu tiên các mục tiêu đó trước khi cân nhắc phương án thương mại.
Quan trọng hơn, cần chuyển từ tư duy đánh giá thành tích bằng mức tăng thu ngân sách sang đánh giá bằng chất lượng phát triển, mức độ cải thiện phúc lợi xã hội và khả năng tích lũy tài sản công cho tương lai.
Tôi cho rằng, bản chất của quản trị tài sản công không phải là bán được bao nhiêu đất, mà là để lại cho thế hệ sau bao nhiêu không gian phát triển. Một quyết định đúng hôm nay có thể tạo nền tảng cho nhiều thập niên tăng trưởng bền vững; ngược lại, một quyết định nóng vội nhằm đạt mục tiêu ngắn hạn có thể để lại chi phí rất lớn mà nhiều thế hệ sau phải gánh chịu. Đó cũng chính là tinh thần cốt lõi của quản trị quốc gia hiện đại: coi tài sản công là nguồn vốn chiến lược của quốc gia, được khai thác hiệu quả nhưng phải được gìn giữ vì lợi ích lâu dài của toàn xã hội.
PV: Ông đánh giá như thế nào về việc TP.HCM và Bình Dương chủ trương giữ lại phần lớn quỹ đất công dôi dư để phục vụ y tế, giáo dục và các công trình công cộng?
Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân: Tôi cho rằng đây là một quyết định mang tầm nhìn chiến lược và phản ánh sự chuyển dịch từ tư duy quản lý tài sản sang tư duy đầu tư phát triển.
Hai địa phương này đều chịu áp lực rất lớn về dân số, hạ tầng xã hội và tốc độ đô thị hóa. Trong bối cảnh đó, việc giữ lại quỹ đất công không phải là từ chối nguồn thu ngân sách, mà là lựa chọn đầu tư vào những tài sản tạo ra lợi ích xã hội lớn hơn trong tương lai.
Một bệnh viện mới, một trường học mới hay một công viên đô thị không chỉ giải quyết nhu cầu an sinh trước mắt mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa rất mạnh. Khi chất lượng dịch vụ công được cải thiện, năng suất lao động tăng lên, sức khỏe cộng đồng tốt hơn, khả năng thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao và dòng vốn đầu tư cũng gia tăng. Giá trị bất động sản, thương mại và dịch vụ của toàn khu vực xung quanh sẽ được nâng lên một cách tự nhiên. Đó là cơ chế tạo ra giá trị gia tăng lan tỏa mà kinh tế học gọi là hiệu ứng ngoại tác tích cực.
Nói cách khác, giữ lại đất công không phải là “không khai thác”, mà là khai thác theo phương thức tạo ra suất sinh lợi xã hội cao hơn rất nhiều so với khoản thu ngân sách một lần.
Xin cảm ơn ông!
