Khẳng định việc Luật Đất đai năm 2024 "ghi nhận" cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích là bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lý đất đai, song nhiều ý kiến chuyên gia, cơ quan quản lý cũng chỉ ra nhiều địa phương còn lúng túng trong xác định phạm vi sử dụng kết hợp, quy trình thẩm định, nghĩa vụ tài chính; cũng như việc áp dụng đồng bộ giữa Luật Đất đai với các quy định về xây dựng, quy hoạch, môi trường và những lĩnh vực liên quan.
Vì vậy, trong bối cảnh Quốc hội đang xem xét dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, việc lắng nghe ý kiến từ thực tiễn là rất cần thiết để hoàn thiện các quy định về sử dụng đất đa mục đích, bảo đảm tính khả thi khi luật được ban hành.
Vướng mắc xác định ranh giới mục đích sử dụng
Chia sẻ tại Tọa đàm “Đất đa mục đích - Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra trong thực tiễn” do Báo Tiền Phong tổ chức chiều 31/7, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết trước ngày 1/8/2024, các Luật Đất đai trước đây đều quy định người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận; mọi trường hợp sử dụng sai mục đích đều bị xử lý.
Tuy nhiên, thực tiễn thời gian qua cho thấy nhu cầu kết hợp nhiều hoạt động trên cùng một thửa đất để nâng cao hiệu quả sử dụng, tăng thu nhập,… ngày càng lớn, trong khi pháp luật chưa có cơ chế điều chỉnh.
Trước thực tế đó, tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 là “giải phóng” nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2024 lần đầu tiên đã bổ sung cơ chế sử dụng đất đa mục đích, cho phép nhiều loại đất được kết hợp thêm mục đích sử dụng nhưng vẫn phải giữ nguyên mục đích chính.
"Chẳng hạn, dưới tán rừng có thể trồng cây dược liệu; đất nông nghiệp được kết hợp thương mại, dịch vụ trong phạm vi cho phép; đất công cộng kết hợp khai thác dịch vụ; đất ở kết hợp làm văn phòng hoặc kinh doanh," bà Mỹ nói.
Bà Mỹ cũng lưu ý mặc dù quy định về sử dụng đất đa mục đích chỉ tập trung trong một số điều của Luật Đất đai năm 2024, song đây là bước đổi mới quan trọng. Tuy nhiên, để được thực hiện, người sử dụng đất phải đáp ứng nhiều điều kiện như: Sử dụng kết hợp chỉ diễn ra trong thời hạn sử dụng của mục đích chính; diện tích sử dụng kết hợp không vượt quá 50% diện tích đất của mục đích chính; công trình phù hợp với phương án sử dụng đất, có kết cấu dễ tháo dỡ; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính...
“Sau gần hai năm triển khai, hầu hết địa phương đánh giá đây là chủ trương đúng hướng, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và khai thác tốt hơn. Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn còn nhiều khó khăn,” bà Mỹ nói.
 |
| Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường. (Ảnh: BTC) |
Trong đó, vướng mắc lớn nhất là xác định ranh giới giữa mục đích sử dụng chính và mục đích kết hợp. Nhiều trường hợp khó xác định tỷ lệ diện tích sử dụng kết hợp, nhất là khi người sử dụng đất mở rộng công trình tạm. Quy định diện tích sử dụng kết hợp không vượt quá 50% diện tích đất của mục đích chính cũng khiến chính quyền cơ sở gặp khó khăn trong giám sát.
Ngoài ra, việc triển khai còn liên quan đến nhiều luật khác như Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Lâm nghiệp và pháp luật về bảo vệ môi trường, khiến nhiều địa phương vẫn còn lúng túng khi áp dụng.
Áp lực thực thi đất đa mục đích “dồn” về cấp xã
Tại phiên thảo luận, đại diện lãnh đạo các địa phương, hợp tác xã tại các tỉnh khu vực phía Bắc cũng thẳng thắn nêu những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai quy định về sử dụng đất đa mục đích, từ lập hồ sơ, cấp giấy chứng nhận đến kinh nghiệm thực tiễn của các địa phương.
Ông Đào Đức Kiên, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân xã Đà Bắc (tỉnh Phú Thọ) cho rằng việc Luật Đất đai năm 2024 lần đầu cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích là bước tiến quan trọng nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, khi triển khai, chính quyền cơ sở đang phải đối mặt với nhiều áp lực trong thẩm định, quản lý và giám sát. Trong đó, khó khăn lớn nhất là xác định ranh giới giữa sử dụng đất đa mục đích và sử dụng đất sai mục đích.
“Quy định yêu cầu không làm thay đổi loại đất phải bảo đảm có thể đưa đất trở lại mục đích sử dụng chính nhưng còn mang tính định tính, khiến cơ quan thẩm định khó xác định quy mô công trình được phép,” ông Kiên nói.
Không những vậy, theo ông Kiên, việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích sử dụng kết hợp cũng còn nhiều lúng túng do chưa có hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá đất, tiền thuê đất đối với các mô hình đặc thù. Trong khi mỗi hồ sơ đều phải đối chiếu với nhiều luật như đất đai, xây dựng, quy hoạch, môi trường, lâm nghiệp, năng lượng, quốc phòng...
Ông Kiên chia sẻ cấp xã hiện chịu áp lực lớn nhất khi triển khai chính sách mới. Đơn cử như cán bộ địa chính - xây dựng phải đảm nhiệm rất nhiều mảng công việc khác nhau, xử lý nhiều lĩnh vực cùng lúc. Trong khi lực lượng mỏng, thiếu công cụ giám sát khiến việc phát hiện, xử lý các trường hợp tự ý mở rộng công trình hoặc sử dụng sai mục đích gặp nhiều khó khăn.
Từ thực tiễn trồng nấm, chế biến nông sản, nuôi đông trùng hạ thảo, trồng dâu nuôi tằm, xây dựng các hoạt động tham quan, trải nghiệm nông nghiệp ở địa phương, ông Nguyễn Quốc Huy - Giám đốc Hợp tác xã Nấm Tam Đảo (tỉnh Phú Thọ) cho rằng sử dụng đất đa mục đích không có nghĩa là làm thay đổi bản chất của đất nông nghiệp, mà là gia tăng giá trị trên nền tảng sản xuất. Sản xuất vẫn là hoạt động cốt lõi, kết hợp với dịch vụ, trải nghiệm và giới thiệu sản phẩm, qua đó nâng cao giá trị nông sản, tạo thêm việc làm...
Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn còn khó khăn, lớn nhất là việc xác định phạm vi, điều kiện và trình tự thực hiện các hoạt động kết hợp trên đất nông nghiệp. Giữa sản xuất nông nghiệp, khu giới thiệu sản phẩm, các hạng mục phục vụ khách tham quan đôi khi chưa có hướng dẫn thật sự rõ ràng.
 |
| Sử dụng đất đa mục đích không có nghĩa là làm thay đổi bản chất của đất nông nghiệp, mà là gia tăng giá trị trên nền tảng sản xuất. (Nguồn ảnh: TTXVN) |
