Hấp lực từ những “dự án chết”
Công ty Nghiên cứu thị trường Jones Lang Lasalle (JLL) vừa cập nhật báo cáo về tình hình các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam. Theo đó, kể từ đầu năm 2017 đến nay, nhờ dấu hiệu ổn định của thị trường cùng với mức độ mở cửa dành cho nhà đầu tư ngoại, dòng vốn nước ngoài liên tục đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Bên cạnh các nhà đầu tư "truyền thống" như Nhật Bản, Singapore, còn có dòng vốn mới đến từ nhóm doanh nghiệp Trung Quốc khi nhóm này chi hàng trăm triệu USD để "chen chân" vào các dự án bất động sản tại Việt Nam, trong đó họ chú ý đến nhiều dự án treo.
Thương vụ đáng chú ý nhất của nhóm này là việc Chow Tai Fook, một tập đoàn chuyên kinh doanh vàng bạc, đá quý của Hồng Kông (Trung Quốc) nhảy vào siêu dự án casino Nam Hội An. Đây là dự án được cấp phép từ năm 2010, có tổng mức đầu tư 4 tỷ USD, do liên doanh giữa VinaCapital và một tập đoàn tới từ Malaysia triển khai, nhưng sau khi đối tác Malaysia rút lùi, dự án đã bị “đắp chiếu” nhiều năm do khó khăn trong việc tìm kiếm đối tác thay thế. Sau 4 năm bất động, với sự xuất hiện của Chow Tai Fook, dự án này đã được tái khởi động.
Thực tế, từ năm 2014, Chow Tai Fook đã tìm hiểu, đàm phán với VinaCapital để thế chân đối tác Malaysia. Chow Tai Fook sẽ kết hợp với Tập đoàn Sun City, tập đoàn chuyên kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn, giải trí, casino ở Macau (Trung Quốc) để nắm quyền chi phối tại dự án này.
Đầu năm 2015, ông Đỗ Xuân Diện, Trưởng ban Quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai (Quảng Nam) xác nhận, Tập đoàn Chow Tai Fook cùng với Sun City đã trở thành chủ đầu tư của dự án Nam Hội An thay thế cho tập đoàn phía Malaysia rút lui trước đó.
Một nhà đầu tư Hồng Kông khác là Công ty TNHH Summerfield cũng đang nhòm ngó Dự án Khu phức hợp giải trí Khang Thông (HappyLand). Đây là dự án khu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng nằm cạnh Quốc lộ 1A và đường cao tốc TP.HCM - Trung Lương (thuộc tỉnh Long An), là cửa ngõ TP.HCM nối với khu vực miền Tây Nam bộ. Dự án được Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển hạ tầng Phú An khởi động từ năm 2011.
Giai đoạn 1 của dự án được triển khai trên diện tích khoảng 338 ha, với tổng vốn đầu tư 2 tỷ USD. Giai đoạn 2 dự kiến sẽ mở rộng thêm 580 ha nữa. Theo kế hoạch, dự án có thể đưa vào hoạt động từ tháng 4/2014, nhưng mãi đến cuối tháng 4/2016, dự án này mới đưa vào hoạt động hạng mục đầu tiên là trường đua môtô và ôtô.
Trong khi đó, tháng 4/2017, Tập đoàn China Fortune Land Development đến từ Trung Quốc đại lục đã mua lại toàn bộ cổ phần trong dự án Đại Phước Lotus từ hai quỹ đầu tư thuộc VinaCapital với tổng giá trị 65,3 triệu USD (khoảng 1.470 tỷ đồng).
Trước đó, vào tháng 9/2016, China Fortune Land Development cũng thể hiện tham vọng của mình tại thị trường Việt Nam khi hợp tác với Tập đoàn Tín Nghĩa để phát triển Khu đô thị Đông Sài Gòn và thành phố công nghiệp Ông Kèo tại Đồng Nai.
Một công ty khác đến từ Trung Quốc là HongKong Land cho biết, sẽ chi hơn 95 triệu USD để thâu tóm 64% vốn một dự án tại Thủ Thiêm từ Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII).
Ngoài ra, HongKong Land cũng đã bắt tay với SonKim Land để phát triển dự án cao cấp The Nassim tại Thảo Điền (TP.HCM) và sở hữu 2 toàn nhà văn phòng khác tại Hà Nội. Tuy nhiên, HongKong Land từng dính tai tiếng khi rút lui khỏi dự án đất vàng 164 Đồng Khởi do không đủ năng lực triển khai hồi năm 2008-2009.
Với các nhà đầu tư nước ngoài khác, dù bắt tay với các đối tác trong nước, nhưng cũng nhắm tới việc thâu tóm dự án treo. Chẳng hạn, sau khi được rót 200 triệu USD từ Quỹ Creed (Nhật Bản), An Gia Investment đã thâu tóm 6 dự án lớn nhỏ.
Mới đây nhất, 2 đối tác này đã mua lại 5 block còn lại của dự án khu dân cư phức hợp Lacasa, quận 7, TP.HCM từ tay Tập đoàn Vạn Phát Hưng để chính thức trở thành nhà phát triển toàn bộ dự án này (trước đó 2 nhà đầu tư này đã mua 2 block tại Lacasa).
Lacasa là dự án “chết lâm sàng” gần chục năm qua, nhưng khi về tay chủ mới, từng block đã được hồi sinh thành các dự án như Angia Riverside, Angia Skyline, hiện đã bán 90% trên tổng số 800 căn hộ và mới đây là River Panorama. Câu chuyện hồi sinh sau khi về tay chủ mới cũng đã diễn ra tại các dự án “trùm mền” như The Garden và River City.
Cơ hội nào cho các dự án trùm mền còn lại?
Theo phân tích của giới chuyên môn, thời gian qua, thị trường mua bán, chuyển nhượng (M&A) dự án bất động sản diễn ra sôi động, đem lại nhiều kỳ vọng cho những dự án “chết” và giúp doanh nghiệp tiết kiệm được nhiều thời gian làm thủ tục, giải phóng mặt bằng. Qua đó, có thể đẩy nhanh triển khai dự án, tung hàng ra thị trường để thu hồi vốn sớm.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) cho biết, việc các doanh nghiệp lớn đẩy mạnh M&A dự án đang là một bài toán đa lợi ích. Điều này giúp bên thâu tóm giảm bớt được chi phí và thời gian xây dựng dự án mới. Trong khi bên bán giải quyết được bài toán tài chính. Đặc biệt, các dự án “chết lâm sàng” sẽ được hồi sinh, giải phóng lượng tồn kho lớn có thể gây hiệu ứng xấu cho thị trường.
Tuy nhiên, cũng có những dự án dù được sang tên, đổi chủ, nhưng không thể đổi vận. Đơn cử như Dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa. Dự án này được UBND TP.HCM phê duyệt đầu tư từ năm 1992, năm 2004 giao Tổng công ty Xây dựng Sài Gòn đầu tư, nhưng đơn vị này không triển khai được, nên năm 2010, Thành phố thu hồi quyết định.
Năm 2016, UBND TP.HCM phê duyệt cho liên danh Tập đoàn Bitexco và Công ty Emaar Properties PJSC (Tiểu Vương quốc Ả Rập thống nhất) thực hiện. Dự án cũng được đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm 2016, nhưng mới đây, Công ty Emaar Properties PJSC đã xin rút khỏi dự án và UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ định Tập đoàn Bitexco tiếp tục là nhà đầu tư thực hiện dự án này. Tính đến nay, dự án này đã bị “treo” đến 25 năm.
Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM vẫn còn khoảng 500 dự án bất động sản treo, Hà Nội cũng đang có hàng trăm dự án trong tình cảnh tương tự, những địa phương có thị trường sốt nóng một thời cũng có nhiều dự án treo đang chờ chủ mới. Đây chính là nguồn hàng lớn cho hoạt động M&A và là cơ hội cho các tay chơi mới, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài.
Tuy nhiên, theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Sohovietnam, đơn vị chuyên môi giới cho các thương vụ M&A dự án bất động sản, cần lưu ý rằng, với các dự án đắp chiếu, thì thường mỗi dự án một bệnh. Có thể là sản phẩm dự án bị lỗi thiết kế thi công, định vị sai sản phẩm, không thể thay đổi được. Có thể là dự án nợ vay ngân hàng hoặc nợ khách hàng cũ, hoặc năng lực chủ đầu tư cũ có vấn đề, hoặc công tác tiếp thị bán hàng chưa đúng...
Do đó, khi tham gia vào các dự án này, những nhà đầu tư mới phải đưa ra giải pháp khắc phục triệt để từ cơ cấu lại thiết kế, giá bán đến cả chính sách marketing phù hợp mới đảm bảo được thanh khoản. Ngoài ra, việc thay đổi chủ đầu tư mới cũng phải đảm bảo chất lượng dự án thực sự tốt mới đảm bảo được uy tín thương hiệu trong dài hạn.
Theo đại diện JLL Việt Nam, đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch” (hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt). Tuy nhiên, những dự án như trên rất hiếm, bởi thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn non trẻ và còn bị kiểm soát chặt chẽ. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.
Theo Đầu tư Bất động sản
